第一章：区域市场动态阐发
一、上饶市宏观情况
1 1、 、 经济情况：
宏观经济 近年来，在国度西部大开发战略的大配景下，在政府积极的招商引资政策指引下，上饶市的都市经济出现了前所未有的生长势头。上饶市在 2003 年全市共完成百姓生产总值 252.758 亿元，比 2002 年增长 14.1%，其中信州区全年完成百姓生产总值 35.65 亿元，同比增长 16.7%。2003 年，全市牢固资产总投资 110 亿元，比 2002 年增长 41.2%，其中信州区全社会牢固资产投资达 19.98 亿元，比 2002 年增长 82.83%，实现了全面建立小康社会的较好开端。
财产结构 2003 年全市劳动者人数 306.2 万元，其中第一财产 150.1 万，第二财产 43.4 万，第三财产 112.7 万。都市新增就业人口 1.8 万人。在岗职工 27.6 万，人为总额 25.6 亿元，职工年平均人为 8682 元。2003 年全年，上饶市全市第一财产完成生产总值 62 亿元，比 2002 年增长 3.2%，其中信州区第一财产全年共完成生产总值 3.05 亿元，同比增长 5%；2003 年全年，全市第二财产累计完成生产总值 93.33 亿元，比 2002 年增长 21.2%，其中信州区全年累计完成 15.9 亿元，同比增长21.96%；2003 年全年，全市共完成产业增加值 75.67 亿元，比 2002 年增长 18.8%，其中信州区全年共完成产业增加值 13.08亿元，同比增长 22.32%；2003 年全年，全市第三财产共完成生产总值 97.42 亿元，比 2002 年全年增长 15.2%，其中信州区全年完成 16.7 亿元，同比增长 14.32%。三大财产齐头并进，产业主导职位初现眉目，财产结构越发公道，为上饶经济的可连续生长提供了有力的包管。
招商引资
2003 年全年，上饶市全市累计引进市外资金 14.12 亿元，比 2002 年增长 102%，其中信州区全年累计引进市外资金 12.3亿元，同比增长 137%；市本级全年累计引进市外资金 16.7 亿元，同比增长 52%。2003 年全年，上饶市全市累计引进外资8580 万美元，比 2002 年增长 50%，其中信州区全年累计引进外资 914 万美元，同比增长 46.24%。2004 年，随着政府招商引资力度的进一步加大以及市政底子设施的日益完善，预计实际引进外资将比 2003 年又有大幅度的增长，这必将为上饶经济注入新的活力。
财务收入
2003 年，上饶市全市共完成财务总收入 22.3 亿元，比 2002 年全年增长 15.92%，其中信州区全年累计完成财务总收入1.57 亿元，同比增长 16.86%。财务收入的快速增加为上饶的底子设施建立提供了较为强大的经济底子，从而为上饶经济的连续、快速和康健生长打下坚固的底子。
生活水平：
近年来，全市城乡人民生活水平显著提高，2003 年都市居民人均可支配收入达 6773 元，比 2002 年增长 9.6%，其中信州区人均可支配收入到达 7600 元，同比增长 11.2%；农民人均纯收入 2383 元，增加 156 元；城乡居民储备存款余额 212亿元，增长 16.7%。居民消费水平和消费质量明显提高，人均居住面积到达 23 平方米，每百人拥有牢固电话 10.62 门、移动电话 69 部，私人汽车、摩托车增多，彩电、音响、冰箱、洗衣机、空调、电脑等家用电器已进入寻常黎民家。在生活水平与质量同步生长的情况下，居民对生活的高要求将越来越突出，体现在居住方面，不但仅停留在面积上的追求，而更是提升到了对小区情况、文化气氛、户型结构等综合质量上的要求，这就为房地产的可连续开发提供了充实的市场支撑。
2 2 、人口情况：
截止到 2003 年，全市共有人口 627.8 万人，其中市信州区 34.5 万人，人口自然增长率 8.1‰。同时，随着都市经济的稳步生长以及政府招商引资力度的增强，将有大量的外来人口涌入本地，从而为上饶市房地财产的生长拓宽了市场客源。
3 3 、文化情况：
上饶历史悠久，文化积淀深厚。这里是南宋理学大家朱熹、晋代军事家陶侃、唐代大书法家阎立本的祖籍之地。是唐代“茶圣”陆羽、南宋爱国词人辛弃疾的久居之地，是中国铁路之父詹天佑、现代医学家黄家驷、无产阶层革命家方志敏的故乡。
近年来，上饶市精神文明建立成效显著，百姓素质得到了进一步的提高。抗建路商业步行街以及沿河路景观大道的改革完成为市民的文化运动提供了良好的场合。随着“科教兴市”战略简直立，教诲在全市被置于优先生长的战略职位，教诲事业产生了排山倒海的变革。办学条件逐步改进，现代教诲稳步推进，教诲体系日趋完善，涌现出了一大批讲授质量优良的示范型学校。
