摘要：近年中国商品住房价格持续上涨给中国经济结构以及社会带来诸多的负面影响，中央政府果断采取了调控措施，抑制房价的快速上涨，随着调控政策持续两年之久，中国房地产市场发生了哪些变化，中国经济是否受到了影响以及未来房价的走向都是本文研究的重点。
关键词：调控政策；经济增速；房价；影响；走势
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
一、房地产调控政策对经济增速的影响
房地产调控政策对经济增速的影响非常明显。在国家统计局公布的2012年上半年GDP增长7.8%，低于8%的主要原因在于房地产的调控导致的房地产投资大幅下滑。
1.从国家统计局公布的数据看，上半年，我国房地产开发投资增速继续回落，商品房销售降幅缩小。数据显示，前6个月，全国房地产开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%，增速比一季度回落6.9个百分点，比上年同期回落16.3个百分点。根据测算，中国的房地产投资占GDP的比重已经达到10%-12%，很明显如果房地产投资每下滑10%，中国的GDP增速将下滑1%，表面房地产调控政策对经济增速的影响较大。从表1与表2可以看出中国房地产投资增速还是出现了明显的下滑。
2.从图表1中可以看到固定资产投资减速之后，房地产投资业出现下滑，房地产投资在2011年底的下滑速度超过了固定资产投资，与此同时，GDP的增速在2011年下半年出现了快速的季度环比回落，这与固定资产投资下滑存在密切的联系（见表3）。
表1：房地产行业投资 表2：中国房地产投资增速
表3：GDP季度同比与环比 表4：三大城市房屋销售
数据来源：WIND资讯
二、房地产调控政策对房价的影响
中国本轮房地产调控政策比较严格，中央政府在执行方面保持高压，对地方政府的执行力也逐渐纳入考核，从上至下保持了政策的连贯性。中国房价的走势也是在政策以及资金压力下出现了明显的下跌，尤其在经济发达地区，房价下滑的比较明显，但是在经济欠发达地区，房价表现较为平稳。从表4中我们可以看到从2011年初到2012年初，三大城市的房价基本都出现了明显的下跌。可见政策的初期效果还是比较明显。此外，调控政策不仅切实防止了房价反弹，另一方面也促进了房地产企业的逐步分化，实现了房地产市场企业的优胜劣汰：管理精细化的专业房企留了下来，管理较为粗放的房企被淘汰；资金实力强大，决策能力透明的企业更容易跟随政策导向，有利于房地产市场有序稳健发展。
三、房地产调控政策下经济增速趋势
1.货币政策依旧存在向下调整空间
从2012年上半年经济数据可以看出，中国经济增速出现明显的回落，整体经济形势严峻，在物价水平稳步回落的情况下，货币政策继续放松是大概率事件，今年下半年至少存在1-2次降息空间， 降息将使融资成本进一步降低。政策的放松空间为房地产投资提供了相对充裕的流动性保证。从这个角度看，市场资金比较宽裕，但是当前政府对银行资金的流动方向仍给予部分限制，信贷难度依旧较大，融资成本没有明显降低。所以货币政策宽松不等于地产行业资金充裕，具体还要看政策对资金的限制程度。
2.GDP短期仍旧面临回落压力
为了有效控制房地产过热带来的资产泡沫化，坚持调控的政策不会发生明显改变。中国经济处于转型阶段，周期性产业的投资减速属于正常情况，GDP减速是为了经济更好的发展，但经济转型短期很难拉动GDP，所以GDP短期的回落属于正常。中央政府可能适度加大在其他领域投资，对冲地产投资减速带来的经济下滑。但是考虑到地产投资在经济中占得比重，GDP受到影响依旧较大。
四、房地产调控政策下房价趋势
1.刚性需求可能出现明显反弹
刚性需求在过去两年中受到极大的抑制，政策的变化使得观望的投资者出现了心理预期变化，加之近期市场回暖的预期成为引发刚需爆发的导火索，很多需求者决定抢得市场先机，告别观望，积极入市，近期房地产市场的表现已经验证了这点。随着政府对于刚性需求态度的逐渐放缓，投资者买涨不买跌的心态可能和市场预期形成共振，推升房地产升温，销售回暖（见表4）。但考虑到政府坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，预计2012年下半年政策在一定范围内存在微调的可能性，房价尚不具备大幅反弹的条件。
2.保障房对房地产市场的影响逐渐弱化
数据显示，截至6月底，今年的保障房建设已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。加上去年开工的1000万套，保障房的在建规模达到了一个新高度。但是保障房建设主要是满足低收入群体，整体刚性需求不会因此而减少，当前经济增长速度全面放缓，保障房建设的意义可能并不在于对楼市的缓冲作用，而更大的意义在于拉动整个链条上的投资动力，保证经济的软着陆。所以保障房不足以降低市场对商品房需求，但中央政府在未来是否会扩大保障房的推广范围，有待进一步观察。
3.国家政策导向
国务院反复表示目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨，必须坚定不移做好调控工作，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，因而放松调控房地产的相关政策不太现实，限贷限购等政策有望保持延续。但随着经济形势的变化，从去年底到目前各地方政府变相松动的结果来看，支持自住型/首套购房需求的政策往往被默许或容忍，这种试图挑战限购或支持非自住型购房需求的政策或许被叫停。中央政府在本次房地产调控中，态度坚决，方向明确，政策的导向变化短期难以出现，从整体上仍旧保持对地产的压制，房价大幅上涨可能性较小。
总体上看，2012年下半年房地产市场存在逐步复苏的可能性，无论从刚性需求还是经济发展需要来看，都可能推进房价小幅走高，但是考虑到国家政策以及开发商的存量挤压问题，房地产的复苏不会呈现一个爆发式的复苏，更多的是在政策与经济形势的反复平衡中前行。
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