摘 要 近几年来，房地产投资信托基金作为一种适合中小投资人的房地产投资方案，在美国、欧洲以及亚洲诸国均已有广泛发展，其投资小、收益大、流动性好等优点或可解决我国房地产行业目前的窘境。本文主要吸收和借鉴了美国、香港地区在发展REITs制度方面的相关经验，探讨了我国发展REITs 的一些基本问题，并提出了一些建立REITs法律制度的建议。
关键词 房地产投资信托基金 REITs 法律制度
中图分类号：D922.2 文献标识码：A
1 房地产投资信托基金的概念及其特征
房地产信托投资基金是通过发行基金份额筹集基金，为基金份额持有人的利益进行投资，以可以产生长期收入的房地产项目为投资目标，以房地产租金以及相关经营收入为主要收入来源的一种产业基金。其发源于美国，英文全称为Real Estate Investment Trusts，缩写为“REITs”，只在英国及少数亚洲国家，才称之为房地产投资基金（Property Investment Fund，缩写为PIF）。本文采用REITs，即房地产投资信托基金。
房地产投资信托基金的特征包括以下六点：第一，它本质上是一种投资基金。REITs的投资模式主要是对现存房地产的获取与经营。这一点与共同基金的特征相类似。第二，它具有导正不动产市场之机能。不动产短线交易易出现投机行为，因此美国相关法律法规对REITs的投资期限、分配与收益来源等事项进行了严格限制，可以使资金在不动产方面得到更有效的利用。REITs可以针对大型的公共建设进行融资，能够促进公共建设事业的发展，使得不动产市场的整体作用得以充分发挥。第三，它具有优惠的税收待遇。《美国1960年国内税法典》规定，REITs将每年的大部分赢利以现金红利的方式回报给投资者，无须缴纳公司所得税，以此避免对REITs和股东的双重征税。第四，它的参与主体多元化。REITs涉及的参与主体除了信托和托管金融机构、投资者、银行、房地产经营机构等以外，还涉及房地产中介机构、证券中介机构、政府监管机构、投资银行等主体，这些使得REITs成为一项复杂的系统工程。第五，它的品种可以是信托受益凭证，也可以是股票。不同于房地产公司的股票，REITs的凭证或股票以房地产实物为基础，而房地产公司的股票以公司资产为支持。第六，它具有较高的透明度。REITs需要将其财务报表定期向外公布，其财务运作将受到公众监督，因此具有较高的透明度。
2 房地产投资信托基金的发展状况
近几年，在海外证券市场中，房地产投资信托（REITs）得到飞速发展，不仅提供给投资者收益较高、风险较低、流动性较强的投资产品，更为房地产业的发展提供了银行外的重要融资渠道。
投资信托起源于19世纪的英国，当时英国正处于帝国主义的兴盛时期和工业革命时期。英国正值不断向外扩张其殖民地版图之际，为从海外谋求更高的投资回报，分散投资风险，使所有投资者均能享受到国际投资带来的高回报，于是由政府出面组成投资公司，委托专业人员代为管理投资事宜。而与此相对应的位于大洋彼岸的美国则于第二次世界大战后才迅速地发展信托投资，至1987年已发展到大约7000亿美元。日本则是从1954年开始蓬勃发展共同基金。
世界上第一个REITs诞生于1960年的美国， 其诞生也是为了规避管制，与其它金融创新一样。之后，美国政府出台相应的税收政策，即正式允许满足一定条件的REITs可享受免征所得税和资本利得税，逐渐地，在美国金融市场中，REITs成为非常重要的一种投资工具。当前，美国大约有300个正在运行的REITs，其管理的资产总值超过3000亿美元，其中在全国性的证券交易所上市交易的大约有三分之二。
经过五十多年的发展，房地产投资信托基金已经在日本、澳大利亚、新加坡、中国香港等国家或地区上市交易，并且在欧洲的德国、法国、荷兰、西班牙、比利时，亚洲的日本、新加坡、中国香港、中国台湾、韩国、马来西亚、土耳其，大洋洲的澳大利亚，南、北美洲的巴西、美国、加拿大等国家、地区针对房地产信托投资基金制定了相关的立法。
3 我国房地产投资信托基金的现状及其发展的必要性
3.1 我国房地产投资信托基金的现状
相比西方国家，我国房地产投资信托基金还属于初级性阶段。目前，我国的房地产投资信托基金不仅投资项目比较单一，大部分社会投资者的投资热度较低、投资期限也很短，而且也没有相关的税收优惠政策，没有统一的交易平台，缺乏在二级市场的广泛流通，这些都与真正的房地产投资信托产品存在很大的差距。
此外，从我国现阶段房地产投资信托基金的立法现状来看，有关房地产投资信托基金的专门性立法属空白区域，还没有构建出统一的房地产投资信托基金法律框架。房地产投资信托基金的法律依据大多依托与信托相关的法律法规，由于对房地产投资信托基金的法律规制过于零散，很多既有的法律规定无法充分发挥规制房地产投资信托基金的作用。
