林翠珍
（融侨集团股份有限公司，福建 福州 350000）
从成本角度出发来看，房地产开发成本是企业商品房开发全部支出组成的。从资金用途的角度出发来看，房地产开发成本主要包括：（1）土地、建安工程费用还有设备费用，这些项目的支出占据了房地产开发成本的80%左右。其中，占比最多的是土地费用，涉及了土地使用权出让金、征地费还有动迁费用等等。（2）市政配套以及其他行政事业收费支出，在进行学校或者医院的等公共项目的开发过程之中，还涉及了相关配套服务设施建筑的支出成本，包括学校的足球场，医院的手术室等，这些配套设施也是开发成本中的重要内容[1]。（3）销售费用、管理费用、财务费用以及筹资成本，房地产开发项目和其他行业有着明显的区别，首先因为房地产开发项目的时间周期相对较长，并且还具备了较高的投资风险，所以为了能够确保开发项目可以顺利的开展，大部分的房地产企业都会选择应用贷款的方式筹措资金，而这也会造成大量的利息产生，这些利息也属于造价成本中的重要内容。
2.1 设计阶段
从房地产开发项目的设计角度出发来看，对成本造价带来影响的因素主要包括：（1）总体规划设计：在进行房地产开发的时候，对小区予以规划和设计是项目开展的基础，而规划设计是围绕着小区建设的功能和要求进行的，需要对小区的建筑以及道路进行合理的布局，同时还要严格的控制好小区的人口密度和建筑密度。在建设用地利用率还有经济型评价的角度，用地面积是十分关键的评价指标，对于工程项目的造价成本有着较大的影响。当小区的建筑密度越高，则房地开发项目的成本造价则越低[2]。（2）住宅建筑的平面布置，在相同的建筑面积和之中，如果性质有差异，那么其工程量还有需要的工程成本也会存在差异。一般而言，在建筑过程中应用正方形建筑布局还有矩形建筑布局的方法，能够有效的降低房地产开发项目的成本造价。（3）住宅的层高还有净高，在实际的房地产项目开发过程之中，会发现住宅的层高、净高对于成本造价有着较大的影响。有相关数据显示，如果住宅层高由3m 减少到2.8m，就可以让每套住宅综合楼的成本造价减少4%左右，而且这种操作还会有效的节省施材料以及能源。（4）住宅结构，在进行住宅结构的设计过程中，必须要做好不同结构的经济学分析，选择合适的住宅结构，以此来降低房地产开发过程中的造价成本。例如，装配式钢框架和现浇混凝土框架，这两种建筑结构都相对较为常见，如果房地产开发项目选择应用装配式框架结构，那么其建筑过程中梁板柱商品混凝土的使用量就会相应的降低，对比传统框架形式大约可以降低5%的使用量，而且这种结构还能够节约钢材，不需要柱模板工程以及脚手架。项目应用装配式预应力叠合板与现浇混凝土框架结构对比，可以降低钢筋使用量，大约为4%左右，还可以有效降低现浇混凝土的使用量，大约为32%左右，还同时去除了模板和支撑成本，有着更高的经济优势[3]。
2.2 建设阶段
从房地产开发工程项目的具体实施的过程出来看，对工程造价产生影响的因素涉及了人员、财力和物质等。依据准确的目标成本及详细的合约规划指导下，在招投标环节、合同签订与管理环节、设计变更签证、索赔、竣工结算环节严格把控成本。当房地产开发项目的规模较大时，其所需要使用的材料还有设备等价格，非常有可能会受到各种外部因素影响，发生波动，极易造成过程中或结算索赔。在房地产开发项目的实际建设阶段，投资决策也会对整体的成本造价带来极大的影响[4]。所以在房地产开发项目的实施阶段，必须要应用科学的决策，做好对各种因素的控制工作。
3.1 设计阶段
在进行房地开发的过程之中，想要对总体的成本造价予以控制，最为关键的就是对房地产开发项目的设计环节进行控制[5]。首先针对不同楼盘定位客户需求及市场接受能力设计出来的产品，不得突破定位产品的限额指标及配置标准，并在满足设计任务书和相关标准的前提下，设计人员要采用科学合理的工艺技术、材料设备和结构形式进行设计，最大限度地降低成本；
相对于不同的楼盘，首先是客户敏感点需要不断地进行方案比选，在限额指标内确认最终配置，包括外立面做法、外门窗配置、首层大堂装修配置，大堂门、户内门选择、景观配置，上部电梯厅公共区域装修配置、地下室车库门厅公共区域装修配置等。其次，构造做法在满足当地规范验收的前提下，形成特定地区标准构造做法，不断打磨标准构造做法，对于非行业标准的做法进行优化，节约成本。例如，总建筑面积为133608m2的住宅A 项目，通过建筑构造做法优化，取消了地下室独立柱抹灰、顶面水泥砂浆找平及保护层、三层以上楼梯踏步面的砂浆找平层（预制楼梯）等给项目节约了将近200 万成本。现在也很多地产或设计院选择通过BIM 技术对工程造价予以严格的控制。例如，总建筑面积为90555m2的住宅B 项目，前期可以通过BIM 模型导出大约86%的概算，而剩下的14%概算就通过传统的方法导出，在这一模型之中，没有涉及到脚手架以及临时支撑等项目，也没有包括施工缝的数量评估。