作业指导丛书
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住户使用手册
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目 录
一、前言 二、物业使用 三、物业管理 四、管理收费 五、消防指南 六、安全管理 七、清洁管理 八、绿化管理 九、用户责任 十、装修守则 十一、电话服务 生效 日期
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修改状态 一、前言 为使广大用户，能充分了解物业的管理和运行，我公司特制作本手册，内容包括物业的使用、管理、消防、安全和服务等内容，目的在于向您提供物业及有关设施的管理服务情况，使你置身于一个良好的物业服务之中，并与我携手营造一个良好的工作、生活环境而共同努力。
二、物业使用 1、物业的使用和装修 用户使用物业，首先按照规定程序办理使用手续，有经办人携带相关证件，到我公司办理使用手续，如需要装修的，根据佛山市《关于公布物业管理收费政府指导价及管理办法的通知》的有关规定，收取装修押金。装修期间如损坏、违章事件，我公司将从装修押金中扣除赔偿费用。
2、办理手续：
（1）签署《装修承诺书》 （2）介绍物业使用有关事项 （3）移交物业使用的有关文件 三、物业管理 1、XXX 有限公司物业管理分公司被委托为所属物业的物业管理机构，公司主要职责如下：
（1）保障物业服务系统的正常运作； （2）保持公共地方的清洁及良好状态； （3）负责物业安全使用和公共秩序的管理； （4）负责公共绿化环境的维护和保养； （5）向用户解答有关物业管理方面的咨询并处理投诉。
2、管理人员：
用户如需要管理人员的协助或查询管理事项，请致电我公司，电话：
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修改状态 3、办公地点及时间：
我公司位于恒益大厦 19 楼（地址：西南城区广海大道中 42 号），每周办公时间上午：8:00~12:00，下午 14:00~17:00，每周六、日及法定假期均安排值班人员值班。
四、管理收费 我公司管理费的收取将严格按照双方签定服务合同或物价部门规定的标准执行，物业管理费的构成主要包括：
1、管理人员工资、保险和福利费等； 2、物业公用部位、公用设备的日常运行、维护费用； 3、清洁费； 4、绿化维护费； 5、办公费； 6、企业固定资产折旧； 7、公用部位、公用设备保险费等； 8、经用户同意后的其它费用等。
五、消防指南：
1、防火须知 （1）
日常防火措施 ①消防通道：保持消防通道畅通无阻（例如出口、走廊、楼梯及消防疏散通道），任何时候防火门都必须紧掩及不得上锁； ②楼梯：保持畅通无阻，切勿堆置杂物或易燃物品； ③天台：天台的出路门不应上锁，应可由屋内开启。
④大门与防盗门：安装大门或防盗门时，应选用滑动门，避免并启时阻塞走廊。如有违例，应立即通知物业管理公司，予以纠正。
⑤紧急照明系统：紧急照明系统，应定期检查以确保操作正常。
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页 码 第 2 页，共 13 页
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修改状态 ⑥消防设备：应有不同的消防设备，例如消防栓箱、火警手报等。如发现消防设备有损毁，立即派人修理。
⑦消防装置须定期维修保养：根据规定，消防装置必须最少每月检查及维修一次。
（2）正确处理火种易燃物品 ①火种：烟蒂、香烛必须弃置在适当的盛器内，及远离易燃物品。如未完全熄灭，切勿掉进废纸篮内。
②易燃物品：不得随意存放易燃物品，例如油漆、汽油、香焦水等。
2、如何应付火警 （1）应做 ①高呼火警，然后到最近的火警手报前（按）启动手报装置。
②立即通知消防控制中心，然后通知部门负责人或物业管理公司。
③在安全情况下，可利用就近灭火设备救火。若火警不受控制，应立即有秩序地疏散住客，办公职员。
（2）不应做 ①不应奔走，撤离时应步行。
②切勿使用升降机（电梯）。
③切勿携带大件物品。
④切勿返回起火地点。
（3）疏散 ①除照明灯外，关掉所有电器。保持镇定。
②关上所有门，包括经过的放火门，但切勿上锁。沿楼梯撤离，切勿使用升降机（电梯），尽快离开大厦，往指定地点集合。如人员失踪立即通知消防员。
（4）如果被困于火场 将门关上，用地毯或毛巾将门底部的空隙塞住，以阻止浓烟渗入，立即致电 119通知消防处你被困的位置，然后走向近街的窗前呼救。
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修改状态 六、安全管理 用户使用物业由我公司负责门卫的值班和安全保卫工作，实行全天候 24 小时值班，并结合物业的安全监控系统实施全方位监控。
七、清洁管理 我公司将提供高素质的清洁服务，负责所属物业的清洁工作，如有任何投诉，请致电我公司，我公司将及时处理。
