摘要：城市化进程逐渐加快的过程中，“城中村”是城市建设中的一个难题和痼疾。随着城中村居民区的增多，如何进行有效的管理和改造也成为政府的工作重点。而引入物业管理成为城中村居民小区管理的一种社会共识。物业管理对于改善居住环境及社区乃至整个城市环境保障社会治安及产权人的财产安全，提高人们的生活质量和促进社区、城市的文明等起到了十分重要的作用。
关键词：城中村；物业管理；城市环境
一、太原市六城区城中村改造及物业管理概述
（一）太原市六城区城中村改造现状
2013年，太原市完成城中村整村拆除11个村，拆除面积498.37万平方米，拔掉黑烟囱11663根，整村拆除数量和面积均超过全市过去十年的总和。截至2013年底，全市共完成21个城中村的整村拆除，一大批村民转为了市民，从生活、生产等各方面融入了城市，促进了城市建设，提升了生活水平。
2014年，太原市计划完成整村拆除的城中村包括：小店区的龙堡、小吴、西峰，迎泽区的新沟、马庄，杏花岭区的道场沟、小枣沟，尖草坪区的大东流，万柏林区的东社、红沟，晋源区的西寨、木厂头，以及经济区的圪塔营村。初步预计拆除城中村旧村建筑面积246万平方米，拔掉黑烟囱3983根。
目前，拆迁摸底等前期工作己全面启动，各村按照城市规划实施的改造正有条不紊、迅速推进。列入年度整村拆除计划的城中村积极开展宣传发动工作，着手发布拆迁公告、召开动迁大会等前期准备，晋源区西寨、木厂头等己启动拆迁。根据太原市政府发布的公告，“十二五”期间将启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。
随着城镇化进程加快，一个个繁荣的城中村依托高校、商场等快速发展起来。近年来城中村所呈现出的经济繁荣，及越来越活跃的商业价值，大家都普遍认同，但是在有限的空间里人群过度密集，所带来的商业繁荣背后，会带来新的社会问题：例如消防隐患、质量问题、食品安全、私搭滥造、环境质量差等。虽然许多村早已改为社区，表面上看商铺林立，一派繁荣，但实质上还是原村委会的管理模式，村规民约只能管理原村居民。许多城中村不仅居住着本村村民，现在还居住着多数外来人口和做生意的，这些外来人口总体素质不高，乱扔垃圾、不服从管理，很多暂住人员早出晚归，作息时间不规律，因此给管理工作带来很大的难度。
（二）城中村物业管理模式概述
城中村居民小区物业有别于普通的商业住宅小区，它几乎没有专业的物业管理。城中村居民小区主要的物业管理模式有三种：第一种是“城中村”的居委会注册登记成立物业管理企，学习先进的管理方法，实施物业管理。事实上，对“城中村”的居委会来说，他们中有大部分人就是该村居民，了解该村的乡规民约，熟悉“城中村”的情况，知道问题所在，但欠缺专业物业管理知识，因此在实际的管理过程中常常出现管理漏洞，造成小区不和谐想象；第二种是“城中村”居委会委托社会现有的物业服务企业对该村居民小区进行管理。然而社会中现有的物业服务企业的情况是，有一定的物业管理经验，也有专业物业管理人才，但不熟悉“城中村”的具体情况，而且“城中村”内的原居民已经习惯了村委会的管理方式，不一定接受外来物业服务企业的管理，这样的弊端会给物业服务企业日常的管理工作带来很大的阻碍；第三种是居委会与物业服务企业合作管理。在这种管理模式下，居委会与物业服务企业可以取长补短，各司其职的进行物业管理。
二、城中村物业管理存在的问题及原因分析
（一）物业管理主体不明晰，主体缺位
城中村居民小區中，本村的居委会将小区的物业管理工作外包给专门的物业服务企业去完成。部分物业服务企业拥有自己的保洁、保安人员，小区的卫生和安全就由该企业独立的完成。部分物业服务企业也会将保洁治安工作再次外包给专业的服务公司。一方面，实际的运行过程中，这种多层的服务关系，导致在日常工作当中，一旦出现问题，业主将责任全都归咎于物业服务企业。另一方面，物业服务企业无法满足社区的24小时清洁，使得社区环境时常出现脏、乱、差的情况。
目前城中村物业小区的日常物业管理中，管理主体不明确是一个核心的问题。居委会（村集体）将小区的物业管理项目外包给具有一定资质的物业服务企业，但是在物业管理的实际运行中，居委会也会参与到居民社区的管理工作中，导致出现了一个小区，两种管理制度或模式，当业主权益受到侵害，责任权属不明确，常常导致村集体与物业服务企业产生纠纷，造成管理上的漏洞，不利于小区和谐管理。
（二）出租屋管理难度大
就目前太原市的城中村社区来看，虽然大部分住房的业主是房屋所有者，但仍然有很多的住房出租出去，造成了城中村居民小区中出租屋较多，人员流动较大，资料更新不够及时，再加上城中村三大现实问题，即建筑质量差、消防安全标准低以及建筑密度高、村开敞性大，外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂，为物业服务企业日常的管理工作增加难度。
出租屋数量占城中村居民小区住宅的很大比例，它的管理难度主要来自于两个方面。第一：出租屋的住户大都道德素质不高。他们很多都是外来的打工人员，导致小区内人员结构比较复杂，人员密集度比较高。在日常的物业管理过程中，由于业主道德素质不高所导致的治安、环境问题比比皆是。第二：出租屋的租房者大都属于私人租赁，没有完善的合同管理机制。因此物业服务企业和居委会无法及时的更新每套住房的业主信息，给物业管理费用的收取带来了阻碍，有的甚至收不到出租屋业主的费用。
（三）物业管理费用难收取
目前，太原市建成区内的居民小区，基本实施了物业管理。然而城中村的物业具有先天性缺陷。一方面，城中村的村民还不是真正意义上的市民，城中村聚集的城市流动人口的状况十分复杂，再加上城中村居民区内出租屋率比较高，出租屋资料完善不及时，都为管理费用的计算和收取增加了难度。另一方面，在现实的运行过程中，城中村居民小区内的部分住户是本村的村民，他们的物业管理的费用有时是由村集体或者居委会代为缴纳或者从村民共同的基金中扣除的，当村集体没有为本村居民缴纳物业管理费用，而本村村民又不愿自己缴纳时，物业服务企业的利益就会收到损害，导致物业管理工作无法正常进行。
事实上，城中村的治安、卫生管理难度很大，往往是管理者投入很多，而住户却享受不到安全、洁净的环境。由于城中村的居民以前大多从事服务业，收入不稳定。更有相当一部分业主以前主要以出租房屋的收入作为自己的主要经济来源，而今不仅失去了该项经济收入，还要交纳各项物业费用，扩大了住房成本，这是业主短时期内很难接受的。因此，由于业主的经济状况、思想意识以及物业服务企业的服务质量等理由，要住户在这样的情况下交管理费无疑难上加难。