摘要：我国法律规范对房屋承租人的优先购买权进行了规定，但对于房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制的规定还较为笼统，可操作性不强。通过对承租人优先购买权的研究，深入分析该问题的现状，理顺房屋承租人优先购买权的行使条件与限制，从而在实践中妥善处理相关争议。
关键词：房屋承租人；优先购买权；行使；限制
中图分类号：DF529 文献标识码：A 文章编号：1006-723X（2012）11-0036-04
房屋纠纷通常都是民事案件的高发地带，且承租人优先购买权又是房屋纠纷的重要组成部分，自然受到相关学者与司法实践的高度关注。虽然我国相关法律规范及最高人民法院出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都对房屋承租人的优先购买权进行了一些规定，但房屋承租人的优先购买权的行使条件及限制还是仅限于原则性规定，缺乏明确具体的规定。
一、 房屋承租人优先购买权的概论
（一）房屋承租人优先购买权的概念
《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人或其他组织在房屋租赁合同的存续期内，依照法律的规定，于出租人出卖租赁房屋时在同等条件下优先于其他购买人而购买房屋的权利。
一是法定性。我国《合同法》第230条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。二是期待性。当房屋租赁关系成立之时，承租人并不当然可以行使优先购买权，只有在出租人将房屋出卖给第三人之时，承租人在同等条件下才享有这一权利，故房屋承租人优先购买权具有期待性。三是限制性。出租人出卖自己的房屋虽然是自己的合法权利，但法律设定承租人优先购买权是对出卖人出卖房屋权利的一种限制。四是期限性。我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称为《解释》）第24条规定表明，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买该租赁房屋的，其优先购买丧失。五是专属性及排他性。承租人优先购买权专属于与房屋出租人有租赁关系的房屋承租人，并且承租人不得将优先购买权转让给任何第三人。
（二）房屋承租人优先购买权的法律性质
根据我国的法律规定及2009年最高人民法院出台的《解释》，房屋承租人优先购买权的性质应为形成权。理由有二：其一，房屋承租人优先购买权的设定，出租人转让房屋的权利并未被剥夺，只是在一定条件下对买卖合同的对方当事人的选择受到了约束，只能选择承租人。一旦承租人向出租人传达了其购买房屋的意思表示，即可在承租人与出租人之间形成一个和出租人与第三个具有同等内容的房屋买卖合同，而无须义务人的承诺。这一法律效果是通过房屋承租人对出租人所做的意思表示来完成的。因此，可以很自然地将该意思表示解释为成立买卖合同的意思表示，将优先购买权解释为可以凭借单方主体的意思表示创设此法律效果的权利，即形成权。其二，《解释》第24条明确规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未作明确答复的，事后承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就表明优先购买权的除斥期间为十五日，这也就符合了形成权所具有的除斥期间。所以优先购买权的性质应是形成权。
二、 房屋承租人优先购买权的行使条件
（一） 前提条件
一是出租人与承租人之间存在合法、有效且在存续期间的房屋租赁合同。所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人占有、使用，由承租人向出租人支付租金，于合同终止时将房屋返还出租人而签订的协议。二是出租人出卖租赁房屋。根据《合同法》第230条可得知，房屋出租人出卖租赁房屋的事实是承租人优先购买权行使的另一前提条件。三是出租人通知承租人。出租人履行其通知义务是承租人行使优先购买权的一个基础前提。根据《城市私有房屋管理条例》第11条、《民通意见》第118条、《合同法》第230条和《解释》第21条都对出租履行通知义务进行了规定。
（二） 主体条件
一是房屋承租人及与其共同居住的其他家庭成员。根据《合同法》第230条规定，出租人欲出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知该房屋的承租人，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利。优先购买权的主体必须是基于房屋租赁合同实际占有并使用房屋的承租人。根据债权债务的主体变更规则，在房屋租赁期间，在承租人死亡后房屋租赁的债权债务关系中，债权债务主体变更，与承租人生前共同居住于该租赁房屋的其他家庭成员理应视为享有优先购买权的适格主体。其他家庭成员也可以成为优先购买权的主体。二是房屋的次承租人。房屋次承租人是指出租人将房屋出租给承租人后，承租人又将该房屋转租给第三人，该第三个人就是房屋的次承租人。三是部分承租人。部分承租人是指出租人将房屋出租给承租人，但该房屋仅是出租人所拥有房屋中的一部分，该承租人被称为部分承租人。
