【摘 要】湖南省嘉禾县农村地区的房屋买卖颇具特色,至今为止还沿续着传统的买卖方式,其中很多细节带有浓重的乡土特色,甚至有与现行法律相悖的内容存在,但是这种传统买卖方式在该地区运行得相安无事,也没有给监管部门带来不便,传统的买卖房屋形式深刻影响和制约着这一地区“熟人社会”间人们的生活方式,产生了一套独具特色的“熟人规则”。
【关键词】农村房屋买卖; 法社会学; 熟人社会; 熟人规则
中图分类号:D915 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)05-0203-02
随着国家立法的日益健全和普法工作的深入,法律逐步成为了人们日常生产生活中最具影响的调整工具之一。近年来,《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规的相继出台,人们自由买卖房屋等常见的社会活动得到了法律的及时规制。但是,在广袤的中国农村,一些的传统规制方式仍为人们所沿袭,甚至呈现出比现实的法律法规更具效应的现象。地处湖南郴州西南部的嘉禾农村地区就沿袭着传统的房屋买卖方式,且极具乡土特色。
1 嘉禾农村房屋买卖的细节调查
笔者对于该地区房屋买卖的细节作了一番实证调查发现:该地区房屋买卖首先需要请一个“中人”(一般是村族中德高望重、有文化、热心的长着担当),“中人”的作用主要在双方“走脚”(嘉禾方言,是指在双方间游说的意思),尽量找到一个双方都能接受的价格,并督促双方对自己所做行为负责。通过“中人”的“斡旋”,双方达成一致后就会选个“好日子”订立合同(当地称为“写纸”),订立合同时需要请买卖双方同一宗族的三至五代以内血亲关系及卖方的邻居参加,参加着都要在合同上签名、按手印,一来表示对房屋的出卖也没有异议,传统的买卖上也叫“先定亲基”、“定四邻”;二来起到一个见证作用。在合同中,关于房屋的四邻界线及面积、房屋价额要写得相当详细,合同也只需签订一份由买方保管即可。在买卖过程中还有一些“仪式”,如卖房的人家在退房的时候,就会准备一些香烛,告知家里的祖宗神灵,买房的人家要进火(嘉禾方言,即搬入新居)的时候也要烧香拜祭,一来告诉自家的祖宗搬了家,二是请守卫这栋房的神灵们保佑等等。
从这些细节我们可以发现嘉禾农村地区房屋买卖和一般的房屋买卖有不同之处、与现行法律法规中的内容也有所冲突。第一,一般的买卖合同是买卖双方通过要约、承诺的方式或者双方直接协商达成一致就订立合同,但在当地房屋买卖往往是通过“中人”这一第三方来促成和意,买卖双方不直接商讨。第二,现行《合同法》第12条规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。但该地区订立的合同对于(一)、(六)、(七)、(八)的内容很少提及,却对出卖房屋的相邻四界、框架结构、门窗设施等加以强调,而且合同也只拟一份,由买方持有的做法也与通常“一式两份”的合同拟定要求相悖。第三,当地的房屋买卖一经买卖双方和在场人签字、按手印即告成立施效,无需经过相关法律规定的登记、过户等程序,这与国家法也相悖之。第四,当地的房屋买卖体现出了“亲基四邻”的优先购买权。第五,当地的房屋房卖重视“在场人”的作用,并带有浓郁的“神佑”色彩。
2 房地产监管部门的无奈回应
出于对该地区买卖房屋存在的普遍不经过房地产监管部门登记情况的不解,笔者对当地房产管理部门也进行了相关调查。发现当地办理农村房屋卖卖去房产局登记的几乎没有,双方私自订立了一张契约就算是房屋交易成功了。房管部门的工作人员也无奈的告诉笔者,法律有关在房屋买卖须经登记才生效的条款在农村根本不适用,村民建房后都不会来房管部门办理房产证,他们手中只有国土部门颁发的集体土地建设用地使用证和宅基地使用证,房管部门由于缺失资料,无法监管。
为什么很多村民建房时有国土局颁发了集体土地建设用地使用证和宅基地使用证,而建好了房屋不愿到房产局办房产证了?笔者认为原因主要有这么几个,一是如果不经过国土局批土地的话(即办理集体土地建设用地使用证和宅基地使用证),不管是谁都不能建房,这是必须的程序,而村民拿到了国土局颁发了“两证”后就可以合法的建房了,至于建好了房子要不要办房产证,法律没有严格的规定;二是,办房产证需要很多复杂的手续,需要到实地去丈量房屋,拟画结构等等,而且需要一笔不小的费用,一般来说100平方米要2000多元的办证费,很多村民建房本来就困难了,没有几个愿意再出这份钱;三是,办理房产证的用途除了证明房屋的产权外,很多了是借以贷款等用途了,而一般的村民都没有这个要求,所以大多没有办理,可办可不办的事情,很多农村的房主一般就不会办。
我国《合同法》第44条规定,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。而《土地管理法》第12条规定,依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。《土地管理法实施条例》第6条亦规定之:依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。《城市房地产管理法》第60条第3款也有规定,房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。实践中,当地房屋买卖的行为面对法律法规采取的是一种漠视的态度,笔者也感受到了房管部门的无奈。
