文／钟成 上海雅苑房地产开发有限公司 上海 202302
所谓产业园，是政府根据城市产业的职能而划分的特定区域，园区的存在可以更好地改善当地营商环境，吸引外资，从而促进产业结构的调整。医疗产业园是以健康产业为主体，配套产业为辅，助推城市的发展。受国家政策、资本市场以及人才因素影响，近些年来国内医疗健康产业园发展迅速。医疗产业园是以医疗研发科技企业为主，吸引国内健康产业龙头企业入驻，研发产业孵化，专业人才培训等配套服务。与其他地产项目相比具有其特殊性，不能简单的拷贝粘贴，但成熟的规划设计理念、招商运营等经验均可以借鉴参考。
1.1 在开发建设时缺乏顶层的统筹规划
早些年缺乏国家层面的统筹规划，使得各地对医疗产业园建设相对比较盲从，产业园区功能特色不突出，未能产生产业聚集发展的优势，尤其地方政策支持、管理机制、园区基础设施等方面的雷同，也导致在后期招商运营时效果大打折扣，直接影响产业园的可持续发展。医疗产业园的建设发展，可以为当地产业结构的调整起到关键作用，成为当地经济增长的新路径。
1.2 产业园区规划设计需缜密，创新要素联系需紧实
启东生命健康科技产业园所涉及的众多产业是如何高效的规划组织在一起，在规划设计之初就需要进行充分的考量，比如园区内众多的医药企业、科研机构、医疗机构或是中介服务，如何通过科学的规划加强他们之间产生有效的合作交流，减少不必要的时间浪费。创新离不开交流，而园区的发展离不开交流，沟通才能汇聚集体的智慧，如何打造出舒适的、科学地、有效的空间城市的发展离不开人，健康产业园更是以人为本，园区打造的以人为本生活环境。
1.3 产城分离，医疗产业园容易出现只有产业没有城市的发展困境
产城分离是国内众多产业园的痛点之一，产业与城市的融合是医疗产业园亟需解决的发展问题。产业园在规划设计时，将“只有产业没有城市”的发展窘境作为首要问题。首先，对产业园内产业功能进行细化，在考虑医疗产业功能，其次，对产业所配套功能进行研究，尤其是人们生活所相关公共基础设施、社区配套服务等。在启东生命健康科技产业园定位多元化功能业态，着力打造满足生产、生活所需的现代宜居新城。
2.1 启东医疗产业基础优势
南通以“3+3+N”产业为重点，对接上海产业结构和布局调整，大力推动上海与南通间生活医药企业间的合作，吸引上海及周边地区医药企业入驻园区。目前，在南通市启东市已经形成了启东经济开发区制剂生产、高新区生物医药研发、滨江医药化工园原料药和医药中间体三个相对关联的产业园区，国内外知名企业并已经入驻其中，比如德国拜耳，国内的盖天力等等。众多的入驻企业涵盖了化学制剂、医药中间体、中成药等80 多个品种，12 个产品被认定为国家重点新产品，65 个产品被认定为江苏省高新技术产品，盖天力、白加黑、达喜、金克槐耳等产品。
2.2 项目概况
项目基地位于素有“江风海韵北上海”之称的启东市汇龙镇，距离市中心蝶湖中心约5 公里，总占地3500 亩，产业、配套、居住用地比例1:1:1，规划孵化器、研发中试、小型生产等多功能、多户型的产业独栋组团，满足生命健康，产业领域内企业的不同阶段发展需求。
图1 启东生命健康科技产业园用地布局图
2.3 项目定位
启东生命健康科技城建设将牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，牢牢把握上海“北大门”“门柱子”的战略定位，围绕长江绿滩、创智蝶谷、生命乐城等三大主题，构建以“生命信息+”为先导的智能生命健康产业生态，打造生命数字、高端医药、健康服务三大产业生态圈，形成研发创新、综合服务、医疗健康、绿色生产四大功能组团，着力打造长三角生命科技创新基地、健康产业集聚区、滨江休闲宜居新城。
图2 项目定位
3.1 健康大业 复兴之基