在进行开发项目的优化设计时，可以选择应用BIM 技术，构建出建筑模型，并予以碰撞分析，可以有效的发现其中的管线碰撞问题，减少了不必要的成本支出[6]。除此之外，在进行房地产开发项目的结构设计时，也可以通过各种类型的软件开展分析，包括风荷载分析，通过软件的合理应用能够对房地产开发项目的设计前期问题合理的进行控制，降低质量问题的发生几率，同时也节约了一部分的投资。根据上述的案例信息，可以总结以下几点内容：（1）优化房地产开放项目的设计方案，在工程预算编制之中，设计图纸是极为重要的参考依据，也是对房地产工程项目成本造价控制的基础。对总体设计方向的优化，可以有效的降低工程的建设成本。在进行设计方案的编制时，必须要保障技术的可行性，并对其开展有效的经济性分析，多轮方案讨论比选。在现阶段的建筑设计过程之中，还可以选择通过BIM 技术以及其他技术，对房屋建筑的造型以及管线等予以优化设计，在正式开展施工之前解决设计方案中的缺陷，减少设计变更，以此来确保工程项目能够顺利的推进，提高企业的经济效益。（2）实行限额设计，在房地产开发项目之中，如果想对工程的整体成本造价予以有效的控制，就应当要对目标成本进行严格的把控。在实际的工程项目设计过程中，可以选择应用限额设计方案，并且将设计经济责任制度予以落实，以此来进一步的加强对设计环节的成本造价控制。在现阶段的房地产开发项目之中，很多项目都出现了设计不精或者是深度不足的情况，而这也会严重的影响工程项目的成本造价控制。针对这一类问题，落实限额设计，并建设起合理、科学的奖惩考核激励制度，提升相关负责人的造价意识，是解决设计问题的关键，也是控制成本造价的基础。（3）做好前期造价分析，在房地产开发项目之中，开发单位在委托相关单位进行项目设计之前，要先完成成本可控分析工作。在实际的项目开发中，开发单位可以选择应用技术资料收集方法、专家会议方法等，开展前期造价分析，主要的分析内容可以选择从项目设计、工程建设、项目销售等多个方面出发，确保能够对该工程项目的前期造价有一个全面的分析[7]。
3.2 招投标阶段
在房地产的开发项目之中，实施工程招标制度，并合理的引进市场竞争机制，能够有效的提高工程项目的建设水平，也有利于控制项目的整体成本造价，还可以防止出现暗箱操作的问题。在进行材料以及设备的采购时，包括对幕墙项目、消费器材等设备的采购，应当要选择低低价中标的形式进行，防止出现哄抬标价提高成本造价，也同时避免了低价中标影响材料、设备质量。在实际的开发过程中，可以挑选3～4 家具备一定规模，且具备良好市场信誉度的企业，当做是本次项目的投标人，开展投标。在进行投标的时候，应当选择应用自主报价以及询价的方式，让参与投标的企业可以对自身的利润予以把控，并以此来降低开发企业的工程造价。现阶段，在进行房地产开发工程的成本造价控制过程之中，应当要合理的选择现代化的技术手段，选择招投标阶段造价管理工具、合理中标价格分析工具，还有在合同实施阶段的造价控制工具等，严格的对房地产工程项目的成本造价进行控制。合理的选择分析工具，并最大化的发挥工具的功效，可以实现辅助控制房地产开发工程项目造价控制的目标。
3.3 项目建设阶段
在房地工程项目的建设阶段，对成本造价的控制，应当要从下列几个方面出发：（1）对承包单位和供应商等进行优化，通过公开招投标的方法，实施供应商、承包单位等优化。在进行招标的工作时，负责工程管理和造价管理的相关部门，必须要对图纸予以深入研究，严格地把控好设计变更问题还有索赔问题的发生率。在评标的整个过程之中，必须要严格地予以控制，防止出现低价中标的情况，同时也要避免发生高价索赔等问题的出现。此外，还应当要选择工程量清单的方法，严格的控制招标成本[8]。（2）做好合同签订以及实施的控制，在实际的房地产项目开发过程之中，对工程合同文本的规范化处理，是有效控制成本造价的重要内容。在进行合同的签订时，必须要确保其中的条例合理，并且通过应用严密合同条款，来对有可能发生的问题进行分析，做好合同的把控措施。（3）做好工程变更把控，在实际的房地产工程建设的过程之中，应当要最大化的发挥出监理单位的功效，并且将工程变更程序予以落实，对整体的工程造价控制进行优化。（4）做好结算审核工作，最后在项目竣工的时候，应当要严格根据合同的内容，予以验收，以此来提高结算工作的质量，实现对造价成本的严格控制。
综上所述，在房地产开发的工程项目之中，成本造价的控制十分关键。在进行成本造价的控制时，应当要从多个角度出发，全面地予以把控。在建筑设计阶段以及招投标阶段，还应当要合理地应用现代化的分析技术和方法，从土地成本、建安成本等多个角度出发进行影响因素的分析，并根据分析结果及时的采取解决措施，达到全面把控房地产开发工程项目成本造价的目标。
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