社会各界对我国经济发展前景非常关注。如何看待我国经济发展的内核动力？本文深入分析我国人口老龄化、城镇化以及房地产市场等的走势。本文指出，我国经济发展内核动力仍在，亟须审慎应对问题与挑战，牢牢把握发展“窗口期”。
面临百年未有之大变局，加上新冠肺炎疫情的影响，社会各界对我国经济前景的关注和讨论前所未有。如何看待我国经济发展的前景？就目前我国经济的内在动力而言，除了科技创新和改革开放外，主要动力就是人口和资本。资本主要是积累、政策和预期所影响的变量，而人口则是长期的、趋势性变量。在人口变量中，人口老龄化、城镇化以及与其密切相关的房地产市场，目前看仍是我国经济发展的关键变量和基础动力。中国经济的韧性基础就在于这三大动力。本文用数据说话，看看这三大领域的实际情况及经济的未来前景如何。
人口和资本是经济增长的两大基础指标，目前看，我国资本积累已经达到较高水平，而且还在持续增长，而劳动力人口自2012年达到顶峰后开始持续下降趋势，影响劳动力人口的最关键变量就是人口老龄化。人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态结果。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%，作为进入老龄化社会的标志。如果按照这一标准，我国在21世纪初就已经进入老龄社会了。2005年全国1%的人口抽查显示，我国60岁以上人口占比为11.03%，其中65岁以上老人占比7.69%，按僵化的标准看，当时我国已经达到老龄化社会了。但是从发展实际状况看，我国经济并没有在2005年之后表现出应有的老龄化高负担的特征。与普遍所预计的老龄化社会特征不同，我国经济此后强劲增长了17年。
造成这种情况的原因是什么？主要是我国城乡户籍的二元人口结构导致人口老龄化负担较轻。2005年中国内地总人口为13.07亿人，按当时城镇化率为43%推算，我国城镇中60岁以上人口仅为6199万人，农村60岁以上人口8217万人，可得到我国经济负担的老龄人口只有总人口的4.7%。57%的老龄人口集中在农村，这部分人口对生活质量的要求总体不高，有吃有穿有基本医疗保障即可，他们不但不构成经济负担，甚至还帮着承担大量农活，从而使年轻劳力能够更顺利地摆脱农业劳动，进城务工打工。从另一个指标——参保率看，参保离退休人员只有4362万人，在总人口中占比仅为3.3%。也就是说，常住城市的近2000万人口通过家庭或其他形式养老，社会公共支出也没有负担其养老的成本。应该说，人口负担较轻是我国经济近20年发展快、效率高的基础原因之一，致使这段时间成为我国经济发展的黄金20年。
现在的形势如何？无疑比2005年严峻很多。2021年末中国内地总人口14.12亿人，60岁以上和65岁以上人口分别为2.67亿人和2.0亿人，占比分别为18.9%和14.2%，按指标标准看我国已经进入严重老龄化社会了。发展到今天，我国经济初现老龄化特征。但也不必过分悲观。回过头来看经济负担较重的老龄人口，同样按常住人口城镇化率测算，城镇60岁和65岁以上老龄人口占比分别为12.3%和9.7%，略微超过国际老龄化社会的标准，但和高收入国家65岁以上人口占比18%的老龄化率相比，还有较大差距。如果按户籍人口城镇化率45.4%估算，我国60岁以上和65岁以上高负担老龄人口占比分别降低至8.6%和6.4%，仍略低于国际老龄化社会的标准。特别是直到2018年我国新出生人口仍然维持在1500万人以上，从1998年出生人口跌破2000万人以来，这一新出生人口数量维持了超过20年。换言之，从目前往后看年轻劳动力的正常更替仍可维持16年以上。因此，从人口负担情况看，我国经济还有很大的人口发展动力和时间窗口。
