美国房地产市场次贷危机引发了一场席卷全球的国际金融危机，而上世纪80年代末日本房地产业的泡沫破裂更是引来了经济的全盘崩溃。如何驯服这个“罪魁祸首”?如何调控房地产市场?这成为世界各国争相关注的话题。当前因受国际金融危机的冲击，一些欧洲国家如法国、英国、爱尔兰、西班牙等房价齐齐大跌，但唯独一个国家——德国却上演了一场“逆袭”，不仅房地产市场始终保持平稳，经济更呈现出持续增长的良好势头。自1977年至今，德国人均收入增长了三倍，而同期房价平均只上涨了60%，也就是说德国房价平均每年只上涨了1%。若扣除物价上涨因素，德国近10年来的房价不仅没涨，还以每年1%的速度在下降。为什么德国能够保持房地产市场如此平稳的发展?为何德国能够在全球金融风暴中独善其身?究其原因，关键就是德国的房地产市场调控政策功不可没。
从根本上看，德国实行的是社会市场经济制度，政府一方面确保市场经济的平稳运行，另一方面对市场经济的不良后果如分配不公、恶性竞争等进行必要的干预，宏观调控力度较大。德国政府一直强化住房的消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，保障居民住房需要成为联邦政府首要的政策目标之一。这种“政府主导、市场参与”的房地产发展模式，造就了德国这个世界房地产市场调控的成功典范。具体来看，德国的房地产市场调控经验有以下几点:
住房规划严格规定福利房比例
德国是世界上实行最完备、最严格住房规划的国家之一，这也成为政府管控房地产市场的重要手段。在德国的住房规划中，依据家家有房住的基本目标，德国政府对高、中、低档房屋的比例作了明确规定，特别是对低收入者，需由各地方政府依据当地情况明确规定福利房的比例。比如科隆市政府就规定，每年新建的3800套住房中，1000套必须是面向低收入家庭的出租房。政府对社会福利住房专门规划用地，由开发商开发后再以较低的价格提供给需要者，其中的市场差价由政府补贴。这类福利房主要面向低收入群体、多子女家庭、老人和残疾人等。在福利房兴盛时期，德国约有1/3的住房被用于此。
“三大杀手锏”严格控制房价
几年前，柏林市中心黄金地段的公寓楼售价只有每平方米1500欧元，而当时英国伦敦同等规格的房价至少是柏林的10倍。在英国、西班牙等国房价大幅上涨又大幅下跌的情况下，德国房价却一直保持平稳。原因就在于德国政府有着“三大杀手锏”严控房价：一是为不同地段、不同类型的住房制定了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易必须照此执行;二是对抬高房价者必要时施以刑罚;三是对炒房者课以重税。德国法律规定，如果出售者的房价超出“合理房价”的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临高额罚款;而如果房价超出“合理房价”的50%，就构成了犯罪，不仅会面临巨额罚款，甚至还会被判三年徒刑。
严格监管开发商的一切活动
在德国，房地产开发商受到了严格限制。真正从事销售的房地产开发商所占比例不高，许多开发商仅负责房屋的开发建设，完工即交工，这在福利房建设中尤其明显。此外，政府还会通过完备的法律和制度对房地产商进行监管，开发商除了要严格遵守政府提供的建筑图外，还必须严格执行对购房者的各项承诺，包括居住面积、户型分割以及室内设备标准等各项细节。由于房地产商的开发建设和销售活动，完全被纳入到了严格的法律和制度监管框架内，故其任何市场操控和暴利投机活动都无法得逞。
高税收制度压缩投机空间
德国政府一直采取高税收制度限制炒房行为，压缩房地产投机的利润空间。政府对房地产交易获利者征收高额的土地购买税和资本利得税，对住房交易每笔征收1%到1.5%的不动产税和3.5%的交易税，对获利所得征收15%的盈利税，对房租收入则征收25%的所得税。各地方政府通过出台相应法规限制高房价和高房租，并通过课以重税的方式严格限制房地产市场的炒作和投机行为。
近乎完美的租房保障制度
德国是租房率比较高的国家，只有40%左右的家庭拥有房产，其他60%左右的家庭依靠租房为生，这其中青年人租房率高达77%。为什么会有这么高比例的家庭愿意租房居住?原因在于德国法律给予了租房者近乎完美的制度保障。在德国，租房的“安全感”不亚于买房，德国法律规定，房租基准价格由专门机构根据房屋状况评定，房东不得随意涨价，房东要提高租金，必须书面举证理由，即使涨价也必须符合连续15个月内未曾涨价的要求，且涨幅一般不得超过10%，否则房东将会面临被起诉的后果。与此同时，《租房法》还非常详细地规定了租房者的权益，例如租房时房东需保持房屋及内部设施完好无损，若有损坏需由房东承担修理费用;租房合同一经签订，房屋使用权归房客所有，包括房东在内的任何人未经许可无权进入;若租房者无钱支付房租，房东不得直接将其赶出，需上诉法庭，在租房者出据足够证据证明无钱缴纳房租后，由政府提供租房补助。鉴于法律对租房者的充分保障，大部分德国人认为租房比买房更合算，而买房多被视为一种投资或养老方式。
独立的房地产评估机制
