摘要：财务内部控制是现代企业管理的核心。本文基于物业管理企业财务内部控制的重要性，分析了当前物业管理企业财务内部控制的现状及主要问题，并提出完善措施。
关键词：物业管理企业；财务；内部控制
一、前言
历经十几年发展，我国物业管理业进步长足，但物业管理业总体分散，很小部分企业实现了行业内快速发展，大多企业在迅速发展的同时，存在很多生存危机。近年来，市场竞争及劳动力成本上涨的日益加剧，更加大了物业管理企业生存压力。内部财务控制匮乏或弱化，是物业管理企业丧失市场竞争力的主要原因。
二、物业管理企业财务内部控制的现状及主要问题
1.财务内部控制重视不足
物业管理企业的内部控制部门及内部控制制度作用发挥不佳，其管理者首先并未充分重视企业管理和发展过程中财务内部控制体系的重要作用，大多认为内部控制即内部会计控制，只是简单地内部财务记录和检查，企业内部控制只是财务部门的事，主观缩小了内部控制范围和功能。其次，普遍只认为财务内部控制只是简单地汇总各规章制度，制定程序控制及其配套措施没必要。再次，对员工业务培训及思想教育不重视，员工素质无法同日益提高的岗位要求相适应，财务内部控制执行失效。
2.财务内部控制执行不利，内部审计不完善
一方面，物业企业受内部控制制度制约无法灵活处理业务，实际上，很多物业企业只是形式化内部控制，内部监督作用失效。其次，有的物业企业普遍内部控制制度完善，执行良好，但财务内控制的关键性作用却无法发挥于日常管理和重大决策中。再次，弱化财务内部控制制度执行，未建立并制度化评判考核和奖惩。各职能部门间协调、监督匮乏，信息闭塞。大多并未设内部审计机构，财务负责人普遍兼任内审负责人，管理层和会计人员轻内部审计，并使独立、严肃的内部审计弱化，使财务内部控制质量受影响。
3.财务内部成本控制不科学
成本管理方面，物业管理企业普遍偏产品成本数量变化的提供，而轻反映为何变化，因此而不利于企业成本的控制和效益的提高。物业企业收入的主要来源是物业管理费，会计部门受制于内部控制制度而进行的监督控制普遍失效。各会计期间大多以收付实现制法结算物业管理费的收入的当期损益，因而所反映的收入不真实、客观，甚至经银行调节表在下个会计期间转入当期物业管理费收入，从而实现调节企业利润的目的。
4.财务人员业务素质较低
当前，我国物业管理企业的财务人员的综合素质一般都不高，或无证上岗，或不具相应的会计技术资格证。首先，物业企业领导或认为该企业属服务行业，只完成简单收支、记账即可，而不需过高地要求财会人员，因此，所雇用的财务人员素质普遍低，常无法深入体会财务内部控制程序或措施，而无法实现内部控制基本要求，很难发挥财务内控制度作用。其次，很多物业企业领导任命财会人员脱离了选贤任能，公平竞争的原则，大多任人唯亲，从而导致部分财务内部控制人员为领导之命是从，而轻财经纪律。
三、物业管理企业加强财务内部控制的若干措施
1.基于资金管理，强化财务内部控制
物业管理企业完善内部财务管理制度，才能便于充分落实理财自主权，形成财务管理体系和自我约束机制，促进企业的可持续发展。物业管理企业必须遵循国家规定，并立足于自身实际，制定规范内部财务活动的管理办法。笔者以为，集权式管理是物业企业资金管理的最佳办法，免于资金使用散乱的同时，便于以闲散资金获得短期资金收益。物业企业控制资金使用，可经企业财务部门集中支付代收代付项目及调拨内部资金；或经现金收支日报表，强化日常监控各下属企业现金流，以节约使用资金。
2.建立健全物业管理企业的会计制度
物业企业的成本会计科目，因其特殊的生产经营而需在其下把共性、个性服务的营业成本分清。不同与其它企业，物业企业接受管理业主大量固定资产，需承担很大的风险和责任。物业企业管理中，会计核算应加强真实、及时、准确的资产核算。为维护资产安全，物业企业应加强几方面的会计核算，如财产保险会计事项、预提和待摊费用，企业财务管理应分户核算各业主包括分户收取住房修缮基金明细核算在内的应收款项账目。
3.合理制定收费标准并掌控成本
物业管理企业以服务为主的行业特殊性，使其成本管理对象也是其服务功能。一方面，物业管理企业成本的确定可选用作业成本法，并将成本核算范围进行拓展。作业成本法中，可在成本中准确地分摊计入间接费用，以使物业管理企业的难题得到有效解决。另一方面，物业管理企业应对其有效的物业管理成本核算系统进行完善，科学地划分、分析物业管理服务各部分投入成本，理顺企业整体作业流程，以便于带给企业更大地效益。
4.提升会计人员素质
物业管理企业有必要健全会计机构，适时地培训会计人员，不断提高其业务素质。遵循国家规定，正确设置、使用会计科目，按法规和财务制度要求进行会计核算和会计监督；及时填制和审核会计凭证、登记账簿、编制财务报表，保障所提供的会计信息合理、合法、真实、准确。
四、结语
日益加剧的市场竞争，影响物业企业核心竞争力的关键在于其财务内部控制。物业管理企业的长足发展，应立足于财务内部控制现状的逐步改善和建立健全。