但也不能忽视，我国老龄人口负担正在加快增长。据有关机构预测，2023年我国出生高峰阶段的人员开始进入60岁，快速老龄化阶段开启。预计2025年60岁以上老人及65岁以上老人占比分别达到 22%和15%，2030年将分别超过25%和18%，届时我国60岁以上人口将达到3.71亿人，常住人口城镇化率将超过70%，届时无论城镇常住还是户籍60岁以上人口负担情况均超过国际标准，预计分别达到18.75%和15.0%，基本进入老龄化负担较重的发展阶段。由于城镇化和老龄化同时加快推进与发展，我国老龄化负担是加速进行的，越到后来发展得越快。总体而言，我国老龄化负担要比老龄化程度滞后20年左右，目前看我国还有7年左右的“窗口期”进入人口高负担阶段。在这段时间里，应当审慎做好人口老龄化冲击的准备和应对。
一是加快创新战略驱动发展，推进人力节省和替代技术应用。人口老龄化势必增加社会负担，导致经济活力下降，叠加新出生人口下降，劳动力人口将呈现持续下降态势。而劳动力是经济增长的基础动力之一，缺乏劳动力人口，经济发展将受到较大影响。这就需要抓住人口衰变的“窗口期”，加快推进创新驱动战略，力争替代人力、节省人力，争取“先富再老”。
二是加大养老扶持力度，提前做好老年人服务布局。老龄化不仅是老年人口增多造成的结果，同时伴随的还有年轻人减少，在可预见的未来，仍会表现为劳动力数量持续下降，养老服务人员不足。这就需要提前布局，充分做好老龄化社会到来的准备，提前布局好老龄化服务设施。让老人老有所适、老有所安。
三是推动“银发经济”发展模式，激发经济内在活力。老龄人口积累一生财富，以备养老之需。要通过培育和发展养老市场，服务好老年人，同时实现财富从老年人手里逐步转移到年轻人手里，也是激发我国经济发展活力的必然路径。这就需要我们认真研究老年人的需求，消除老年人的担忧，大力推进“银发”经济模式。
四是鼓励激励生育，维护正常人口更替水平。新出生人口持续快速下降，更是导致老龄化加快的重要原因。我国已连续放开二胎、三胎生育限制，也放开了非婚生育限制，但是鼓励生育效果并不理想，近两年年新生儿数量持续跌破1500万、1200万人，可能很快跌破1000万人大关。鼓励生育，不仅要放开生育政策、降低育儿成本，更应当培育和革新育儿文化观念，提高社会化育儿程度。
城镇化是乡村人口向城镇人口转移的结构性变化，城镇化带来的各种需求也是近20年我国经济快速发展的主要动力之一，但是判断和预测我国城镇化进程却不容易。关于城镇化率，国家统计局有两个数据——2021年末常住人口城镇化率64.7%和户籍城镇化率45.4%，两者相差近20个百分点，10年前则相差不到17个百分点。当前两者人口数量差距约2.73亿人。这部分差距从何而来呢？主体是农民工，农民工至少占到差距的77.3%。2021年全国农民工总量为29251万人，比上年增长2.4%。其中，外出农民工17172万人，增长1.3%；
本地农民工12079万人，增长4.1%。比较两组数据可以看出，1.72亿农民工被算作了城镇常住人口，除了这部分农民工，还有约1亿常住城镇人口，这部分人口主要是大中专毕业生。并且全国人户分离的人口有5.04亿人，其中流动人口高达3.85亿人，分别占人口总量的35.7%和27.3%。总体来看，农民工人口和流动人口提升了我国经济的配置效率，降低了我国经济发展成本，增加了经济韧性。但是对部分个人而言，是增加生活负担和降低了幸福程度，需要加快这部分人群的市民化。
厘清我国真实的城镇化率是很难的。应该说户籍城镇化率是最基本的指标，是城镇化率的下限，常住人口城镇化率是城镇化率的表面现象，处在两者之间的是新市民群体。一般而言，新市民在常住城市很少拥有房产，也没有完全融入所在城市，他们距离真正的市民化还有很远的距离，但是他们可能在比常住城市低一线的城市拥有住房，也可能在老家县城拥有住房。对居住的城市而言，他们担负着城市的环境维护、餐饮服务、批发零售及设施建设等多种工作，部分人口已经深深地扎根所在城市了。而对于他们拥有住房的城市，他们基本是陌生的。这也说明我国城镇化还有很远的路要走。如果将流动人口（含农民工）全部转化为市民，那么他们所抚养的人口也会逐步进入城市，假如按1:1的抚养比例计算，至少还有2.73亿人口需要城镇化，理论上，完成这部分人口城镇化，城镇化率应该在80%以上。