上饶市各城乡在精神文明建立生长的同时，不但促进历史文化与现代文明的融合生长，赋予上饶一个崭新的形象，并且也带来了全民素质的实质性的显著提高，间接地推动了社会生产力的提高，这从底子上推动上饶经济的快速生长，也必将为房地财产的生长提供强大的动力。
4 4 、行业情况
市政底子设施建立：都市建立日新月异，面貌不绝完善
2003 年全市共完成社会牢固资产总投资 110 亿元，改革了一大批底子设施项目，城乡面貌大为变动。都市建立日新月异，高标准改革建成了沿河路景观大道，同时高标准改革或新建了光学路、长塘路等交通干道，以上工程将于 2004 年上半年根本完工。市政底子设施的落实，不但改进了区域的形象，增强了对外的吸引力，同时也为本地区房地产的开发创造了良好的开发情况。
开发企业特征：外地企业簇拥而至，开发水平不绝提高 随着上饶市都市经济的不绝生长，自 2003 年下半年以来房地财产生长迅猛，房价逐渐飙升。利益的驱使是大批的外地特别是周边的浙江等地的开发企业纷纷枪滩上饶，为上饶市的房地财产带来了新的生机和活力。随着现代城、绿景故里等范围较大、开发理念较为先进的楼盘逐步兴建和交付使用，在一定水平上也引导着宽大消费者的居住理念。人们对居住质量和居住情况的要求也越来越高，客观上也迫使开发企业在小区的筹划上、在配套设施等方面大做文章以不绝提高项目的素质，客观上也促进了房地产开发水平的不绝提高。
供给特征：市场供给量增幅较大，结构出现多元化 近年来，上饶市的商品住房的供给结构趋向公道。2004 年上半年，全市完成房地产总投资 10.72 亿元，同比增长 7.16%，今年 1—6 月份全市衡宇施工面积 119.09 万平方米，同比增长 8.27%，全市衡宇新开工面积 55.8 万平方米，同比增长 1.71%。全市衡宇竣工面积 46.05 万平方米，同比增长 4.2%，全市衡宇销售面积 65.93 万平方米，同比增长 15.89%。凭据中部地区中等都市的生长要求，上饶市的房地产开发结构已经到达根本公道的状态。预计 2004—2005 年，上饶市商品房开发量将突破 200 万平方米，经济适用住房建立 40 万平方米，廉租房建立 2 万平方米。预计到 2005 年人均住房修建面积可到达 28 平方米，靠近小康水平。自 2001 年以来，信州区楼市出现了前所未有的增长势头，房价不绝上涨刺激了开发量的剧增，涌现了一批像 “绿景故里”等面积体量凌驾 10 万平方米的大盘，其中“现代城”总修建面积到达了 38 万平方米。预计 2004年，新上市的商品房总量将突破 100 万平方米，进一步加剧了市场的白热化竞争。
由于都市筹划及都市生长水平的局限性，消费者的居住需求也出现了多条理性的局面，同时开发企业的实力及理念也乱七八糟。这些都导致了目前上饶楼市供给及需求的多元化局面的出现：既有范围较大、配套齐全的高等楼盘，也有范围非常小，筹划设计不公道，谈不上具有任何配套设施的抵抗楼盘。
需求特征：居住需求近期放缓，投资意识明显提高，但近阶段投资热情有所削弱 在居民经济实力近期无大幅提高，外来人口短期尚未大量导入的情况下，目前本地区的市场需求量有限，而目前市场在售楼盘去化速度相对较慢，出现出供大于求的态势，而许多楼盘无论从筹划设计照旧推广宣传上都是平淡无力，市场状况有待于进一步的激活。但自今年春节以来，基于上饶房价处于相对较低水平，周边的浙江人开始大量地选择在上饶购房作为自己的投资手段，这也是今年上半年楼市异常火暴的重要原因之一。但自今年五月份以来，随着国度对房地产政策的变革，房地产开发相关的金融和税收政策产生了一定的变革，浙江人的投资热情得到了一定水平的打击，这也是下半年楼市需求放缓的最重要原因。
在浙江人的发动下，本地的投资人群也已开端形成，商业店面投资由于其回报率高而受到宽大投资客的青睐，特别是位置好而总价相对较低的商业店面更是受到市场的遍及追捧，比如时代广场等店肆的代价更是创造了上饶的“天价”。但最近一段时间以来，中央和地方政府相继出台的一些宏观调控及市场调治政策也对房地产投资领域产生了一些副面影响，特别是浙江等地的炒房人士受到的打击教大，宽大投资客的投资热情有所削弱。
代价特征：住宅产物多元化局面初现眉目，代价差幅不绝拉大，涨幅逐渐缩小
