摘要：近年来，预算管理成为现代企业实现战略目标的重要方法之一，物业管理企业也顺应潮流，开始关注预算管理。由于其行业的特殊性，在物业管理企业运用预算管理必须要符合其经营实际，因此有必要对物业管理公司的预算管理体系进行研究，以提高物业管理公司的经营绩效。笔者通过对物业管理企业发展过程中存在的一些问题进行论述和分析，并在此基础上给出相应的建议，以供物业管理企业进行参考。
关键词：物业管理；预算管理；经营绩效
物业管理企业主要是为房地产开发商或者业主提供相关的配套设施管理和维护工作，延长物业的使用寿命、提高物业服务质量。近年来，物业管理行业内竞争程度不断加大，如何为业主提供更好、更优质的服务，保证收入的同时控制服务成本成为了物业管理公司的首要难题，而预算管理是以企业的发展目标为导向编制相关的预算计划，通过执行预算、事中控制、事后评价等阶段以确保企业经营目标的实现并发现经营过程中的风险和问题，推动企业进行动态的战略调整，提升企业的市场应对能力。
因此，物业管理企业必须通过建立预算管理体系对整个经营过程进行有效的监督和考核，增强对于市场的应变能力，更好的为业主和房地产开发商提供服务。但由于目前我国物业管理企业的经营环境复杂多变，服务对象也比较灵活，预算管理的实施效果并不理想，如何通过预算管理增加业务经营绩效已经成为阻碍物业管理企业发展的重要问题。
一、物业管理企业存在的预算管理体系问题
（一）预算管理体系的实用性不强
预算管理体系的有效性和适用性的基础是预算信息的真实性，由于物业管理企业提供的主要是服务，每个服务对象的情况又很复杂，编制预算方案时需要进行的前期信息收集工作比较繁琐，并且需要投入的人力、物力和财力等资源，往往很难公平合理地分配到各个服务对象，这就导致物业管理企业在编制预算时往往需要进行大量的业务判断，无法编制出精确的预算方案，严重影响预算方案的实用性。同时，目前物业管理行业实行投招标制，很多物业管理企业为了争取到项目将招标收费方案压得很低，甚至有些企业根据完全按照对方的收费标准来编制收费方案，预算管理体系在企业管理中变成了摆设，如果以后物业管理企业出现预算超标时，随意修改预算方案，通过向业主另立收费项目来弥补成本，或者降低服务质量来压缩服务成本，造成业主和物业管理公司之间的矛盾，既降低了预算方案的权威性又影响物业管理公司的声誉。
（二）对风险防范的考虑不足
控制风险是企业进行财务管理活动时必不可少的一项工作，而作为企业财务管理的重要组成部分，建立预算管理体系也需要考虑如何在风险最低时获得最大的经济效益。物业管理企业在编制、上报、审核预算方案时需要内部各个部门编制各自的预算方案，由于不同部门在编制时往往优先考虑自身利益，而审批人则会从公司整体上进行考虑，追求企业的利益最大化，各部门与审批人之间的分歧就导致预算方案偏离企业的发展目标的可能性出现。而在现实生活中，很多物业管理企业往往忽略了这种风险，预算方案的修改调整过程变成了各方利益博弈过程，大大降低了部分话语权不大的部门对于预算编制的参与感。另外，企业的经营过程中往往存在很多的风险事项，而物业管理企业在编制预算方案时往往没有针对这些风险事项单独设计控制措施，大大降低了预算方案的执行效果。
（三）考核环节薄弱
物业管理企业的主要业务是提供需要满足服务对象需求的服务，但由于物业管理企业的经营过程受到外部因素的影响很大，而每个服务对象的情况和需求变化情况都会随着时间变化，因此很容易出现由于预算计划和实际情况不符，需要对预算方案进行调整的情况，这就对预算考核和评价提出了更高的要求。但由于目前物业管理公司对于考核和评价的执行力度不够，对于一些超支费用未进行严格的监控，没有落实批复流程，对于导致预算修改的差异事项没有具体分析，没有充分发挥预算管理体系的考核和评价对经营绩效的提高作用。同时，物业管理体系普遍存在缺乏系统、完整的物业考核和评价制度的现象，没有一套标准的预算考核和评价流程供物业管理企业进行参考，最终导致整个企业预算方案执行结果的考核和评价程序随意且效率低下。
二、对预算管理体系问题的建议
（一）加强预算管理体系的实用性
预算管理是一种企业可利用自身资源的合理配置过程的预计，是对计划经营过程的投入和产出的数量和时间等等事项的详细安排，因此有效的预算管理的基础是对自身可利用资源的详细记录即精确的预算基础数据。没有精确的预算基础数据就很容易导致预算方案脱离于经营实际，大大降低了预算方案的实用性，为了避免这种情况出现，物业管理企必须做到以下三点：
第一，在编制预算方案时进行充分的信息收集工作，充分了解不同服务对象的需求，并据此编制相关的预算方案；第二，预算委员会在编制预算方案时多与一线物业服务者进行沟通，对多个服务对象共同发生的成本项目情况进行详细分析，找出成本项目的驱动因素，并据此将费用分配给各个服务对象；第三，禁止不顾经营实际迎合出标方的投标行为，以预算方案为基础编制投标方案，严禁两种方案的相互代替。
（二）增加风险防范措施
物业管理企业的预算方案只有与企业的发展目标相符才能从根本上保证预算方案的有效性，进而保证预算目标的实现。事实证明，大多数失败的预算方案的内在原因都是由企业经营过程中的风险事项引起的，加强预算方案的风险防范和控制措施可以快速地提高预算方案的有效性。物业管理企业必须重视并考虑加强各个部门之间，及其与审批人之间的沟通以提高各部门的参与感，并协调各部门的利益，以企业的整体利益为导向制定预算方案；此外要在原有的预算管理组织的基础上设立独立的风险控制专员，由其开展相关的预算风险控制工作，使预算的编制、审批、执行等流程都在该专员的控制之下；此外对企业经营过程中可能或者已经存在的风险事项实施预算控制措施，重点监督这些预算控制措施的实施情况，降低企业经营过程中的风险。
（三）优化预算管理体系的评价考核制度
预算管理的有效实施离不开系统、连贯的预算评级和考核制度，预算考核和评价制度可以帮助企业进行预算方案的修正和调整，使预算方案更加符合企业的经营实际和未来发展趋势。首先，要建立完善的预算管理评级考核制度，详细规定预算评价和考核的整个流程，对相关的人员进行培训，增强其对于预算结果考核制度的理解；其次，各部门进行独立的预算监督，同时鼓励各部门之间相互监督，对于一些不符合预算规定的项目进行严格的审查；再次，加强外部监督，每年将物业管理的收支对业主公布，由业主对企业行为进行直接监督，并收集业主对于物业管理工作的建议，并以此作为预算方案编制的重要参考。
三、结语
物业管理企业作为一个新兴行业，随着我国城镇化进程的不断推进，未来必将拥有更加广阔的发展空间，预算管理作为现代企业财务管理中一种重要管理工具，有助于提高企业的经营效率和实现企业的战略目标，因此对于物业管理企业来说必须建立完善有效的预算管理体系，解决当前存在的经营管理问题，提高企业的经济效率，实现企业价值最大化。
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（作者单位：珠海华发物业管理服务有限公司沈阳分公司财务部）