第一次创业就成功?这是很多上班族计划离开朝九晚五生活，魂牵梦想的事。而这件事，在一位从台湾名企台积电退下来的“竹科妈妈”手中实现了。 这位妈妈的名字叫车幸勋，她之前的工作是台积电管理师。8年前，她拿出两百万元(新台币，下同)投资竹北房地产，8年后，她靠两百万元玩出拥有12个店面的小型购物中心“甫力瀚亲子馆”。这个亲子馆的诉求是为更多的“竹科妈妈(新竹科学园区的全职妈妈，该园区科技新贵众多)”提供一个安排小朋友平日活动的亲子中心。
这个卖场，改变了车幸勋的人生。以前，她的周末经常在简报数据和奶瓶齐飞中度过。现在，靠着这一个“哑巴儿子”，她一年租金收入超过两百万，时间自由，收入“比在台积电还多”。
这个模式运作方法是，和土地拥有者签长约盖商场，再转租获利，不用负担土地成本，只要出租率高，短期六七年，长则10年就能回本。
当时竹北有100个建筑方案同时兴建，却没有大型购物中心规划。这些建案完]：后，将带进一个个家庭；她看到附近的小学开始动土，一个新的大小区即将成形，她决定放手一搏。
和土地拥有者签约的那一天，她也辞掉台积电的工作，为了盖商场，除了投下房地产赚来的700万，再凑了400万，加上贷款，投入两千万，这是她所有的家底。
原则一：不迷信品牌 创业动机强，才能当伙伴
一开始，车幸勋把创业想得太简单了。
第一、她的商场不在热闹的大马路上，却藏身在住宅区里，只是竹北的B级地段，第二，她只有个人资金，又是第一次在房地产创业，手上能出的牌并不多，只有C级资源。一开始，她计划找“诚品”等品牌进驻，用A级厂商当招牌。
对方开出条件，要她变更商场设计才考虑设点，等她投下数十万修改设计，对方却回应“公司决策改变”，拒绝她的要求。朋友告诉她：“你这是B级地点，找A级品牌，注定就是被凌迟到死。”她只能苦笑。商场开幕的那天，附近满是还没完工的工地，整个商场只有一半商家进驻，找不到能吸引买家光顾的人气大店，她心里气馁极了。
什么才能让“竹科妈妈”埋单?她曾引进百货公司知名的“游戏爱乐园”服务，这个服务在百货公司大红，全职妈妈却不感兴趣。她也曾引进书店主题餐厅，却惨遭滑铁卢；连一开始创立就来设点的儿童剧团，也选择撤点。
几番折腾之后，“我学会righ timing(对的时间)要找rlght person(对的人)。”她从和她一样都是第一次创业的伙伴身上找到了支柱。这是她学到最重要的成功经验。
“诚品”不来，却有一间星星城堡亲子书房来敲门，老板刘倪后和她一样，两个人都是第一次创业的妈妈，也没有创业经验，然而，童书店是出了名的难经营，所以车幸勋不敢抱太大期望。
没想到，亲子书房却展现意想不到的爆发力，附近没客人，刘倪后就到台积电办书展，办团购，甚至办起免费的说故事教室，吸引一大票“竹科妈妈”每天往这里跑。她的商场里多了一群“第一次创业”的店家，有从台北举家迁到新竹创业的小儿科医师、IC设计公司人资部员工开的手打乌龙面店，以及科技业公关转职开的洗衣店，还有科技人开的音乐才艺教室。
现在找合作伙伴，她不再迷信品牌，会先试探地观察对方动机有多强，像是第一次创业的人动机最强；或是准备够不够充分，“最好是断了后路才来的人”，因为，这样的人最有胜算。
原则二：找经营特色 卖手工面包，吸客逛卖场
经营特色，是车幸勋从谷底翻升的第二要诀。只要有特色，“就算你在乡下卖面包，照样有人找上门。”车幸勋说。
这几年，她自己在二楼开起了面包店，一进门，就看得到她做面包，而且用的是一般家用烤箱做面包。
车幸勋一天只做两百个面包，但她的面包架上，看不到一个面包，她卖的是“自然农法”的概念。她靠卖面包赚不了钱，而是开烘焙课，教大家用自然的方法在家做面包，吸引客人来卖场拜访其他店家，才是她真正的目的。
她未来两个月的烘焙课，都全部额满。每天下午，随时都有带着小孩的全职妈妈，专程跑两三公里，买她的手工面包。
原则三：招商定位清楚 锁定亲子项目，拒小吃店
即使最低潮的时候，她仍坚持卖场的亲子定位，拒绝小吃、冷饮店进驻，现在，卖场里全天都看得到带着小朋友上门的妈妈客人。卖场出租率从5成，去年开始变成满租，现在这里的小儿科，已经是出租车司机都知道的竹北诊所。
车幸勋开商场，是B级地段、B级店家加C级资源，却翻身成功的案例。即使一开始拿的是一手烂牌，用心打，也能打出意想不到的成绩，拿回自己人生的发球权。
(编辑／袁红)