八、绿化管理 我公司负责所属物业的绿化管理服务，包括日常维护、保养和添置等，全力为用户营造一个优美、舒适的办公、生活环境。
九、用户责任 用户应自觉遵守各项规章制度，如有任何疑问，请及时到我公司咨询或查询。
1、购买保险 建议用户对所属物业购买适当的保险，以作保障。如有任何损失，请及时通知保险公司。
2、保养维修 所属物业的房屋、设施或装修，发现有任何损坏或故障，应及时通知工程维修技术人员到现场维修。
十、装修守则 1、装修时间：
装修施工时间为每周一至周六上午 730 至下午 18:30，如工程需要加班，应填写加班申请，经批准后方可加班。如果装修项目产生较大噪音而影响他人办公时，此类项目应安排在节假日或夜间进行。
2、人员管理 所有装修人员均须办理施工出入证，随身佩戴。施工完毕后交回我公司，公司将登记各施工队工人名单、身份证号，负责人联系电话，以便工作需要时使用。
生效 日期 XXX 年 01 月 01 日 页 码 第 4 页，共 13 页
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修改状态 3、清洁卫生 施工现场应注意清洁卫生，及时清扫运输途中散落的垃圾。
4、装修垃圾 装修垃圾应每天清理，不得堆放在施工现场或公共场所。
5、放火措施 在装修过程中，施工队应严格遵守消防管理法规，现场配足足够的灭火器，不得违章操作，严格有关规章制度，服从公司人员的管理。
十一、电话服务 附：应急/服务电话号码
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装修管理规程
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修改状态 一、装修流程 1、装修单位负责人带齐相关资料到物业公司办理申报手续。
2、物业公司审核、验证，合格后办理手续。
3、装修队负责人到物业公司交纳装修管理费及施工押金等相关费用。
4、装修队应文明施工，业主或住户应监督施工质量，监管施工队遵守物业的相关规定。
5、装修完工后，住户向物业公司申请初验，装修队经住户签字同意后到物业公司办理退场手续。
二、流程说明 1、装修资料准备 （1）装修单位负责人领取并填写《装修申请表》。
2、提供下列资料：
（1）装修设计图纸（包括建筑、水电）
（2）施工单位营业执照复印件（加盖公章），资质证书复印件（加盖公?章）。
（3）装修人员身份证复印件及照片两张（办理出入证及存档）。
（4）装修队电工、焊工等特种工种的上岗证及复印件。
三、室内装修 （1）请勿改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙、屋面的防水层、隔热层、上下水管道、烟气道、供电电路、天然气管道、暖气管道及位置、防盗及对讲系统等。
（2）地面装修不要凿除原水泥层，只允许凿毛。铺设装修材料不得超过楼板负荷，大理石厚度不得超过 10 厘米。
（3）厨房、卫生间改动必须做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。阳台不得封包，堆放超过负载的物品。非厨、卫房间不得改为厨房、卫生间。
（4）不要改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，请勿将生活污水排入雨水管道。
生效 日期 XXX 年 01 月 01 日 页 码 第 6 页，共 13 页
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修改状态 （5）主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气管须接入烟道。
（6）不得擅自封包、改动燃气管道。如需改动燃气管道，须待煤气验收合格后向燃气公司申请，由燃气公司专业人员施工。
（7）浴室内安装燃气热水器必须采用强排式，且其排气管不得超出外墙 10 厘米。排气管不得排入烟道或管井。
（8）浴室内安装浴霸必须从插座重新引线，不能使用原预留灯线。房内不得使用超过原设计负载的用电器。
（9）未在装修申请中注明的施工内容不得施工。
四、外观装修 （1）原有门、窗、墙洞、尺寸、位置、式样、颜色等均不要做任何改动。请勿安装遮阳篷。
（2）住宅入户门由开发商统一指定式样安装，走廊不准装饰或垫高，门外不准包框、贴瓷片、设神位、鞋柜。
（3）空调主机要在预留位置安装，空调架应牢固防锈，排水、排风不要影响他人。
（4）请勿在外墙钻孔开洞。
（5）首层有小院的及顶层有消防通道的住户不得私自搭建建筑物及构筑物，违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负。
五、施工管理 （1）装修时间为每天上午 8：00—12：00，下午 14：00—18：00，其它时间请勿噪音施工。
