摘 要：南昌市地铁一号线的正式运营对周边区域经济的发展产生重要影响。本课题在设计调查问卷并统计分析调查数据的基础上，综合采用网络信息资料搜集、实地考察和访谈相关人员的方式，对南昌市地铁运营对房地产及商业圈的影响进行分析，并以我们的调查研究成果给南昌市地铁运营的经济效应提供适当的参考和借鉴。
关键词：南昌市 地铁一号线 房地产 商业圈 经济影响
一、相关研究背景
我国地铁建设事业起步较晚， 1999年以后为建设高潮阶段，国家的政策逐步鼓励大中城市发展地铁交通，地铁建设速度大大超过之前的30年。目前，我国已经拥有地铁的城市多为直辖市、省会城市，其中北京，上海，广州和香港特区的通车里程已超过100km。地铁由于具有巨大的人流量，其广告价值无可限量；地铁商铺的价值和地铁周边的房产价值随着地铁的建设也将带动城市整体经济发展和房地产升值；由于地铁在公共交通中的重要地位，良好的地铁文化价值和形象会为地铁系统和所在城市加分，会形成“品牌”效应。铁建设带动区域经济是必然的，地铁将从沿线交通、商圈、房地产等方面带来影响，从而影响到沿线区域，乃至整个市，且其经济价值和文化价值不可估量。
二、对调查问卷的总体分析
通过问卷调查的方式，在地铁沿线的人口集中区，比如八一广场、萬达广场、秋水广场以及周边的高校，进行了充分的取样，对不同人群进行了有效的问卷调查。在310份样本基础上，分析出南昌市地铁一号线对沿线区域经济所产生的影响，我们从地铁对人们消费区域的选择、地铁对房价的影响等方面做出了详细分析。
第一，地铁直达的消费场所逐渐成为市民主要消费地点。地铁运营对七成左右的消费人群产生较为直接的影响，这一结果说明地铁直达是影响人们消费的一个重要因素，一是由于交通的便利性，二是地铁带来了巨大的规模效应和集聚效应，从而使地铁附近的消费场所趋于综合性，能够满足消费者的更多需求，大量增加这些消费场所的消费频率。第二，居民对于地铁附近的高房价接受度更高。大部分调查对象认为，地铁附近的房地产拥有更明显的交通便利优势，更有卖点，对地铁沿线的房价抱有较高的期望。对于目前有购房需求的人群来说，约占三分之二的调查对象表示愿意在地铁附近买房，说明该区住房需求比较充足。第三，中等收入人群对地铁沿线房价变化最敏感。月收入较高的人群经济实力更强，对于房价的小幅上涨接受度更高。而月收入较低的人经济实力弱，较少考虑购房以及关注房价变化，相较于月收入处于处于两端的人，月收入中等的人对过上更好生活的有更强的欲望，且经济实力勉强负担得了房价，因此对于房地产价格变化更加敏感，也最容易感知地铁对房价的影响。
三、地铁运营对区域经济的影响
1.地铁运营对房地产投资的影响。通过选取地点不一的楼盘和中介机构进行数据采集和分析，探索地铁对房地产和商业圈的影响。从时间上看，在地铁修建以及即将开通期间，新楼盘以及二手房均有房价上升趋势，从与地铁距离远近来看，随着与地铁距离越近，新房及二手房的价格也越高。在地铁开通后，南昌将正式进入立体商业时代，促进地铁站与周边大型商场相连，实现地下商圈与地面商业的有机结合。首先，在对红谷滩新区房价对比分析过程中，得出了以下结论： 由于地铁的修建且即将开通，致使红谷滩新区二手房以及新楼盘价格上升，且这种涨幅程度不一，而距离地铁越近的新房及二手房，其房价相对更高，升值空间也更大。其次，我们走访调查了南昌市老城区的典型楼盘，分析得出：地铁一号线的开通地铁开通将扩大人流总量，加速人员流动，有力带动老城区商业经济的进一步发展。于此同时该地区不论是商圈的商铺租金还售价都自然而然的随之上升。最后，通过对南昌市郊区楼盘房价与成交量的调查分析得知：地铁之后的运营，人们对地铁的“利好”预期，推动了郊区房价上涨，靠近地铁口楼盘的房价增长幅度也明显高于其他非地铁口楼盘的房价。然而，在郊区买房的群体多为附近工业园区的工薪阶级和附近的农村居民，他们的收入水平也决定了他们可以接受的房价水平，因而也衍生出房产处于“待售状态”但仍少有人问津的现象。
