自去年年初中央采取宏观调控措施以来，连续几年持续攀升的上海房价涨幅逐月趋缓，但是，１０月份起又开始全面大幅度上涨；市中心区的房价更为突出，每平方米销售价均在１２０００元以上，高的达３万元。有人认为，上海房价持续攀升是由需求拉动的，故控制土地供应量不但不能解决问题，且只能激化矛盾，因此主张扩大土地供应量。
笔者对此不敢苟同。说需求拉动似乎不错，但对需求应作分析。商品房需求，可以分为自身居住需求和投资需求。而前者又可分为基本需求和改善需求。那么，目前上海中心区所表现出来的商品房需求属于什么性质的需求呢？笔者认为，除了部分缘于改善需求外，大部分属于投资需求。理由是：中心区一套１００平方米左右的居室，按目前该地区的商品房均价来计算，其售价对家庭年收入３万至５万元的中低收入者而言不啻是天价，只得望洋兴叹。据悉，７０％的上海人均因嫌房价高而在未来三年内无购房的意向。显然，能承受这一地区房价的自然是富裕阶层了，而这类人群本身居住需求大多早已解决，由此可以断言中心区出现的购房需求相当大部份属于以追求高赢利为目的投资需求。这几年来，由于股市低迷，其他投资渠道不畅通，导致社会资金更多地流向房地产业；从横向来看，与香港地区、日本的一些大都市相比，应当说上海房价是比较低的，这就吸引了境内外投资者青睐对上海商品房的投资。
按照经济学常识，需求旺盛时增加供给，价格自然会相应下滑。笔者以为，就商品房这类特殊商品而言，问题不那么简单，要解决这个问题就必须先找到产生问题的关键。产生这个问题的关键，除了商品房供应结构不合理，高价位房供应过多而中低价位房供应偏少以外，主要是进入房地产业的社会资金太多，投资回报率偏高，这几年房地产开发业利润率不低于４０％，遥遥领先于其它行业。在上海，前几年股市红火时，有“１０个百姓９个炒股”的说法，而现在是“１０个百姓３个做房产生意”。需要特别指出的是，按照规定，对逾期（２年）不开发的土地由政府收回。但是，据悉，目前上海房地产开发商手里逾期不开发的土地至少有６０００公顷，相当部分是多年前以低价获得的。一方面拼命伸手要地，一方面却囤积居奇，这就人为地导致土地供求失衡，推动房价上扬。
所以，当前问题的关键不是土地供应量偏紧的问题，而是房地产市场存在某些不正常因素，确切地说，是房地产业的利润率偏高存在投机因素作祟的问题。只有抓住了这个牛鼻子，才能抑制由投机诱发的商品房需求，使房地产开发商，以及公众投资者回归理性。反之，就事论事，其后果必然利大于弊：
一是在投资渠道不畅通的情况下，增大土地供应量，并不能抑制购房的投资需求，因而导致房价必然继续趋升，并带动周边城郊地区房价普遍升高；而郊区房价趋升反过来又推动中心区房价进一步攀升。上海这几年房价普遍大幅度攀升验证了这样一个规律：市中心区房价与郊区房价存在互动关系。
二是目前市中心区建筑物密度、人口密度已属偏高，交通拥挤已相当严重，因此不容许更多地增加住宅建筑，否则将加剧交通流量，影响社会经济生态环境协调发展。
三是中心区的房价越炒越高，其结果是大量中低收入者迁往城市郊区。市区成了富人社会，郊区成了“穷人”社会，这不符合城市福利最大化选择原则。无论是市区，还是城市郊区，一个稳定的社区人群结构应当是，中收入者为多数的、高低收入者为少数的“两头小中间大”、呈橄榄型的社会，这样的社会才是融洽、团结、安定、祥和的。否则会引发一系列社会矛盾，社会安定就难以得到保障。
其实，市区高地价必然导致高房价，这是一种误导。国际上一些大都市诸如巴黎、大阪、纽约的地价最高，但其房价则不是最高的，属中上水平。这几年，我们由政府安排的中低档商品房基地都在市郊，且离中心区的距离越来越远，这无疑强化了高地价必然导致高房价的观念，为市中心区和郊区形成不合理的人群结构产生了政策导向效应。