（三） 期限条件
一是出租人通知的期限。通常情况下出租人通知的期限。虽然先前的《城市私有房屋管理条例》第11条和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第118条都规定了出租人应当提前三个月通知承租人，但《合同法》第230条以及最新的《解释》第21条取代了上述规定的同时却又仅仅规定出租人应在合理期限内通知承租人行使优先购买权，并未做出具体、明确的规定。
二是拍卖情况下出租人通知的期限。对于出租人委托拍卖租赁房屋的通知期限，最高法的《解释》第23条做出了明确规定，即出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前向承租人履行通知义务。倘若承租人未参加拍卖的，则视为承租人放弃了该租赁房屋的优先购买权。此规定既明确了租赁房屋在拍卖的情况下承租人可以主张优先购买权，又通过特别规定将承租人通知义务的期限进行了明确的规定，正确反映了科学的立法方法和技巧。
三是承租人答复的期限。依《解释》第24条规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表达其购买租赁房屋的意思表示时，事后承租人向法院主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就表明承租人应当在十五日明确表示购买，否则视为对此优先购买权的放弃。至此，这一条文不仅填补了我国对房屋承租人行使优先权期限规定的法律空白，还有利于督促承租人尽快行使其优先购买权，保护出租人的利益。 （四）“同等条件”
一是“同等条件”的含义及意义。依据《合同法》第230条的规定，“同等条件”是房屋承租人优先购买权的产生并得以行使的实质条件。“同等条件”是指出租人在出卖其租赁房屋前通知承租人，承租人明确表示其欲购买该租赁房屋且其购买条件和出租人与第三人达成的买卖条件是相同的，而不是以优于第三人的购买条件购买出租人的房屋。在具备上述三个条件的基础之上，只有承租人愿意以与第三人同等的条件向出租人购买其所租赁的房屋，那么优先购买权才完全具备了的行使条件。
二是“同等条件”的标准。虽然我国法律对同等条件并没有作明确的规定，但我国学者及司法实践中有以下不同的观点：第一，绝对等同条件说，即承租人认购的条件要绝对相同或完全一致。第二，相对等同条件说，即认为承租人购买条件与第三人的条件大致相同即可。相对条件说又分为以下两种情况：一是指价格条件相同；二是指价格条件和价款支付的条件（如价款的支付时间、次数等）相同。
绝对等同条件说的要求过于严格，实践中操作起来并不容易。因为合同的内容是非常复杂的，涉及各种类型的条款，如果硬性要求承租人与出租人之间订立的合同的所有条款同出租人与第三人之间订立的合同都完全一致是相当困难的，并且某些合同条款的差异并不会影响到出卖人的实际利益，所以要求两个合同内容绝对一致也是不合理的。相对等同条件说的要求在司法实践过程中的伸缩性过大，不利于操作。故同等条件应该以出租人与第三人签订的房屋买卖合同约定的具体条件为标准，同时应参考以下方面：（1）标的物等同，即购买的房屋是同一个房屋，并且在数量上也应是一致。（2）价款等同，即承租人与出租人签订的房屋购买合同必须与出租人与第三人签订的房屋购买合同的房屋价值一致。（3）付款时间和付款方式等同，即如果第三人一次性付款那么承租人就不可以以分期付款的方式获得该房屋的优先购买权。（4）“同等条件”还应包括其他交易条件的等同。
三、 房屋承租人优先购买权的限制
（一） 房屋共有人对房屋承租人优先购买权的限制
依照我国《民法通则》第78条第3款的规定，按份共有财产的任何一个共有人都有权将自己的份额进行自由地处分或转让。只是在出售其份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权的权利。按《民通意见》第92条规定，当共同共有财产被分割后，一个或数个原共有人出卖分得的属于自己那部分财产时，如果出卖的那一部分财产与其他原共有人的那部分财产应该是一体的或应配套使用的，则其他原共有人可以行使优先购买权。因此，在房屋共有人将出售其房屋时，且该租赁房屋上存在合法有效的租赁关系，就会发生承租人与共有人二者优先购买权的冲突。按最新出台的《解释》第24条第1款的规定，房屋共有人行使优先购买权，同时承租人也主张优先购买权的，法院不支持承租人的优先购买权。这就表明在共有人与承租人优先购买权发生冲突之时，共有人优先权应更加优先于承租人优先购买权，理由如下：