这部分人口没有城镇化的主要原因是收入相对较低。数据显示，2016年我国农民工的平均月收入为3275元，城镇户籍居民平均月收入5000元以上，两者相差近2000元。但时至2021年，全国农民工人均月收入4432元，比2016年增长35.3%。按常住地分，2021年城镇非私营企业就业人员平均月收入8903元，而农村居民平均月收入在2500元左右。可以看出，农民工收入比农村居民收入高很多，这说明进城务工能够大幅改善农民工的生活状况。但农民工工资仍显著低于城镇就业平均工资，农民工拉低了工业化、服务业和城镇化成本，降低了经济发展的负担，拓展了经济发展的空间和时间。特别是在2020年至2022年疫情期间，娱乐、旅游、餐饮等大量吸收农民工的服务业受到较大影响，失业农民工的返乡降低了城镇经济调整的就业压力，增加了我国经济发展的韧性。据估算，农民工群体每年降低经济发展成本6.7万亿～7.5万亿元之间。
随着农民工年龄的增长和劳动能力的下降，也许他们中大部分人的归宿仍是回到农村养老。逆城镇化也许会很快到来，特别是改革开放后第一波人口出生高峰期的农民工群体，也许正在准备返回乡里颐养天年。即使他们不返回乡里，新进入城镇的农民工也会大幅减少。目前，18岁的年轻劳动力对应2004年出生的人口，总人口在1700万人左右。其中，2022年专本科招生突破1000万人，即不上大学的这一年龄人口约为700万人，即使这部分人口（其中至少300万人出生在城市而不急于就业）全部就业成为新市民，也不足以弥补农民工回乡人口，预计再过5～10年农民工数量会快速下降。这种形势下，经济发展成本也会快速回升，加上老龄化负担进展加快，我国经济发展的高成本阶段正在加速到来，低成本发展窗口期可能很快就会关闭。
这种形势下，我国应该抓住低成本发展阶段，强弱项、补短板，夯实高质量发展的基础。一是加快基础设施建设。高速发展阶段，我国充分利用农民工群体，用较低的成本建起了高楼大厦和光线亮丽的城市，但是看不见的基础设施建得如何不得而知，趁现在农民工人数还未到下降期，要抓紧夯实基础设施。二是加快乡村振兴步伐。旧一代农民工正在老去，老归何处也许是个问题。农民工对于自己有房的城市不熟悉，也可能会把房子留给子女，而在常住的城市大部分农民工没有房子。回乡也许是他们最好的选择，但是没有乡村振兴，回乡就会面临生活不便利等问题，回去也难以留住。乡村振兴不仅是改变乡村贫困面貌，也要加快生活便利化进程。三是加快人工替代。应对劳动力短缺，根本出路在于加大加快人工替代，研发服务、制造等劳动密集产业的新模式，降低产业用工人数。
对于定位为支柱产业的房地产，目前普遍预期偏悲观。2022年10月24日，国家统计局发布消息称：9月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有54个和61个，比上月分别增加4个和5个。进入2022年以来，房地产市场形势快速逆转，住房销售大幅下滑。国家统计局数据显示，1—9月全国商品房销售面积同比下降22.2%，住宅销售面积下降25.7%，住宅销售额下降28.6%。房地产也作为经济发展支柱产业之一遭受了前所未有的“寒冬”。
维护房地产市场健康发展的政策陆续出台，“保交楼”政策在全国快速实施，2022年以来长期贷款利率下降20个基点，而首套房贷款利率在全国各地连创新低，很多城市已经低于4%的利率水平。房地产市场大势，短期看政策，中长期看人口。短期内，房地产政策意图已经很明显了，按照“住房不炒”大原则，因城施策，加大对房地产形势不好的城市的政策支持力度。
长期看，人口是流入还是流出、增长快慢常常被城镇化率所迷惑，中长期趋势则不那么容易判断。有人认为我国城镇化率已接近65%，且经济下行，逆城镇化进程可能开启，房地产市场很难再振雄风，成为拉动经济的主要动力。的确，农民工回流乡下的逆城镇化大概率会开启，但是和购房更相关的户籍城镇化进程仍在加快，人口流入城市结构也在加快调整。这就需要我们仔细分析住房供求状况，才能准确把握房地产大趋势。
一是城镇住房置换需求庞大。国家统计局数据显示，2021年我国城镇存量住房面积为345.1亿平方米，人均居住建筑面积37.8平方米。经过多年的建设，总体看我国城市住房面积基本已经达到了较高收入国家的居住水平，但是人户分离人口超过5亿人，流动人口3.8亿人，住房持有结构不合理，住房置换需求量庞大。二手住房市场持续活跃，将成为未来房地产市场的大趋势。
