肖靖霖
不动产租赁企业以向单位或个人出租不动产取得租金为主要收入来源，包括但不限于出租公寓、住宅、场地、商铺、市场档口、停车场、运动场馆、写字楼等项目。近年来，受国内外经济大环境低迷的影响，外加各类电商的严峻冲击，不动产租赁企业营业额受到明显影响，毛利率下降趋势明显。许多租户要求减租退租，大量投资性房地产处于空置状态，招租难度与日俱增，长租客户逐渐减少，客户质量良莠不齐，经常出现客户拖欠租金的现象。同时，企业人工成本却没有下降，不动产维修维护保养成本逐年递增。在此前提下，企业成本管理显得格外重要。作为财务管理中的一项工具，做好企业成本管理，把成本管理理论与企业日常经营相结合，严格控制成本开支，削减不合理成本，应用新型成本管理方法，提高不动产租赁企业成本利润率，将是不动产租赁企业长远发展、利润稳中有升的重要举措。
成本管理，是企业对生产运营过程中，对各类成本进行预测、计划、控制、核算、分析等工作的总称。成本管理可以节省开支增加利润、加强企业财务核算、改善企业管理水平，对于提升企业社会地位有着重要意义。
1.成本管理有助于加强成本开支控制
企业通过新型成本管理方法，如作业成本法，对企业传统成本重新核算，可以重新审视企业成本，颠覆原有成本观念，识别出不合理成本，制定有效措施加以控制；
又如目标成本法，以标杆企业的成本作为本企业成本控制目标，从而加强成本管理，节省成本开支。
2.成本管理有助于提升企业凝聚力
上下同欲者胜、同舟共济者赢。成本管理，要求企业上下一心，形成统一的成本管理理念。企业内部各层级员工均以成本管理作为行动指南，各项开支均有理有据、用得其所。员工以统一目标行事，团结一致、事半功倍。既能为企业战略目标的实现筑牢根基，又能提升企业内部凝聚力。
3.成本管理有助于优化企业资源配置
企业的资源总是有限的。做好成本管理，对需求做好精细判断、对成本做好精准控制、对效益做好精确预测，可以最大程度调动企业有限的资源，提供至企业最需要最合适最核心的地方，避免资源浪费，提高投入产出比。
4.成本管理有助于形成企业核心竞争力
市场日新月异，企业推陈出新。若想在激烈竞争的红海市场中，杀出一条崭新的血路，企业必须形成属于自己的核心竞争力。成本管理，有助于企业形成自身的成本管理制度，帮助企业在保证质量前提下低成本高效益经营，而低成本高效益就是一种核心竞争力。
1.缺乏成本管理专业人员
人往高处走，水往低处流。外部经济环境存在威胁，企业经营情况恶化，企业提供的薪酬福利必然有所下降，企业对成本管理专业人才关怀不够、重视不足，企业文化塑造不佳，久而久之，企业人心不齐，贤才难以安定，必然导致人才严重流失。而人才流失又反过来影响于企业经营。缺乏成本管理专业人才，企业成本管理无从谈起，企业缺乏成本控制，利润必然难有起色，影响企业内外部相关者利益。古往今来，企业的成功离不开人才，专业技术人才储备是企业发展壮大的最大保证。欠缺成本管理专业人才，必然导致企业经营无从发力、逐步走向衰败。
2.成本控制相关工作尚待改进
目前，不动产租赁企业财务部门主要以会计要素设置岗位，如收入会计、成本会计、资产管理会计、应收应付会计等。财务部门日常工作中，主要以核算工作为主，包括凭证录入、报表输出等。在这种工作框架下，部门相对注重核算而轻视管理控制，只有成本核算岗位，没有设置专门的成本管理岗位，对成本数据只停留在核算数据和数据输出的阶段，并没有针对数据情况根据形势因地制宜制定相关管理措施加以控制。当前在企业内控中，各级领导大多对成本费用支出审批把关不严、签名随意、过问不多，导致审批流程虽有设置但作用不大，不利支出控制欠妥、有利支出效率偏低。企业经营过程中，对于成本控制应刚性控制和柔性控制有机结合，对于不利支出应严格做好刚性控制，对于超预算有利支出则应注重柔性控制。若柔性控制应用于不利支出，而刚性控制应用于有利支出，必然使得企业成本管理工作弄巧成拙。
