营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析
摘要：营业说和增值税是我国的主体税种，我国于2011年提出了营业税改增值税的方案，于2016年5月1日正式将营改增在全国推广，营改增的试点产业包括服务业、金融业、房地产业、建筑业等，本文主要对房地产企业进行研究，探讨分析营改增政策的实施对房地产企业会计核算和纳税产生的影响。
关键词：营改增;房地产;会计核算;纳税影响
随着我国经济建设不断发展，国家在各方面制度的建立上也越来越完善，营改增政策就是经济建设中一个产物，营改增是指营业税改为增值税，其最大的特点是减少税负重复征收，能够减轻企业的税收负担。营改增政策的实施影响最大的产业是房地产企业，房地产是指房产和地产，在经济学上称为不动产，而在法律上又是一种财产权，具体权利包括所有权、使用权、租赁权等。而营改增对房地产企业既有有利影响又有不利影响。
一、对营改增的具体阐述
营改增是指本应该缴纳营业税的应税项目现全部改为增值税，从大体来看营改增是一种减税政策，营业税重复征税，并且不能抵扣，而增值税道道征税，层层抵扣，有机的将营业税的价内税变为增值税的价外税，房地产企业在营改增后其纳税身份和税率等均发生了改变，增值税只对增值部分征收税费，其增值部分是指流转中进项与销项核算当期应缴纳的税款，会对企业的会计核算、纳税行为、财务报表等产生影响[1]。
二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的具体影响
（一）积极影响
1.销售不动产所含的增值税可以抵扣
营改增政策实施后，原本企业不动产中包含的增值税额均可以在一定时间范围内进行抵扣，例如企业新建厂房、办公楼、道路修改等，这些都可以作为进项税额进行抵扣，这样能够激发房地产的购买欲望，加大企业对不动产的投资。例如：某企业购买不动产需缴纳11%的增值税，纳税人可在开具发票之日起180内进行认证抵扣，当期未抵扣完的可以在后期进行抵。对于二手房屋的销售，个人能够降低相关的二手房屋转让费用，并且规定该房屋超过两年后给予免征增值税。
2.减少税额重复征收
房地产企业在实际经营过程中，其成本计算包括土地成本、建筑安装费用、材料成本等，在营改增之前，营业税的计算以销售额为计算依据，会对一些成本征收营业税，而以上成本早在项目建设期间已经缴纳过税，这样就会产生严重的重复征税现象[2]。在营改增有效实施之后，房地产企业只需要依据自身生产经营中的增值部分缴税即可，建筑安装成本、材料成本等会在增值税专用发票中抵扣，以此可以减轻企业的税收负担，极大地避免重复征税。
3.明确财务工作关系
营业税改为增值税之后，能够严格规范纳税制度，增值税本身作为主体税种之一，在营改增之后，其涉及范围更广，为了加强增值税管理，财务部门需要对相关的票据进行严格审核，这一举措使得企业更加看重财务人员的会计核算能力和纳税意识，有利于财务人员增强自身职业素养，不断学习新政策，更新国家税收知识，促进企业积极纳税[3]。另外营改增之前，营业税的计算比较简单，依据营業税额和营业税税率即可计算，营改增之后，计算增值税需要根据会计科目逐一计算，其销售额指不含税的金额，应纳税额需要将档期的销项税额扣除进项税额，并且增值税需要对发票进行认证抵扣和申报，这需要工作人员具备扎实的税务知识基础，明确每一工作流程，提高财务工作的准确性和效率性。
（二）消极影响
1.影响财务报表
营改增实施前，房地产企业购置不动产的价值会当作成本在固定资产的入账价值中计算，而营改增实施后，增值税是价外税，需要对不动产购置的价税分离，不动产的购置金额必须作为进项税额抵扣，这样就会降低固定资产的入账价值，使得企业的资产负债率提升，破坏融资活动的正常经营。在一定程度上加大了房地产企业的财务风险。营改增之后，利润表也受到了相应的改变，在计算营业收入时，由于增值税要价税分离，会在收入中减去增值税，这样企业的收入就会减少，另外从现金流量表来说，一般房地产工程前期需要投入大量资金，但是增值税发票只有在工期结束后才取得，这无形中增加了企业经营风险，对现金流量产生不利影响[4]。
2.对税负的影响
营业税和增值税是两种不同概念的税种，房地产企业在销售不动产时的营业税税率为5%，而营改增之后需要交纳增值税，其税率按照10%缴纳。其一，营改增政策实施之前，企业在计算所得税时，由于营业税的自身特点，属于价内税，会在营业税金及附加科目中计算所得税被扣除，政策实施后，其增值是不会在税前被扣除，会增加税额的缴纳;其二，政策实施前，缴纳营业税，房地产企业根据实际的不动产固定资产和对应的税额进行缴纳，不会扣除机器设备的购买时的增值税，这样企业成本就会增加，实施以后，房地产企业计算增值税时会扣除一定的购置成本费用，导致企业成本较少;其三，营改增政策中规定，销项和进项可以相互抵扣，增值税价税分离后，这就使得企业在合作过程中出现对纳税人的选择，不利于企业灵活发展。
3.财务工作影响
营改增之前，房地产企业在财务工作中会计科目的贷方只有“应交税费——应交营业税”，而营改增之后，增值税计算需要对购买时的材料价，劳务等进行明细化记账，其会计核算相对较复杂，会计科目也对应增多，如：“销项税额”、“进项税额”、“进项税额转出”、“已交税金”等，在一定程度上加大了财务人员的计算工作量，同时对财务人员的专业技术要求也有了一定的提高[5]。
三、应对营改增对房地产企业会计核算和纳税的有效对策
（一）建立健全企业营改增制度
房地产企业要想在营改增政策实施后较小政策对企业的冲击，就要先完善企业营改增制度，通过制度来加强、规范对财务人员的管理，以此来提高企业财务相关人员的工作效率，进而提高财务工作的质量。在对制度进行完善时，可以根据企业实际的经营情况，对每一位员工进行绩效考核，对每一位工作者的职能、工作内容进行详细划分，保证制度落实到位，对工作者赏罚分明，既能够避免相互推卸责任，还能提高员工之间的竞争力。对于财务人员，要严格按照制度实行，定期对工作进行核查，做财务控制风险评估，对于核查中存在的财务风险和信息披露要高度重视，相互监督工作，在提高效率的同时保证工作质量[6]。