2.地铁运营对商业圈的影响。首先，南昌市地铁一号线地铁促使商业资源向地铁沿线和枢纽站集中，围绕这此站点或枢纽，就会形成一批新的商业中心，使整体商业资源向多中心的趋势发展。比如在地铁1 号线的24 个站点内都有商业功能，只是有些站点的商业规模较小，而如万寿宫至象山路段是南昌的重要商业中心，具有很大的地下空间开发的潜力。地铁作为一种公共产品，代表的政府未来的规划重点，这样商业资源会自然跟进，随后人口迅速增加，一此大型枢纽站附近会很快形成新的大型商业中心。其次，地铁让市区的商圈得以链接，商业繁华区由点及面、由线而串，渐渐扩大；八一大道区域集中了数家大型购物中心，而城市其他区域没能形成较为集聚的商业中心。这也就不难解释节假日中山路、象山路经常拥堵不堪的情况。地铁给南昌商业带来的不仅仅是商业场所多了，更是实现了南昌商业中心由点到线的突围，拓宽人们的消费半径，随着地铁开通，整个商业区域逐步扩大了。
四、针对地铁运营现状的建议
1.给政府的建议。
1.1优化产业布局，提高城市发展质量。地铁的延伸会导致沿线房价的不断上涨使得沿线的用地成本提高。因而，从政府的角度来看，要把高污染、高耗能、低附加值的企业不断外迁，增加城市公园、城市绿地等公共用地，从而提高城市发展质量。在商业布局方面，政府相关部门对商圈和商铺的审批必须严格把关，控制好商业圈的范围以及合理布局，尽可能实现地铁附近商业综合化和一体化。
1.2注重旅游建设，联动地铁发展旅游。旅游发展最重要的因素之一在于交通，交通便捷度将直接影响旅游景点的客流量以及游客满意度。南昌市政府应充分利用地铁优势发展旅游业，制定以地铁为基础的旅游方案，将地铁与南昌特色相结合，促进旅游业发展。
1.3提前做好应对方案，防止房价飙升。地铁的建设具有极强的投资效应、乘数效应和替代效应，吸引大量的资本和人口的涌入，促进沿线社会经济快速地发展。这就有可能导致部分房地产商以地铁为噱头高价挂牌，使得房价飙升，产生哄抬房价现象并引发一系列问题。因此，南昌市政府要对地铁一号线附近房价进行科学合理的预判，必要时采用一些调控手段引导房价正常浮动，并提前做好应对方案。
2.给房地产开发商的建议。
2.1科学制定宣传方案，正确定位消费对象。从调查结果来看，对地铁附近房产有购房需求的人中，以经济实力较高、从事财会金融类职业和自由职业者居多。因此，地铁沿线房地产开发商应将此类群体作为主要消费对象，投其所好，制定科学的宣传路径以及方案，从而提高销售量。
2.2充分利用地铁交通进行营销管理。从调查结果来看，有购房需求的人对地铁附近的房子有较强的偏好，甚至可以接受更高的房价。因而，房地产开放商需要大打“地铁牌”，利用地铁进行营销，提升用户购买地铁沿线楼盘的欲望。
3.给消费者的建议。地铁对人们的消费产生很大的引导作用，消费者一方面可以利用好地铁优势，选择质优价廉的商品和服务，与此同时，应该保持理性的消费观，适当消费和理性消费。从购房者的角度考虑， 购房者需要从长远的规划着想，综合考虑城市轨道交通规划方案、现有交通条件等因素，在合理的价格上选择住房区域。
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