3.成本核算方法尚待改良
不动产租赁企业，一般以出租项目作为核算对象，如对某一写字楼、某一运动场馆、某一市场进行收入成本核算。这种核算方法，对间接成本一般采用按收入比例分配，虽然有利于反映各项目各自经营情况，但不利于反映真实的间接成本。优质的项目如高端写字楼，租金往往较高而需要投入的人工和维护成本均较低，若按收入比例把间接成本在各个出租项目之间进行分配，虽然减少了财务人员成本核算的工作量，但虚增了该项目的成本数额。另外，这种仅以收入比例为标准分配间接成本的核算方法相对简化单一，没有考虑成本信息与实际业务关联性问题，许多与项目关联度很低的间接成本也分配了较大数额到项目中，造成成本错觉，提供给管理层错误的数字信号，不利于企业及时根据市场情况做出正确的经营决策。
4.人工成本控制失当
人工成本是不动产租赁企业总成本费用中占比第一的成本类别。不动产租赁企业目前在人员管理方面依然存在部门繁多、人员臃肿等问题。企业中销售部门设置繁多，写字楼部、商铺部、住宅部等等琳琅满目五花八门，仅仅以项目类别来设置部门，导致各个销售部门中招租、签约、收款等岗位职能重叠，各部门里面都设置上述岗位人员，导致人员臃肿，人工成本陡然升高，同时容易导致人员尸位素餐、各自为政，消耗了企业高昂的人工成本，但没有起到该有的效果。另外，部门里面人员结构为倒金字塔结构，部门中层领导过多，普通员工过少，甚至出现部门中层领导比普通员工还要多的异常现象，管理型工作人员过多而基础型工作人员过少，一方面造成企业人工成本过高，另一方面造成企业底层员工工作量过大工作质量下降，人工成本效率偏低就不足为奇。
5.添购资产重购置成本轻维护成本
不动产租赁企业成本类别中，占比第二大成本支出，当属维修维护成本。目前，不动产租赁企业基本都已制定自身购置资产相关管理制度安排。根据制度规定，企业购置资产一般需经过立项比价阶段，但企业在多方比价选择供应商过程中，往往片面选择购置成本报价较低的供应商作为成交对象。购置成本较低的资产，性能和质量一般难以保证，后续资产维修维护成本通常较高，甚至使用年限很低，容易提前报废，使得企业又要开展二次立项采购。另外，资产的好坏，间接影响不动产租赁企业的社会形象，影响企业出租率。客户在租赁过程中，对企业提供的资产（如空调）会做出使用反馈。优良资产能帮助提高企业的口碑，劣质资产也会打消客户继续长租的意愿。企业缺乏长远目光，仅仅看重廉价初始购置成本，导致资产生命周期总成本偏高，浪费企业资源同时影响企业的租金收入。
1.培养高素质专业成本管理人才
企业有人才，企业才有希望。不动产租赁企业需要培养一支满足企业自身发展需求的专业成本管理人才队伍。从人才招聘开始，招收专业对口人才，最大限度降低人才入门培训时间。以职业道德为先，职业道德体现人才品行素养；
以经验与职称作为参考依据，经验与职称能体现人才执行能力和学习能力，为成本管理工作打好坚实基础。在人才培养过程中，注重塑造企业优良文化，以企业文化感染人才，使人才真正融入企业，勤勤恳恳全心全意为企业服务。在成本管理工作中，辅以绩效奖励措施激励人才开展成本控制工作，例如在顺利完成企业阶段性工作任务目标后给予人才高额绩效奖励，又或者对优秀人才授予公司股票股权。在企业内部形成良性循环：企业成本降低、利润提升，人才乐享报酬、专注服务回报企业。因此，企业各部门应重视和珍惜人才，善于发掘人才，做好人才培养，给予人才机会，扶持人才成长，留住宝贵人才。
2.完善成本控制相关工作