3 当地法院的乐观评价
虽然房管部门的回应是无奈的,但我们也发现当地农村房屋买卖不符合法律法规规定的行为并没有给监管部门带来大的麻烦,甚至出现了“相安无事”的景象,在当地法院笔者调查近10年的资料,也只查找到一件有关农村房屋卖卖引发纠纷的案例。
根据案卷记载,该县广发乡新儒峰村刘一(代名)与本村另一刘姓人家刘二(代名)的房屋买卖,刘一按照农村传统的方式将自家的祖屋买给了刘二,他们就立了一个契约,钱款交清就交易成功了,没有到房地产部门做变更登记,几个月后,刘二觉得自己买亏了,就不想要这间房了,就依合同法、土地法等法律法规的规定,以未办理房产登记过户手续,房屋买卖无效为由向法院提起诉讼。该案由坦坪法庭启动简易程序审理的,当时刘一就请了当时买卖房屋在场的全部人员当证人在法庭上作证,在场的12名证人全部证明刘一与刘二的房屋买卖成立,还在法庭上把刘二骂得狗血淋头,最后案子还没有审理终结,刘二就主动撤诉,承认买房有效,法庭没有做最后判决,就允许撤诉结案了。
当被问之如何评价这起案件时,当地法院立案庭的一位负责人认为,从此类案件的数量和这起案件的审结情况上讲,农村地区的传统规则,如房屋买卖的形式,仍然发生着重要的调整作用,虽然出现了与法律不符的现象,但是在当地村民间是相互认可的,法院表示尊重。关于没有经过产权过户的农村房屋买卖关系是否有效的问题,最高人民法院[1992] 民地字第8号复函中明确规定:“农村房屋买卖应当具备书面契约、中人证明等要件,要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续”。这一规定奠定了农村房屋买卖原则上不以产权或使用权变更登记为生效要件,以此为生效要件仍需当地明确出台必须登记的法规,但是嘉禾县乃至湖南省都没有此条规定,当地法院乐观的认为:农村买卖房屋的传统形式仍然可以调整这一活动。
4 “熟人规则”的理性思考
我国著名的社会学家费孝通先生在《乡土中国》一书中提出了“熟人社会”概念,并深刻的透析出了乡土中国中“熟人社会”的特点和要素,费老的一句话也道破了“熟人社会”的构成意义的天机,即 “我们大家是熟人,打个招呼就是了,还用得着多说么?”笔者认为嘉禾农村地区房屋买卖的现象也是“熟人社会”的一个缩影。传统是社会所累积的经验,形成规则的目的是在配合人们的行为以完成社会的任务,社会的任务是在满足社会中各分子的生活需要,当地所沿袭的房屋买卖的传统规制方式和契约形式仍然满足着那个“熟人社会”各分子的需要,是一种行之有效的行为规范,笔者把这种在特定的“熟人社会”中实施的规则称之为“熟人规则”。
4.1 “熟人社会”是“熟人规则”的生命载体
“现代社会是个陌生人组成的社会,各人不知道各人的底细,所以得讲个明白;还要怕口说无凭,画个押,签个字。这样才发生法律。在乡土社会中法律是无从发生的。这不是见外了么?”这句话折射出另一个现象就是在乡土社会(或曰熟人社会)中适用法律是不经常的,调整的工具大多是约定俗成的“熟人规则”。只有在“熟人社会”的框架下谈“熟人规则”才具有意义,否则“熟人规则”就将是无源之水、无本之木。笔者考察的嘉禾农村地区的房屋买卖的方式如果离开了当地,买卖包括在场的各方,如果不是“熟人社会”的成员之一,我想那种规则就难以实施,谁也不愿意接受一种陌生的规则的调整,与“熟人社会”圈外的人交往,我们没有一种共同的规制语言,可能各自秉承着不同的规制方式,一种普遍的规制方式就催生了法律的产生,因为法律的特征之一就是普遍适用性,所以说,“熟人社会”是“熟人规则”生命得以延续的载体。
4.2 地缘、血缘和信用是托起“熟人规则”的主要力量
从市民社会的起源和发展来看,血缘关系始终是维系“熟人社会”的重要因素,随着人们的交流增多,特别是从商业里发展出来了地缘关系也逐渐和血缘关系一样支撑起了“熟人社会”的蓝天。长期以来,在“熟人社会”中,人们的社会关系主要由血缘和地缘关系所组成,按照辈分、长幼决定尊卑次序,根据亲疏远近的差序原则判断人际关系,“熟人社会”也主要由以血缘关系为纽带的家庭社会和以地缘关系为纽带的同一地区的邻里社会组成。为什么“熟人规则”可以在“熟人社会”中普遍适用了,为熟人间所遵从了?正是因为“熟人社会”中有一种特有的信任关系,存在着一种超脱于一般人的“信用”。笔者所考察的嘉禾农村地区就是这种典型的以血缘和地缘维系着的“熟人社会”,在当地一般以姓氏为单位集村而居,有的姓氏多达三、四千人也聚居于一村,有的姓氏之有几户人家几十余口人也独居于一村,他们多为同宗同族,在当地非常讲究族群宗派主义,族群宗派间有着特有的“信用”。随着人们的生活的需要,村与村,族群间的交往日益频繁,新的、更大的“熟人圈”也逐渐形成,最终在当地呈现出以血缘和地缘为交集点的“熟人社会”,也出现了如前所述的特有“信用”。正如费老所言,“乡土社会的信用并不是对契约的重视,而是发生于对一种行为的规矩熟悉到不加思索时的可靠性”。这种血缘和地缘共同架构形成的“信用”也就催生了一套属于当地的“熟人规则”,血缘、地缘、信用也成了“熟人规则”得以实施的最大强制力!