一是共有人优先购买权衍生于共有人所享有的所有权，很显然是属于物上优先权。而承租人的优先购买权衍生于承租人的租赁权，虽然各国法律目前对租赁权的保护已逐渐呈现出物权化的趋势，但就其本质而言，租赁权毕竟只是由合同而衍生的债权之一。所以按照民法的原则，物权优先于债权，即共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。二是从实际生活来看，共有人之间往往存在着很亲密的特殊身份关系，如继承关系、兄妹关系等，而房屋作为共有物时，共有人对该房屋进行管理、使用时更有利于方便生活，减少纠纷。因此，根据“两得相权取其重”的原则，共有人应该优先于承租人而享有房屋的购买权。
（二）善意第三人对房屋承租人优先购买权的限制
《物权法》第106条规定了第三人的善意取得制度，即当第三人满足以下条件时，可以取得该不动产的所有权：第三人受让该不动产或动产时主观上是善意的；第三人支付了相应的对价；转让的标的物已经交付给第三人或进行权属的变更登记。且《解释》第24条第2款也规定，如果善意第三人购买租赁房屋且已经过了房屋产权变更登记手续的，承租人不得向法院主张优先购买权。简言之，如购房人善意取得房屋时是主观善意、以合理的对价，并已办理登记手续则可以对抗承租人的优先购买权。这是从维护善意第三人的利益、保证公示公信的效力的角度出发对承租人的优先购买权所做的必要限制。
（三）某些公法行为对房屋承租人优先购买权的限制
公法行为（如因公用目的而为的征收、征用等行为）的行使，会使承租人的优先购买权受到限制。因为依照公法手段实现租赁物的物权变动，属于物权的原始取得，承租人当然不得行使优先购买权。况且，在征用、征收的情况下本就是为了社会公共利益，如果允许承租人行使先买权，则实质上就是将承租人的个人利益凌驾于社会、国家利益之上。
（四）房屋抵押权人对房屋承租人优先权购买的限制
根据《物权法》第9条的相关规定，在此谈论的房屋抵押是指依法登记且已经生效的抵押。当房屋租赁期限小于房屋抵押期限时，优先购买权与抵押权二者自然不会产生冲突，但如果房屋租赁期限大于抵押期限，房屋实现抵押权时，就会与承租人的优先购买权发生冲突。而根据《物权法》第190条的规定，抵押财产的出租如果是发生在抵押权成立后，那么该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，在先抵押，后出租的情况下，房屋承租人的优先购买权则受到了一定的限制。因为设定在先的抵押权是一种物权，而设定在后的租赁权是一种债权，根据物权优先于债权的原则，前者理应优先于后者。
（五）其他限制
承租人行使优先购买权，前提之一是出租人出卖承租人所租赁的房屋，因此采取以下方式处置房屋时，承租人的优先购买权是受到限制的：
一是所有人向近亲属出卖租赁物。根据《解释》第24条件第2款规定，当出租人将房屋出卖与近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女），法院不应支持承租人所主张的优先购买权。故在此场合下，由于买卖双方当事人间存在着特殊的身份法律关系，与一般的买卖有着本质上的区别，承租人不得主张行使优先购买权。二是赠与和遗赠。根据《合同法》第230条之规定，优先购买权只有在房屋出租人“出卖”第三人时才能产生，即只限于内容为对第三人的有偿转让行为。故出租人在关系存续期间，将租赁物赠与第三个人时，承租人不得主张行使先买权。三是互易。互易作为我国传统的交易的一种方式，虽然在法律适用上可以准用有关买卖合同的有关规定，但其又与买卖合同有着明显的差别。因为通过互易方式，第三人得到的是特定物，而这种特定物对于承租人来说也许根本无法提供，这就注定承租人无法行使先买权。
总之，房屋承租人优先购买权制度作为保承租人的一项特殊的制度，对承租人的生活、生产、社会的稳定及社会效率的提高有着极为重要的作用。但我国对于房屋承租人优先权的相关法律太过原则性，缺乏细致明确、具有可操作性的规定，使得相关纠纷得不到快速、高效、满意的解决。当前应结合我国的具体实际情况，参照大陆法系和我国台湾地区的立法例， 不断地完善房屋承租人优先购买权制度。例如，明确承租人优先购买权的法律性质，使“同等条件”、出租人履行通知义务的合理期间等进一步明确化、具体化，理顺承租人行使优先购买权的行使条件及限制情形，切实保护承租人、出租人对租赁房屋买卖的相关权利。
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[2]王厉明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2007.
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〔责任编辑：黎 玫〕