德国房价的稳定，还有一个非常重要的保障手段，就是独立的房地产评估机制，其中有两个角色发挥着重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。根据《联邦建筑法》，德国各地成立了“房地产公共评估委员会”，其职责是对当地的地价、房价等制订基准价，形成详细的“地价图”。组成该委员会的房地产评估师，需要通过专门的考试，经宣誓并经法律认可后方能获得从业资格。评估师资格实行年审制，不合格者将被取消资格。评估师需对自己的评估结果承担法律责任，负责年限长达30年。由其评估的基准价格具有很强的权威性和约束力，政府以此制定房屋销售和出租指导价，售房者和出租者都必须以此为准。
多样化的住房贷款模式
德国房地产调控政策还有一个重要的特征，就是政府根据不同阶层居民的住房需要，建立的多元化住房金融体系。提供贷款的金融机构，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄合作社等多种类型，与此对应的是住房贷款模式的多样化。这其中最有特色的就是合同储蓄贷款和房贷固定利率制。德国实行“先存后贷”合同储蓄计划，即买房者先存入房价50%的资金才能获得贷款，存款是固定利率，贷款也是固定利率，没有变化。为了鼓励这种住房储蓄模式，政府还对首次参加住房储蓄的购房者给予一定的补助。这种机制的一个很大好处是，政府能够始终把信贷风险限制在可控范围内，而不会出现类似美国次贷危机那样的情况。
德国房产调控经验对中国的启示
建立中国特色的“双轨制”房地产市场发展模式。借鉴德国以保障福利性住房为先的调控经验，中国的房地产市场，要坚持走“双轨制”的发展道路，即市场化与福利化相结合：一方面，通过发展规范有序的房地产市场，满足居民改善性住房需求和中高端住房消费;另一方面，通过实行福利住房政策，满足中低收入者的住房需要。必须高度重视住房的民生性质，强化其消费品属性而弱化其资本属性，强化福利性而弱化盈利性，同时按照这样的目标和原则，制定科学全面的房地产市场发展规划，满足不同层次居民的住房需要。
政府需将调控房价摆在突出位置。当前我国正处在快速城镇化的过程中，房价快速上涨是一种必然趋势。德国的房地产市场调控经验告诉我们，对房价实行严格的管理，并以重税打击投机炒房行为，有助于房价保持平稳。我国房价暴涨已经引起群众的强烈不满，给社会稳定带来了巨大的隐患。房地产市场变成了一种社会财富集中再分配的手段，产生了巨大的“财富黑洞”和“磁吸效应”，带来严重的两极分化。对此，必须对房价进行坚决的调控，具体可借鉴德国的做法，建立严格的房地产价格评估机制，制定“基准价格”作为政府指导价，并以严格的法律法规进行监管。此外，在房价调控的过程中，可以建立房价预警制度，对于房价年涨幅高于经济增长或收入增长的，可以通过征收高价税等进行价格干预。如此，不仅可以遏制炒房投机行为，也有助于保持房价的基本稳定。
建立严格规范的房地产税收制度。当前我国房地产市场存在的混乱，根源在于房地产商、炒房者、房屋出租者、土地供应者等在房地产市场中结成了巨大的利益链，而牟取利益的方式最终都转嫁到了房价上。根据德国的经验，除了进行严格的房价管理，就是利用高税收来限制和打击炒房行为，极大地压缩房地产投机的利润空间。对房地产市场调控来说，税收是一个更重要、更长远的调控手段。征收房产税或物业税，主要目的就是提高拥有多套住房的投资投机成本，把投资投机性住房逼入市场。目前我国上海、重庆等几个城市已经开展征收房产税的试点，但舆论反应税收力度太弱，对房地产市场所起的调控作用非常有限。为此，应该在全国加快推广房产税，并加大税收调控力度。同时，可根据实际情况实行针对拥有一套自住房的免税政策或者象征性低税等弹性措施。此外，还可以考虑针对大量投资性的闲置住房，征收住房闲置税。针对二手房交易市场，可按照交易差价即赢利所得的20%征缴个人所得税，坚决打击房地产交易中的偷税漏税行为。
严格规范房地产租赁市场。与德国60%左右的家庭依靠租房为生，77%的青年选择租房相比，我国居民的住房自有率高达80%左右，许多刚刚工作的青年人也希望拥有自己的住房。造成这种反差的原因，除了国情和人的居住观念不同外，一个非常重要的原因在于国外有非常规范的房地产租赁市场和对租房者权益近乎完美的制度保障。针对中国人买房与外国人买房情况的差别，一方面，政府在调控房地产市场的过程中不能期望大多数人学习国外去租房而不买房;另一方面，也要尽快建立规范完善的房地产租赁市场，以鼓励更多的人租房居住。最重要的是要切实保障租房者长期稳定的安全感，为此，可借鉴德国的《租房法》，制定相应的法律法规，切实保障租房者的利益。具体来说至少做到三点：一是保障房租价格的相对稳定;二是保障居住者所有权的切实贯彻;三是保障出租房屋的质量，避免租房过程中的纠纷。要做到这些，就必须建立明确详细的租房保障制度，并加以贯彻落实，真正使租房成为一种稳定可靠的居住方式。
（摘自《人民论坛》9月下。作者为国务院政策研究室综合司司长）
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