习近平总书记致辞，要把人民健康放在优先发展的战略地位，重点普及健康生活、优化健康服务、完善健康保障、建设健康环境、发展健康产业，加快推进健康中国建设，努力全方位、全周期保障人民健康，为实现“两个一百年”奋斗目标、实现中华民族伟大复兴的中国梦打下坚实健康基础。
3.2 健康中国2030
人民健康需求日趋旺盛，生命健康产业将迎来爆发式增长，今后15年推进健康中国建设的行动纲领。健康中国2030，坚持以人为本的原则，将人们群众的身体健康作为首要位置。旨在为人们提供健康的生活方式，通过不断完善健康环境及各项服务配套保障，并以发展健康产业为重点，为实现“两个一百年”奋斗目标、实现中华民族伟大复兴的中国梦打下坚实的健康基础。
3.3 新经济
跨界融合大健康，优质产业生态将不断催生生命健康新业态、新模式、新增长点、生命健康产业与云计算、大数据、物联网、智能制造等新技术，与“互联网+”等新模式，与旅游休闲等其他产业的跨界融合趋势愈发明显。
3.4 新战略
承接国家战略，推动长三角生命健康产业实现资源聚合启东生命健康科技产业园，长三角有我国最多的跨国生物医药企业，上海张江示范区是国内生物医药创新之源，江苏省多数园区重点招商已形成创新优势、进入产业化阶段的生物医药项目。
医疗产业园的规划设计需要高标准进行，并应具有一定超前性，不能简单的用工业化的标准去定义产业园内各功能区的布置和单体建筑的设计，充分吸收各医疗产业园规划设计的优点外，对相关行业的功能需要进行量身定制。
4.1 启动区
在规划设计之初，便充分利用管理河流带来的景观资源和割裂的用地。启动区用地690 亩，其中产业用地319.8 亩，住宅配套289.6 亩，产业用地与住宅用地比52:48，塑造一个产城融合的产业新城。
园区场地环境特殊，巧妙的利用原有河道，灵活的混合用地规划，通过灵活组合和置换策略，实现空间的多变性和各功能组团的和谐发展。“多中心”开发策略，参考“多中心城市”结构，明确各分区组团核心，制定相应的产业、功能定位，对各组团土地划分等级，形成“近-中-远”开发计划，分片报规。
4.2 总体规划设计
沿华石路打造一流生命健康产业集群，形成一定规模的产业集聚区，一区多园式特色产业园区。
图3 用地布局图
图4 一区多元特色产业园
一期：树立形象，校企联合，配套先行。整合上海智能产业创新研究院、人类表型组研究院和绿地光华科创中心等优势科研资源、人才资源及校友企业，以服务园区生命健康产业发展要求为主要目标，构建生物医药、基因检测、医用新材料产业的研发和科技服务基地。
二期：呼应一期，拉开发展框架。以产业资源导入，跨区合作等形式，导入“研发+小型生产”功能的1-2家头部企业及一定数量的中小企业（研发类企业为主，兼顾CRO，CMO，行业认证，信息咨询服务等），与一期地块等形成产业链条上的呼应。
三期：定制化招商，实现多元化联动。面向环沪区域内大型科研机构1-2 家大中型成熟企业进行定制化招商，与一期研发服务平台实现功能联动。
医疗研发产业楼涉及到研发流程、洁净间要求，等楼栋平面形式、单层面积、层数、柱网、楼板荷载、电梯参数等都有相关的技术要求。通过对北京中关村高端医疗器械产业园、上海张江高科生命科技产业园、南京上午医药加速器的案例研究，形成以下技术配置标准。
图5 产业园阶段目标
图6 园区建筑透视图
5.1 面积
产品面积多样性，保持梯度和划分的灵活性。大型产业办公单栋面积6000～8000 ㎡左右，中型产业办公单栋面积3000～4000 ㎡左右，小型产业办公单栋面积300～500 ㎡左右。
5.2 层数
园区内办公用建筑单体的楼层数在满足园区开发强度的前提下，结合相关企业的具体使用要求而定。医疗产业园建筑用地为集约型用地，用地较为紧张，没有特殊要求基础上层数的设置宜为3-6 层，如用地紧凑，可考虑4-6层。
5.3 柱网