市场供给多元化局面的出现必将带来代价的多元化，差别楼盘由于地价水平、配套设施的完善水平、筹划设计水平等方面的差别较大，差别楼盘之间的代价差别十明白显。如北环路四周的盈盛豪园、北星大楼等小项目的销售代价在 1000 元/㎡以下，而代价相对处于较高水平的绿景故里的均价到达了 1500 多元/㎡，小高层的代价到达了 1700 元/㎡。
商品住房的销售代价趋势。从 2003 年以来，国度采取了一些调控步伐，但由于这些步伐产生的效应尚需一定时间，因此在短期内局部地区商品住房代价连续上涨的情况仍将存在，但由于下一步政府调控和市场调治的双重影响，以及供求干系的调解和供给结构的优化等方面的因素，商品住房销售代价将逐步趋向稳定，上涨的幅度也将趋于平缓。首先，银行提高了异地投资者（包罗第二套及以上）的首付款比例以及按揭利率，这预示着投资本钱将大大增大，必将影响宽大投资者的投资热情；其次，国度也将大幅度提高房地产开发企业的自有资金比例，严格控制信贷范围和资金用途，使得许多实力不敷的开发商，不得不低价出售，以制止产生由于资金链短列而崩盘、破产的危险；再次，中央和地方均出台了一些有关土地政策和限制炒房行为的政策与步伐，这将有效防备房价被人为地抬高或代价需涨的现象。因此，在目前大部分房价已在高位运作的状况下，房价再继承大幅度攀升的可能性不大，涨幅将会逐步趋缓。
产物特征：多层为主，产物力较低 目前市场上销售的物业 80%以上为多层产物，项目范围小，修建结构单一，绿化率低，缺乏生活配套设施与物业治理，可称得上真正意义上的“生活社区”也只有“现代城”、“绿景故里”等少数几个楼盘。
今年以来，由于市场竞争的日益严峻众多开发商为了自身生存的需要，普遍在产物素质的塑造上提出了较高的要求。上海、浙江等地的署理公司逐步介入到上饶市的地产开发中来，从一定水平上提高了上饶市房地产的开发水平和产物素质。
销售特征：销售速度有所放慢，销售水平不绝提高 由于市场供给量大于需求量，目前各楼盘销售速度明显比上半年减慢，就销售水平而言，大多数售楼处装修简单、销售人员普遍刚踏入房地产行业，缺乏专业知识，素质较低，对楼盘的宣传包装平淡无力，缺乏销售战略。只有“现代城”、“绿景故里”等少数几个楼盘引导入署理公司而在实际的销售历程中体现了专业化的一面，其销售人员的素质以及销售治理水平在一定水平上值得称道。
但目前即将推出的大型楼盘，如月泉花城、万嘉项目（本项目旁）在销售方面都引进了上海、杭州等地的销售署理商，因此，他们在销售的专业化水平上可能会比力高，这反应了上饶市房地产销售的水平将会越来越高，在一定水平上也说明楼市的日渐成熟。
[ 小结] ：
随着经济建立的连续良性生长和人民生活水平的稳步提高，在宏观情况方面为上饶的房地产开发创造了良好的外部情况，随着外地投资客的投资热情经历了从热潮走向相对理性，本地消费者的消费水平的不绝提高以及相关主管部分治理和调控能力的逐渐提高，房地产的供给和需求日趋成熟，房地产开发的已经进入了康健、平稳的生长阶段。
二、上饶房地产市场表面
1 1 、目前的根本状况：
近年来，上饶市房地产市场购销两旺，房地产的投资开发热情不绝高涨。从本地的房地产主管部分了解到的情况来看，目前土地的供给量和开发量都比力大，预计全年商品房用地出让将到达 173.69 万平方米，商品房施工面积将凌驾 200 万平方米，竣工面积将到达 160 万平方米，实现房地产开发投资 23.52 亿元，同时商品房的上市的节奏明显加快。
从需求方面来看，商品住房的需求主要来自市民改进住房条件、旧城改革和底子设施建立动迁、都市化生长的加快、新婚和外来人口购房等方面。同时考虑到投资性购房等因素的存在，预计今年全市住房的总需求量将到达 200 万平方米。因此，目前全市的商品住房市场将出现根本平衡的态势。
上饶市目前的开发区域较为会合，大多会合在广场周围、光学路四周、信江沿线、三江地区等四大地带。去年以来，商品住宅从原来仅满足居住需求的中低档物业向小区配套完善、绿化率高、智能化设施先进的中高等物业生长。受都市生长及市场消操心态影响，上饶市新建楼盘大多以多层为主，辅以适量小高层，高层楼盘所占比例不大。
近年来，受土地资源和市场饱和度双重影响，房地产的开发热点已从市中心逐渐向城郊光学路等偏向蔓延，预示着上饶楼市，正朝着多元化的偏向生长。区域板块出现以下主题热点：
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光学路周边热点拉开序幕
光学路四周是目前上饶市最大的企业凤凰江光厂的所在地，周边还聚集着一大批厂矿企业 ，铁路局的职工宿舍也散布在周围。是上饶市的人口聚集地之一。随着行政中心的西移，光学路东段、北环...