尽管选择的是国内知名开发商的住宅项目，王先生却一点也高兴不起来。 去年，王先生购买了一套烟台万科海云台的住宅，再过两个月就要收房了。但是，从8月28日开始，王先生却开始了维权。
“买房时万科承诺的污水处理厂改造、小区六大主题公园，现在看，恐怕都要成为泡影。”王先生说。
从8月25日开始，烟台万科海云台的业主就开始了集体维权，从一开始的抗议价格下跌，到目前的抗议开发商未兑现承诺。海云台的业主与烟台万科房地产开发有限公司展开了近一个月的斗争。
“造成这种局面的根本原因就在于现行的商品房预售制度。”中国消费者协会副会长、中国人民大学商法研究所所长刘俊海说，商品房预售制度把风险都转移到了消费者身上，如果不对这项制度进行改革，业主与开发商之间的矛盾将会越来越多。
预售制弊端随着楼市调控而逐渐增多。2012年3月29日，杭州金星房地产开发有限公司被债权人向法院申请破产清算。金星房产开发的西城时代家园项目的几百名业主面对的情况是：房款已经全部支付，但交房遥遥无期。
同样是在杭州楼市，今年5月，密集发生了多起“房闹”事件。业主纷纷表示，因为房屋预售，让自己支付房款和拿到房子有一两年的时间差，其间的市场波动为什么要让业主承担？
近年来，民间关于取消预售制的声音一直存在。2010年，《南方都市报》一份调查显示，九成网民支持取消预售制，支持的主要原因包括质量问题多、开发商随意更改规划影响业主利益、期房价格水分大等。
近期，《中国青年报》一份对近3000人的调查显示，55.9%的人建议取消预售制。此外，对于住宅质量问题频现的原因有哪些，45.8%的人选择了“商品房预售，交房时才能检验质量”。
预售制变种成融资工具
在烟台万科海云台项目的部分业主看来，之所以陷入如今的尴尬境地，就是因为这是期房。
不仅这个项目，在全国各地，由商品房预售制引发的投诉和矛盾层出不穷。
我国房地产市场采取预售制度以来，预售商品房价格波动，质量与广告宣传、设计规划不符，延期办证、延期交房，甚至项目烂尾的事情在全国各地轮番上演。
在伟业我爱我家集团副总胡景晖看来，预售制度最大的问题就在于开发商的承诺不兑现。相比现房销售，预售制让开发商有了捂盘惜售、延迟建设等的可能。
预售制下，开发商有了空手套白狼的能力。房子还没建好就可以售出实现资金回笼，继而可以抽出资金进行别的项目的开发建设。
用胡景晖的话说，正是由于预售制，开发商可以6个锅盖盖10口锅。而对消费者来说，钱已经付了，房子还没拿到手，风险却先扛了起来。
“这些年我国城市化进程很快，房地产市场的需求量很大，开发商处于强势地位，消费者没有办法在购房合同上与开发商进行谈判。”胡景晖说，实际造成了双方的不公平。
而按照刘俊海的说法，预售制是把购房风险向消费者转移的方式，这种游戏规则对消费者明显不利。
“我国的商品房预售制来自香港，但与香港并不一样。”中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜说。她提供的资料显示，商品房预售制度并非中国独有，在美国、英国、日本、韩国、马来西亚等国家和地区都存在，是与现房销售并存的一种住宅销售方式。
但是，在这个制度的具体操作模式上，我国与其他国家和地区完全不一样。
在香港，购房者只需要支付所买住宅全价款5%～10%的定金。日本的购房者只需要支付10%的定金。韩国购房者支付全房价款的20%～30%，且可以在一年内分期支付。美国通常是支付1万元定金，剩下的房款等到交房的时候才结清。
不仅如此，对开发商收到的预售款也有严格监管。比如在香港，预售款收入与开发企业自有资金账户实施分离，银行依据开发企业的工程进度对预售款的使用和规模进行审批。
但在我国内地，购房者则需要一次性向开发商支付所有房款。开发商对预售款的使用缺少监管。
汪利娜还说，我国的商品房预售制度安排让预售成了开发商最重要的融资来源。最高时，定金、预收款和个人按揭贷款要占到开发商资金来源的49%。
“这已经不是一个简单的房屋买卖行为或企业订单式生产的营销策略的问题，而是中国特定市场环境下企业融资的一种选择。”汪利娜说。
是什么让预售制在中国变成开发商的融资工具？