（2）装修期间要保持环境整洁，建筑材料、装修垃圾须封装不漏，按物业公司指定地点堆放，由物业公司统一清运；装修材料、垃圾及时搬入室内，不要堆放在公共场所；应保持所经电梯、楼道及走廊干净，请勿将装修垃圾、装修材料堆放在户门外。
生效 日期 XXX 年 01 月 01 日 页 码 第 7 页，共 13 页
XXX 有 有 限公司物业管理分公司 作业指导丛书
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修改状态 （3）施工期间，如要使用电气焊或动用明火时，应遵守国家有关消防管理规定，要向物业公司提出申请，填写《动用明火申请表》，批准后方可使用。施工现场禁止吸烟。
（4）严禁高空抛物，违者处罚 500—1000 元/次，并由肇事者承担由此引致的全部责任。
（5）装修施工人员凭证出入本管区，出入证实行专人专证，不得涂改或转借。
（6）施工队不得在楼内、外悬挂、张贴、发放各类广告、宣传品。
六、装修押金 （1）装修队在装修工程开始前须支付装修押金，用于支付如装修过程中造成的废物清理费用及公共区域损坏修补费用等。
（2）如押金不能弥补所受损失之费用时，物业公司有权向有关装修队追讨收回所需费用。
（3）装修完工后，业主须提前 1-3 天通知物业公司工程人员，进行验收合格后，装修队凭装修押金收据到物业公司领取装修押金。
七、违约处理 （1）装修过程中违章堆放、遗弃装修材料、垃圾和损坏公共设施的，按有关规定处理，并须赔偿所有损失。
（2）违反装修规定，接到《违章通知单》而未予及时纠正的，将作以下处理：
A）责令停工； B）责令恢复原状； C）扣留或没收工具； D）赔偿经济损失； （4）物业公司有权要求对影响楼宇设施、结构、外观的装修工程进行更改或还原，在限定期内未更改或还原的。
以上规定，希业主和装修队自觉遵守 生效 日期 XXX 年 01 月 01 日 页 码 第 8 页，共 13 页
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物业管理公约
生效 日期 XXX 年 01 月 01 日 页 码
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修改状态 第一条 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，制定本公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条 本公约对物业管理公司、业主和物业使用人均有约束力。
第三条 物业的使用：
1、业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
2、业主或使用人应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则。
第四条
物业的装修 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第五条 在物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途； 2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备； 3、违章搭建、私设摊点； 4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物； 5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声； 6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画； 7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； 8、法律、法规禁止的其他行为。
第六条 物业的维修养护：
1、业主应定时对物业进行维修养护，因维修养护物业或者公共利益，
生效 日期 XXX 年 01 月 01 日 页 码 第 9 页，共 13 页
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修改状态 业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
2、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第七条 物业管理的移交：物业交付物业管理企业管理时，应当向物业管理企业移交下列材料：
1、新建项目竣工总平面图；
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；
5、各单项工程竣工验收证明材料；
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；
7、房屋销售清单和产权资料；
8、公共配套设施的产权及收益归属清单；
9、物业...