园区内生产所需的单体建筑设计时，充分了解相关企业生产、研发设备的需求，满足生产要求的同时兼顾经济实用型，使柱网的布置更加科学合理。通常来说，柱网间隔越大，建筑内的空间更能合理的划分使用，利用率越高，但建筑结构上所承受的荷载也越大。由于生物医疗行业的特殊性，在生产或是研发过程中需要满足相关洁净要求，也就意味着需要更多的相对小一些的空间，不需要无柱网空间。在本项目中，医疗研发区域的柱网适宜设置在7-8.4m，生产区域的柱网设置在8-9m，如需考虑车辆问题，柱网设置取8.4-9m。
5.4 高度
医疗产业园区内生产厂房与其他制造业厂房区别不大，以多层或是高层厂房为主，并大都采用钢结构或是钢混结构。钢筋混凝土结构梁高度按照跨度的1/8-1/12 进行计算。以柱网8.4 米为例，其结构高度约为0.8 米。在本项目中，生产所需厂房层高设置6m，其他办公区域考虑到洁净空间，层高设置在2.5-3 米。5 米或5.4 米层高，可以满足小生产，如需大生产，需要6.5 米甚至更高。
5.5 楼板承重
大中型产业办公首层1000kg/㎡、二层及二层以上500kg/㎡。小型办公200kg/㎡～250kg/㎡。
5.6 电梯
人货梯分开设置，货梯按3 吨设置满足医疗设备搬运安装，客梯按1.6 吨设置。
5.7 外立面标准
产品为3～4层，建议真石漆+局部铝格栅、铝合金窗、玻璃栏板。
5.8 给排水
产业排污废，室外专用排污主管，单体预留接入井、预留废水处理及事故排放池。
5.9 低压配电
电力配置要求180W/㎡；
接地型式:采用TN-S系统；
消防负荷、部分重要负荷：采用双回路专用电缆供电，在最末一级配电箱处进行双电源切换；
分层设置 电表集中设置于首层配电间。
5.10 暖通
空调冷热源，预留VRV 空调安装条件；
排废气，核心筒综合建筑平面考虑预留部分管井；
防排烟系统，自然排烟。
启东生命健康科技产业园在招商运营中，本着求真务实的态度做好各中业态落实工作。对园区情况进行详细研究，现有产业进行分析，科学系统的评估园区内基础产业资源及其科技实力，并对医疗产业的拓展能力进行评估，加强招商引资的能力及力度，调整好园区内产业内的循环，完善好产业链条，做好服务配套，打造一个系统的医疗研发产业园。同时积极培育战略性新兴产业发展增长极，聚集优秀企业，促进传统产业转型升级与创新，坚定不移地坚持产业集聚发展路径和招商引资引智。求真务实、脚踏实地做好园区的产业规划、产业招商与产业服务工作，着力做好产业链分析，扎实做好产业配套、产业招商和产业服务。回归本质，做好平台和服务，显得更为重要。如何创新打造符合产业需求的产品以及定制化的服务和科学的运营模式，成为影响各产业运营服务商关注的重要因素。
本项目一、二期产业面积共约8 万㎡，当期招商率76%，成交客户聚焦于生物医药及医疗器械领域,已完成产业入驻21个，面积5.6万㎡,配套产业服务中心面积0.5万㎡，合计6.15 万㎡。启东生命健康科技产业园形成以医疗研发、生产为主的产业集聚区，规划及单体设计满足医疗研发产业的要求。
图7 园区企业落位图
综上所述，随着我国经济的不断发展，国内医疗产业园在经历高速发展后，已经迈入高质量发展的阶段。启东生命健康科技产业园在建设之初依托国家及各级政府层面政策支持，秉持高质量高标准进行实施，打造生命数字、高端医药、健康服务三大产业生态圈，构建“一心一廊四区多园”产业空间，以产业为保障，完善服务配套，达到产业、城市与人之间的持续模式，摒弃了产业园存在的空心化与城市孤岛化。项目在实施之初通过科学合理的规划设计，本着以人为本的原则，完善了功能布局及各项技术配置标准，形成了一个产城融合的产业新城。
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