主要就是1998年我国开启房地产市场时开发商力量弱，资金实力不足，不借助这种方式很难打开房地产市场。
“当年推出公房改革的时候，1万多元1套的房子大多数人都买不起，推出商品房后大家更买不起。”汪利娜说，开发商拿不到回款，资金压力大，影响继续开工建设，而国家当时又特别缺房子。政策就向开发商进行了倾斜。
正是这种倾斜让开发商在短短数年内迅速发展壮大起来。“地方政府忙着跟开发商一起经营城市，对消费者的关注更加少了。”汪利娜说。
于是，房地产市场的风险通过这种变异的预售制转向了消费者和银行。
对于银行来说，预售商品房中出现的“假按揭”、“一房多售”和“烂尾楼”都是巨大的金融风险，一些开发商挟预售款潜逃的事情也时有发生。
“商品房与其他商品不同，许多建筑质量问题只有到购房者入住使用后才能逐渐发现。可等发现质量问题，商品房常常又过了保修期。”汪利娜说，这类旷日持久的法律官司，或由此诱发的银行不良贷款率的上升，在许多城市都屡见不鲜。
预售制到了该废止的时候
正是这种“变异”的商品房预售制导致房地产市场上不诚信行为比比皆是。近年来，有关商品房预售制的争论从来就没有停止过。今年还一度传出要废除商品房预售制度的消息。
在汪利娜看来，这个制度需要大刀阔斧地改。这其中包括建立商品房交付使用制度、商品房质量评价体系和质量终身制度，完善网上交易平台体系建设等。
“最关键的就是要把游戏规则做好。”汪利娜说，法律层面如果强化了对消费者的保护，开发商就不敢在质量、配套等问题上放松要求。在预售制度中，消费者始终处在信息不对称和相对弱势的地位，强化对消费者的保护是必须的。 在汪利娜看来，预售制度的改革很难一步到位，但不能不改，可以逐渐提高标准。比如从现行的高层封顶后预售，逐步提高到完成外部装修、内部装修或按完成全部工程百分比给予预售许可；要求企业提留质量保证金；加快房地产企业征信制度建设等。
“对那些无视预售合同不按期交房的开发企业，消费者有权要求赔偿，政府应（对这些企业）给予处罚。”汪利娜说，相关法律一定要严格执行。
按照《中华人民共和国消费者权益保护法》，消费者享有公平交易权和求偿权。也就是说，当消费者购买了名不符实的商品房时，有权拒绝履行房屋买卖合同，并要求开发商给予赔偿。但在现实中，消费者向开发商索赔基本不可能。
应该说，在现行商品房预售制度下，开发商获得了快速成长的机会，与1998年时相比，现在开发商的实力已经不可同日而语。
“这么多年下来，很多开发商都上市了，融资渠道越来越多，开发商的利润率也很高。”胡景晖说，目前已经具备了对预售制叫停的条件。于情于理，取消预售制都是有利于行业发展的。
不过，胡景晖认为，目前的房地产市场依然是供不应求的格局，潜在的需求量很大。如果突然废止预售制，可能会导致短期供应量不足、价格上涨的局面。废止这个制度，需要更多的准备。
多年以来，刘俊海一直认为预售制是房地产市场的万恶之源，按照他的设想，这个制度早就该废止了。
“当年选择这种制度是效率优先观念的体现，GDP上去了，消费者的利益却被忽视了。”刘俊海说，这个制度设计让开发商空手套白狼，造成了大量的腐败行为。现在正是改革的好时机。
渐进式取消思路
目前最大的反对声音是，取消预售之后，商品房价格将暴涨，也可能产生令政府担忧的后果：比如地方融资平台受牵连、银行产生坏账等。
一家广州大型房企人士说，若取消预售制，对一些中小型开发商或资金不足、产品结构不符合市场需求的开发商，将是生死存亡的考验。但认为取消预售将减少供应量，导致房价大涨的理论，缺乏数据支撑。记者获得的资料显示，当前住宅在建规模达45亿平方米，房企去化速度也只处于中下水平，销竣工比仅为1.1：1。
但是，接受记者采访的诸多人士认为，鉴于目前的情况下，打破利益格局并没有那么容易，而渐进式的改革被视为应有之义。
学者陈国强认为，住房预售制度是阶段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的条件，需要等到市场平稳，更加成熟。
“取消预售制必须要有一个过渡期。”可对预售制进行适当的改革。比如美国的预售制规定，美国的银行必须在房屋落地建成之后才能给开发商提供银行贷款。我国可以借鉴，在银行到款的时间点上加以控制，将一次性付款逐渐改为同期房建设进度基本相适应的分期付款，逐步降低预售制带来的高杠杆效应。