3.2 我国房地产投资信托基金发展的必要性
1960年的美国《房地产投资信托法》创设了新型的投资工具——房地产投资信托，其立法目的一方面是为了能够使中小投资者参与房地产的投资，避免财团垄断，使大多数投资者可以分享到房地产投资收益；另一方面也是为了建立不动产资本市场，使不动产市场与资本市场有效融合。
发展房地产业对于我国的经济增长有着非常重要的意义，但我国房地产金融业相对滞后已经成为影响房地产业发展的主要因素。问题主要体现在以下几方面：第一，房地产金融市场融资渠道单一；第二，房地产金融市场结构不完善；第三，房地产金融市场法律体系亟待完善。因此，发展房地产投资信托基金将会在很大程度上增强房地产金融的完备性，有助于分散、降低系统性风险，促进房地产资金循环，维护金融安全，更好地完善我国的房地产金融体系。房地产投资信托基金为大众资本提供了一个进入房地产业的平台，分流了一部分居民储蓄存款，并且提高了这部分资金的预期回报率和利用率。由此可见，房地产投资信托基金能够为投资者带来收入优势，使广大中小投资者能够分享到房地产市场发展带来的较高利益。
3.3 中国建立房地产投资信托基金法律制度的建议
从各国经济发展的进程来看，房地产市场的繁荣程度对国民经济的整体发展有着至关重要的影响，特别是在美国发生次贷危机以后，因房地产的次级抵押贷款引起的全球性金融危机更加突出了房地产金融市场对当代经济发展的重大影响。为了促进和引导房地产以及房地产相关市场的持续健康发展，要更加注重房地产业立法的及时性和前瞻性。唯有在初期阶段尽可能及时的制定明确的法律法规，建立一系列切实有效的法律规范，才能保障我国的房地产信托投资基金得到长远稳定的发展。此外，在制定与房地产相关的法律规范的过程中，同时也要适当借鉴其他国家发展REITs的经验，还应不断加强相关法律法规的制定与修改，以促进房地产投资信托基金的运行保持较高的市场适应性和灵活性。
3.3.1 REITs法律规制的具体内容
第一，我国采用契约式REITs的组织形式。美国的REITs市场主要为公司型，鉴于我国REITs的发展还处于初期阶段，应以稳定为主，尽可能减少风险的发生。我国在REITs发展初期采用契约型模式更为适宜，虽然这样不利于REITs的扩张，但可以保证其稳定性，不会由于投资者的退出而使其解散或资金削弱。其最大优点在于：投资者可以以委托人与受益人的双重身份对信托资金的使用进行监督。
第二，在契约型REITs形式下，法律应对契约型信托法律关系的主体包括受托人、投资人、保管人、管理人等的权利义务作出具体规定，对他们的委任规则、一般责任、资质条件、退任以及独立性等作出规定。
第三，法律应当对REITs的投资方向与投资限制作出规定。从我国目前REITs的发展情况来看，可以参考香港地区法律的相关规定，将REITs的投资方向限定在权益型投资范围内。REITs基金可投资于已产生收益的房地产，其收入主要来自于房地产的租金收益。同时，允许REITs购入无收益或正在进行大规模建设、重建或修缮及空置的建筑物，这些项目的风险虽不及直接投资房地产开发的风险大，但也应对其加以一定的限制。此外，还可允许REITs适当投资一些偿还力强、信用度较好的政府债券及金融债券等，但对此也要加以一定比例的限制。我国现阶段REITs的发展并不成熟，房地产开发的风险很大，而REITs涉及众多投资者的利益，若允许REITs直接从事房地产开发，就会扩大REITs的风险。因此，应当禁止其投资于房地产开发项目。
第四，法律应当对REITs的负债比例作出规定。限制REITs的负债规模，目的就是为了防止REITs的风险，将REITs的杠杆率控制到一定的水平。
第五，对收入分配的下限作出规定。目的是为了避免逃税或者国际避税并保护投资者的利益。一般来说，规定分配的收入必须达到总收入的90%。
第六，对REITs的监管作出规定。在我国对REITs的法律制度构建过程中，应当由证监会对REITs进行监管，并赋予其一定的监督管理权力。证监会负责审批或者注册REITs的设立，同时证监会也必须在REITs的运行过程中进行持续的监督。
3.3.2 其它相关法律制度的完善
为了更好地完善REITs相关法律制度，除了构建REITs的主体制度之外，我国还应当完善REITs的配套法律制度。这些制度包括信托制度、税收制度以及上市交易制度等。总而言之，REITs作为一种新型的金融投资产品，对我国的房地产行业发展具有非常重要的意义。我国应当加快REITs法律框架的构建，进一步完善REITs的法律制度，以更好地促进REITs制度合法平稳的发展。
参考文献
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