二是户籍城镇化住房需求规模大。据国家统计局发布的农民工调查报告，农民工在所在城镇购房比例较低，据估计总共约2.7亿人没有城镇住房，或者说住房不在常住的城市。也就是说，我国城镇住房市场满足了占总人口45.4%的城镇户籍人口的居住需求，还有2.7亿常住城镇人口的居住需求没有满足。据估算，仅这部分常住人口，加上他们所负担的人口（按1：1计算），即5.4亿人口，需要在城镇住房。如果他们中一半的人在县城或其他城镇拥有住房，且能够置换成功，至少需要1亿多套城镇住房。考虑城镇化推进每年仍可新增约800万城镇人口，则需要的住房会更多。
三是住房建设仍要持续。2021年，我国住宅新开工面积146379万平方米，同比下降10.9%；
住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。按每套房100平方米计算，全国一年新建住宅约为1400万套，一亿套住宅需要7.14年建成，考虑城镇年新增人口需要400万套住房（每两人一套），则城镇住房市场还需要10年才能基本完成城镇化进程，城镇化率达到75%～80%之间。
无论从置换需求看，还是新增需求看，房地产市场作为我国经济增长的动力依然还有较大的时间和空间，短期内对房地产市场的悲观主要是因为疫情阻碍了人口流动，经济下行打击了居民信心。中长期看房地产市场作为经济发展动力仍会持续，这是不是意味着房地产市场会繁荣10年以上呢？大、中、小城市的发展模式很不一样，城镇供需总体基本平衡，但结构仍会持续调整，房地产市场分化是未来大趋势。
一是一线城市房价仍会维持较高水平。总体看，我国人口从农村向城市转移的绝对城镇化进程基本结束了，接下来城镇化主要表现为城市人口的自然增长。但是我国经济发展是不平衡的，小城市、中城市人口向大城市、特大城市的流动还在进行中。而从城市资源负担层面看，特大城市已经超负荷了，北京、上海常住人口分别为2200万人和2300万人左右。城市自然资源承载能力是有限度的，城市发展也应有边界，北京已开始疏解非首都功能。通州建城市副中心，容纳北京市机关单位人员；
建设雄安新区，承载非首都功能的经济功能和科研功能。同时，北上广深等一线城市房价达到甚至超过了纽约、伦敦以及东京等国际大都市的房价水平，但人口吸引力也会持续保持较高水平，总体收入也较高，房价大概率会维持在较高水平。
二是二线城市人口进入快速扩张期，但房价分化是大趋势。京津冀、长三角和珠三角等区域的中心城市，比如天津、雄安新区、杭州、宁波、厦门、南京、广州等以及大部分省会城市，这些大型城市在区域和省内吸引着周围其他城市的人口以及从特大城市迁移来的人口，今后这些城市的扩张仍会持续进行，但房价分化将是中心城市房地产市场的最大特点。经济较好、发展质量高的城市，吸引到更多高收入就业人口，房价也会维持在较高水平。经济发展不理想、人才吸引力小的城市，房地产价格会在更低的水平上维持。
三是特色居住旅游城市房地产可能会繁荣。三亚、秦皇岛、大理等特色城市，为有休闲度假、游览观光、养老养生等需求的富裕人群，提供了无法比拟的环境优势，这些城市的房地产市场会随着老龄化的到来受到一定的青睐，但是不应过度依赖房地产业，而应当更加关注城市特色，建设更好的居住生活条件，吸引更多的人群观光养生。
四是三四线城市房价大概率会下行。由于城镇化方式已经改变，目前城镇吸收人口的主体是农民工或流动人口，他们收入相对较低，总体看房地产市场大幅上行的可能性很小了，特别是大部分三四线城市的人口会持续向区域中心城市或省会城市迁移，其房地产市场的停滞将是必然的，房价下行是大概率事件。
五是集约居住是乡村振兴应提倡的大方向。农村的住宅浪费是巨大的，农民工不能融入城市，他们在农村普遍建造了比较好的住房，以备有朝一日回农村居住。其实这些住房中有些处于闲置，过几年又要重新翻修，会浪费大量的人力物力财力。特色小镇、新农村建设是主要出路，但是要存精去伪，腾退空置住宅，并提倡集约居住，这才是乡村振兴应该提倡的农村居住大方向。
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