另外，对项目资金进行封闭管理可以避免开发商囤积项目，或项目间拆借资金；预售资金的第三方监管方面也要有所建设。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也认为，在不能即刻取消预售制的情况下，关键是要从严监管预售款。
另有学者建议，可以在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步做到不再实行预售。
笔者注意到，实际上，从2007年以来，开发商自有资金比例提高到30%、按揭贷款须在建筑物封顶之后才可发放、加强预售资金监管等措施相继在中央和各地出台，都是对预售制度的变革。
2l世纪不动产分析师粟日表示，取消预售制，将会对市场产生怎样的影响，争论双方流于情绪化、口水化，缺乏建立在科学数据之上的实证研究。他认为，经过近20年的发展，预售制即使不取消，进行改革也是完全必要的。
链接一：预售制的三大弊端
缺乏监管，房产企业瞒天过海
由于对房地产企业缺乏强有力的监管，导致房产企业各种违规操作层出不穷，房产企业为了最大程度上追逐利益一房两卖、一屋多压等问题屡见不鲜，更有甚者将在建工程抵押，使得银行按揭与在建工程抵押相冲突，对银行和购房者的利益造成了直接的损害。“空手套白狼”也是不法房地产开发商普遍和常用的手法，而房屋预售制度为这种方法提供了便利，在资金链出现问题的时候，开发商便会通过“假按揭”的方式从银行把钱套出来，而剩下的风险就由银行和购房者来承担。
同样由于缺乏对于建设专项资金的监管，部分房产企业经常会将建设资金挪作他用，使得工程进度和质量难以保证，甚至出现工程烂尾。
门槛较低，开发企业鱼龙混杂
商品房预售制在我国设立之初，就是为了解决房产企业资金少、规模小的缺点，但是由于较低的门槛，使得部分不具备开发实力的企业涌入房产市场，他们往往通过银行抵押、集资甚至高利贷获得开发资金，一旦拿到预售许可证，便开始疯狂销售，填补贷款。这种房地产企业往往抗压能力差，一旦市场出现突发事件，便容易造成资金链断裂，后续工程无法跟进，最终导致烂尾。
信息封闭，买卖双方地位悬殊
在预售制度的前提下，买卖双方的标的物——商品房其实并没有存在，只是在预售制度的前提下提前进入市场进行交易，这就在无形之中增加了交易的风险。购房者只凭着一纸合同，自己的利益无法得到根本的保障。双方交易的前提便是不公平的，购房者给房产企业提供开发资金，但对于工程资料、施工材料等无法具体掌握，这为开发商预售中以广告和宣传资料误导甚至欺骗消费者或事后擅自变更设计、规划、用料创造了机会。
链接二：香港期房值得借鉴
香港的楼花政策已有几十年。楼花，即房地产开发商向购买房屋者出售未建成的房屋。房地产开发商在得到香港地政总署批准，并获得预售楼花通知书后，即可对外出售楼花。
目前香港大部分楼盘的建设时间为两到三年。一般情况下，开发商需要一年左右时间完成楼盘基本整理工程，如地基建设、整理地下管道等。之后，便会出售楼花。开发商一般会在繁华商业中心设立示范单位（样板房）供购房者参考。
香港政府近年来对地产的管理很严格，所以示范单位一般与真实房间差别很小，也很少出现地产商在售完楼花后携款潜逃的事情。
港府拟推出严法规管一手楼交易，虚假广告最高罚500万及监禁7年。主要内容是：开发商及直系亲属购买自家开发的住宅，或者开发商给予特别人士购楼折扣，都要公开披露：售楼广告作失实陈述将被检控；售楼说明书不得含广告内容。香港政府公布的这条旨在规管一手住宅销售的新条例将在经过公众咨询和立法程序后生效。该条例的目的是提高一手住宅物业销售安排的透明度，并务求在保障消费者知情权和允许发展商继续因应市场情况作出商业决定之间，取得平衡。
我们政府对售楼过程中的弄虚作假也一直都在打击和制止，但显然惩罚力度还不够，不能打击到开发商的痛楚。建议我们应该向香港学习，以更加严厉的政策法规加重处罚一些无良的开发商。虽然不用像香港一样去负刑事责任监禁7年，但一定要让弄虚作假的开发商感到很痛才会有效果。