有人将当前房价暴涨的原因，归结于土地使用权出让市场化后地价的上涨。笔者以为，目前这不应成为理由。我国土地使用权出让市场化运作始于前年７月１日，且至今实际成交数量很少，上海只有几百公顷。按照商品房２至３年的生产周期，在这些土地上建成的商品房至少要到今明年上市。现有上市的商品房所占用的土地均是多年、以至是十多年前低价取得的。因此，严格地说，土地使用权出让市场化后地价的上涨至少要到今年下半年后才对房价产生影响。即使到那时，按正常利润率房价也不至于达到目前这样高的水平。如，去年成交的本市闵行区某地块土地使用权出让价为每亩３１８万元，建筑物容积率为１．８，由此计算每平方米建筑土地费用为２６５０元，建筑物成本加上市政设施配套费为２０００元，两项合计为４６５０元；而目前该地区每平方米房价己达到７０００元，即使假定２、３年后该地块上的商品房售价仍为每平方米７０００元，则扣除银行利息、管理费、税金，其净利润不少于１６００元，利润率在２５％左右，这个赢利水平可以说是高的。而事实上现已上市的商品房所占用土地的成本每亩大多是１０万元至２０万元。由此计入每平方米房价的土地成本不超过５００元，加上建筑物成本和市政设施配套费２０００元，两项合计为２５００元，拿它与当前７０００元的销售价一比，就不难发现今天的房价偏离其价值有多大。因此，把房价猛涨归结为土地使用权出让价上涨的理由是站不住脚的。
商品房成本与销售价之间存在的距离，这就是利润，它与成本之比就是利润率，按目前状况而言，利润率至少的在５０％，高的超过１００％。显然，目前房地产业存在着暴利。最近，有一位房地产开发商直言不讳地说：“房价降价三成，还是大有赚头。”商品房的降价空间既然如此之大，缘何如今房价还在猛涨？有一点是需要注意的，那就是房地产开发商结成的价格同盟，他们相互哄抬，今日你每平方米房价涨５００元，明日他就涨１０００元，这样就越抬越高。正是房地产开发商依靠以这种价格同盟为基础奠定的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。按理，在市场经济条件下同类企业之间应存在激烈竞争，这种竞争或表现为改善售后服务，或提高产品质量，或降价，但很少发生像当下房地产开发商结成价格同盟这样的现象。这是很不正常的。而这种情况的发生，其因一是社会资金，尤其是境外和市外资金寻求投资的高回报而诱发的过热需求；二是一些基层政府急于把房地产业发展成为支枉产业而表现出来的对过高房价的不作为；三是一些专家、学者，包括某些媒体在那里敲边鼓，制造这样的舆论：上海房价大幅上升是正常的，是符合上海国际大都市的地位的。正是这些因素为房地产开发商所用，使他们有条件结成价格同盟。这种价格同盟打破了生产者与消费者在市场上的均衡状态，使房地产业成了生产者、包括代理商控制的垄断行业，房地产市场为房地产开发商所左右，而消费者则处于被动的劣势地位。其结果，一是既损害了广大消费者的利益，特别是中低收入居民的利益，而且容易由商品房价格泡沫诱发经济危机。我们通常称房价严重偏离其价值的现象为房价泡沫，它是房地产泡沫的一种表现，就目前房价水平而言，房价己不是物有所值，而是严重偏离价值，隐含很大的泡沫成分，不妥善予以消解，对经济的持续健康发展是极有害的。二是向市场发出了错误的信号，使资金过多地流向房地产业，导致经济结构、产业结构失衡，加剧了土地资源的短缺性，按照现在寅吃卯粮的用地速度，总有一天会无地可供开发，何谈社会经济协调健康持续发展呢？