不动产租赁企业内部，应上下联动，配合做好成本控制相关工作。财务部门不应仅仅止步于财务核算层面，还应设置成本管理职能岗位，充分发挥财务人员专业技能，体现财务人员优质价值，从财务会计向管理会计迈进，转变传统成本核算观念，兼顾成本核算和成本管理。成本管理岗位专人专岗，利用多种计算机数据分析软件工具，对企业成本核算数据进行详细的多角度分析。例如与行业内标杆企业可比数据进行对标分析、与企业自身以往期间数据进行对比分析，发现毛利率过低、某项成本偏高的原因，做出及时的有效性建议，提供给公司管理层与成本控制相关的可行性方案。同时，管理层各领导在签批报销单据时，应提高警觉意识，对单据认真把关，对不合理成本支出坚决打回，切实保障企业利益。
3.优化现有成本核算方法
企业目前成本核算方法传统单一，间接成本分配方式与企业实际经营需要不匹配。应引进新型成本核算方法对企业间接成本进行重新核算，如作业成本法：利用成本动因，把间接成本最终分配至各不动产项目中。例如：同时负责片区内多个项目维修的人员人工成本，可按各项目消耗维修时长作为分配依据；
对片区内多个项目提供电力资源的发电厂房，其折旧可按各项目消耗电量为分配依据；
对片区内多个项目进行绿化环卫作业的成本，可按作业面积作为分配依据，如此类推。通过利用作业成本法对间接成本分配，更加契合企业经营实际，更加反映出各个不动产项目真实利润状况。同时，经过作业分析，能识别出哪些是增值作业，哪些是非增值作业，发现重要性作业。有利于企业管理层做出及时和正确的决策，改进非增值作业甚至清理非增值作业，提高成本利用效率。
4.提高人工成本使用效率
部门设置应以分工为导向，各部门各司其职，共同为企业完成战略目标通力合作。销售部门不应设置过多，部门内部可按项目类别设置分管项目人员，辅助岗位如招租、签约、收款等设置则应借鉴共享服务理念，共享为各类别项目提供服务。既可避免设置多个销售部门，内部各自又设置相同重复的辅助岗位，造成人浮于事的现象，浪费人工成本，徒增企业利润压力；
又可避免设置多个部门负责人，各自为政，损害企业整体利益。另外，部门内部人员管理架构设置应合理高效。部门管理型人员不宜过多，部门副职领导设置应以契合部门工作开展需要作为标准，不应以非工作需要的因人设岗。改善部门梯队建设，提高部门全体人员工作积极性。精兵简政方能管理高效、方能提高人工成本使用效率。人工成本在不动产租赁企业成本中占比最大，做好人工成本控制，是不动产租赁企业成本控制的首要关键。
5.全方位考量资产添购合理性
一项资产的添购，不应仅仅考量初始购置成本，还要考量后续各种维修、维护、保养、废弃等成本。以综合总成本及性能质量好坏，作为选择购置资产综合考量的标准。例如企业购置公务用车，可以选择市场上质量公认品牌的车辆，虽然价格不如廉价品牌，但其车辆并不需要经常入厂维修维护，既能满足企业日常经营活动的使用需要，又能减少后续维修维护成本，不易出现影响安全事件，何不美哉。不动产租赁企业在购置资产，尤其是高价值资产时，应多部门综合评价，进行可行性研究，从企业长远角度出发，做出有利于企业正常经常的正确选择。合理选择优质资产，减轻后续维修维护人力物力、减轻企业成本负担。
成本管理，对于不动产租赁企业长远发展具有重要意义。当前，不动产租赁企业面临经营风险越来越大，成本压力越来越高，生活环境越来越恶劣，控制成本提高利润箭在弦上、刻不容缓。加强成本管理控制，通过培养高素质专业成本管理人才、完善成本控制相关工作、优化现有成本核算方法、提高人工成本使用效率、全方位考量资产添购合理性等对策建议，解决不动产租赁企业目前成本管理中存在的问题，提高不动产租赁企业成本管理水平，优化企业成本结构，保障不动产租赁企业稳定发展。
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