4.4 “熟人规则”充满着乡土气息,并附有“神佑”的烙印
正是由于“熟人规则”的特定适用性,所以“熟人规则”充满着那个地域的气息,周身围绕着乡土的本色。如嘉禾地区的人们好酒成性,农忙农闲、谈天说笑都是“酒”字当头,买卖房屋如此重大的事件自然少不了在酒席间谈论,“中人”在走脚的过程中,不管是买家还是卖家都要备酒招待“中人”以示重视。“嘉禾八大怪”中有一怪叫“怪酒不怪菜”也在房屋买卖的过程中得以体现,在订立合同时,买方需要备酒席招待参加者,参加者首先是品尝所备之酒如何,喝得高兴签字按手印(作见证人)时也高兴,若是酒味不合要求,有的客人甚至会有离席之举。所以当地的房屋买卖过程中,请吃酒,喝好酒似乎成了一个非常重要的规则,可见乡土气息之浓烈。当地的房屋买卖过程中还可以非常清晰的感受“神佑”的印记,比如买卖双方在退房和进居甚至“写纸”的时候都要进行祭祀的仪式,一为告诉先祖神灵,二为请神作证,似乎通过这种告诉先祖神灵的方式就更显示了买卖房屋的有效性,双方也不敢反悔,因为不能欺骗先祖神灵。“熟人规则”的这种乡土性也是中国传统文化在民间的体现之一。
4.4 “熟人规则”是现代法制的有效补充
苏力教授坦言“法律是解决陌生人社会比较有效的工具,熟人之间则不大容易诉诸法律。一旦诉诸法律,意味着熟人间的关系开始疏远,或者准备中断,准备成为陌生人”。现代司法提供的工具往往不足以解决熟人社会的矛盾,但是熟人之间也难免出现纠纷,产生矛盾,因为血缘或者地缘的维系,纠纷或矛盾的各方都不愿成为陌路人,“生于斯、长于斯、死于斯”的人们谁也不愿意撕破脸皮,所以一种沿袭已久、行之有效的“熟人规则”就得以适用,嘉禾县人民法院办理的那宗农村房屋买卖纠纷的案件就印证了这一点。在“熟人社会”中,当国家法与地方习俗发生冲突时,国家法的力量似乎顿显无力,传统的规制方式尤占上风,正如前述当地法院的案件中刘二所遭遇的一样,其被所有在场人,包括自己的亲戚痛骂一番,因为他破坏了当地的“熟人规则”,继续生活在当地将备受指责,所以他也只好撤诉,遵循那套与国家法相悖的“熟人规则”,我们设想如果当地法院严格按照国家法律审判该案,判令该房屋买卖无效,那结果是使刘二成为当地人民耻笑的对象,当国家法规与传统习俗发生冲突,并试图改变传统习俗的时候,实质上是在改变一种已有的、普遍的行为模式,国家法解决的是一时或曰法庭上的纠纷,但是给社会留下了更多不和谐的隐患,这样的处理方式也是有悖于立法目的,无益社会和谐的。此时“熟人规则”的调制就很好的弥补了这个缺陷,按照当地约定俗成的方式解决该问题,维持房屋买卖的有效性,毕竟该案的被告(房屋买卖的卖方)主观上无过错,其利益应予保护,行为应予支持。由此“熟人规则”在“熟人社会”中成了现代法制处理熟人间纠纷与矛盾的有效补充,“熟人规则”在“熟人社会”中的广泛适用,甚至出现的与国家法的冲突并没有给政府和监管部门带来不便,同样维持了行业秩序,这也充分说明了“熟人规则”存在的合理性。