需要特别指出的是，当前房地产业存在的“暴利”主要不是由房地产开发商的投入所带来的，而是土地升值的结果，而这种土地升值，部分是由社会经济发展带来的，部分是因土地原始价格比较低廉而产生的转移性收益。现已上市的商品房用地的来源不外乎两类：一类是原国家所有的城市土地通过补地价的方式将使用权出让给房地产开发商的，另一类则大多数是通过征用的方式将农民集体土地转为国有土地然后将其使用权出让给房地产开发商的，无论哪一类土地的使用权的出让方式，本质上体现的都不是市场经济原则，而是深深地打着计划经济体制的络印，因此其出让价都比较低。而房地产开发商利用这些土地建成的商品房却是按市场经济原则上市的，其价格随行就市。这就存在明显的不合理、不公平。据测算，改革开放以来，由于征地制度的缺陷，使全国失地农民至少损失４万亿元的集体土地出让应得收益，而其中大部分通过高昂的房价进入房地产开发商的口袋。由此，进一步加剧了三农问题，农民意见很大。
为使过热的房地产业降温、使过高的房价降下来，除了进一步严格控制土地供应量外，还应加紧采取以下一些措施：
第一、开征房地产增值税。由以上分析可知，目前房地产业存在的“暴利”属于转移性收益，它源于低廉的土地成本和社会经济发展。从公平原则来说，政府应通过开征房地产增值税给予调节，调节所得，应当部分（原土地出让价或征用价与市场价之间的差额）归原土地所有者和使用者（国家、农民集体和农民个人），部分（由社会经济发展引发的土地升值部分）归国家所有。这部分利益必须调节出来，否则国家利益受损，失地农民心不平、气不顺，就会影响社会安定，而房地产开发商并不领这个情。因此，从保护国家利益和维护社会安定的角度出发，开征土地增值税是非常必要和紧迫的。为鼓励目前房地产业持续健康发展，其利润率可略高于其它产业，但不得超过１５％，超过部分则开征增值税，重点可放在对高价位房的交易（含一手市场的交易和二手市场的交易）和土地使用权的转让上，使炒房炒地无多少利益可得，进而引导大量社会资金从房地产业中抽出来，达到打破由房地产开发商结成的价格同盟、抑制需求、平抑房价的目的。对利润率在１５％以下的商品房以及中低价位的商品房暂不征收增值税，以利于引导投资，理顺房产品供应结构。
第二、整顿土地市场，有必要对改革开放以来上海已出让的国有土地进行一次全面清查，摸清家底，严格按有关法规对擅自改变用地方向的行为作出处理，由政府收回逾期不开发的土地扩充政府土地储备。
第三、对各类商品房空间结构应作调整和合理布局。要改变由政府提供的中低档价位商品房基地集中于郊区的做法，将其适量安排于市中心区，这样既有利于市中心区和郊区的社会人群结构符合稳态结构的要求，又有利于走出高地价必然是高房价的误区，促使市中心区房价并带动郊区房价普遍降下来。
第四、搞活股市，开辟多种投资渠道，以分流社会资金。股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的二条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这二条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。资本市场是市场经济正常运行的基本条件，政府必须实施正确的宏观导向，使社会资金合理流动，以满足经济发展的需要。这几年我国经济高速增长，房地产业已隐现泡沫，而股市却如此低迷，这是很不正常的。其中原因极为复杂。笔者认为，一是社会投资渠道太少，股市低迷，社会资金就都流向了房地产。二是在管理社会资金流向上，从指导思想到管理办法，都存在值得研究的地方。房地产市场的健康持续发展，无疑对繁荣经济、活跃市场具有重要作用，也对地方国内生产总值增长、财政收入增加作用巨大。然而，如果仅将楼市看成是圈钱的场所，对中央宏观调控的政策执行不力、甚至阳奉阴违，置公众的利益、社会经济持续发展的长远利益于不顾，那么楼市很可能重蹈股市的覆辙。如果社会资金流向出现严重的偏差，一旦潜在的房地产泡沫显现而危及经济，其后果就不是像今天低迷的股市只套牢社会资金那样的结局了。当值得引起重视。
（本文资料、数据引自《房地产经济》２００４年第１５期，上海房价继续高位运行，及《上海土地》２００４年第４期，上海市有偿使用地块一览表）
