摘要：经济适用房制度是我国住房保障体系的主要内容，政策初衷是为了改善低收入群体的居住质量。随着发展，经济适用房制度由于实施过程中出现购买对象与建筑标准失控、房屋售价过高等问题而广受病诟，基于经济适用房肩扛着我国住房改革和发展的双重目的，因此要及时采取相应完善措施。
关键词：经济适用房制度；住房保障体系；完善措施
1.我国推行经济适用房制度的目的
经济适用房的概念是2000年12月国家建设部公布的《经济适用住房价格管理办法》界定的："纳入政府经济适用住房建设计划， 建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用房要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活要求。"推行经济适用房制度有以下几个重要原因：首先，经济适用房制度的建立的直接原因，是为了缩小住房资源在社会成员之间分配的贫富差距，维护了利益均衡有利于构建社会主义和谐社会。其次，经济适用房体现了以人为本的原则思想。以人为本意味着共同富裕、社会公正、平等民主、尊重人权，政府最重要的是要了解和明确人的现实需要而且要适当限度地满足这种需要。因而，经济适用房制度在充分尊重人的基本居住权利基础上，保障每一个人都能享有适当的住房。最后，经济适用房制度是统筹发展的需求体现。经济适用房制度是政府主导下的国民收入与住房资源的再分配，建立各方利益的协调机制，整合各类资源并集约利用，以住房脱贫带动城市脱贫，增进社会总福利。
2.我国经济适用房制度的发展现状及存在的问题
经济适用房建设是一项安居工程、德政工程、民心工程。自1999年至今，经济适用住房共解决了大概30万居民的住房困难，提高了城镇人口的居住条件。十多年来的发展，经济适用房制度缓解了城镇的居民的住房压力，并在改变人们居住观念、带动房地产健康发展、推动城市住房制度改革、保持社会稳定、构建和谐社会等方面发挥着重要作用。。完善了我国城镇社会保障体系；同时，由于经济适用住房所占的市场份额不断扩大，不断带动住宅市场向健康的方向发展。但是在实施过程中仍然存在一些问题：
2.1保障对象界定不清
按照经济适用房相关资料的规定，购买经济适用房的条件之一就是这个家庭必须是属于中低收入的等级的。但是关于中低收入家庭的标准，中央政府在政策上没有给出肯定的规定，大部分地方也没有及时出台关于划定中低收入家庭标准的办法，即使有的地方颁布了，但是缺乏准确性和可操作性，比如北京市自2001年1月1日开始实施购买经济适用房的家庭收入审核制度，中低收入家庭收入界限为年收入在6万元以下。但据有关资料显示，北京市将有近80%的市民符合该标准而被纳入经济适用住房政策范围，可见这个标准很不具有可操作性和准确性。有些地方政府在制定经济适用房政策时，没有严格按照国家要求及经济适用房的保障功能将其供应给最需要的中低收入者及困难户。甚至有些地方以集资建房、合作建房的名义将经济适用房分配给单位职工等。正是由于经济适用住房政策保障对象的界定不清，导致部分经济适用房出现销售上的失控。
2.2转让制度不健全
经济适用房是土地出让金、小区基础设施建设和行政事业性费用完全由政府投入建设的保障性住房，就是说建设住房的费用全部由政府出资。转让经济适用房需要补交综合价款包括了土地出让金，但是长时间来看，交纳了土地出让金的经济适用房，在土地出让期满后怎么样继续补交土地出让金就产生了一个大问题。经济适用房的土地出让金是跟着每一套房屋随卖随交，随时批准土地使用年限。各套房屋土地使用年限的计算起点不一致。假如土地使用年限均为法定最高出让年限70年，就会使各套房屋土地使用年限的终点也不一致。甚至有一些房屋的土地使用性质可能一直都没有改变（没有转让），还是划拨用地。随着转让过的各套房屋土地使用年限的陆续到期，土地出让金的补交就很可能出现混乱。
2.3售后交易缺乏严格规范和管理
目前，许多地方政府对经济适用房的售后监管都缺乏力度，这一问题涉及到许多方面，比如说允许销售的年限，出售方应缴土地收益金，购入方应缴房地产税等。尽管很多城市都明令禁止经济适用房不到一定年限不准出售出租，但是现在很多经适房所有者都为了通过经适房获得额外收益，全然不顾法律制度的规定，在不允许的期限内就将自己的经济适用房上市出租出售。另外，现在有些地方政府规定的收益补交额偏低，与经济适用房出售所获收益差距较大，这也是吸引投机倒把行为的诱饵。
3.完善我国经济适用房制度的对策
针对我国经济适用房制度中存在的问题，笔者认为，政府应该以人民利益为出发点，以保障居民住房需求为目的，落实责任，采取以下措施来完善我国经济适用房制度。
3.1建立和健全个人信用体系
我国经济适用房制度的运行过程中，在目前社会经济状况下，经常会出现的比较棘手的问题就是，经济适用房的购买对象审核问题。对购买对象的资格审核，信息的准确性很难把握，仅仅凭工资单是很难评定个人收入信息的，无法统计出购买对象的实际收入情况，就不能准确辨认经济适用房购买对象的个人信用是否合理，经济适用房能否突出经济性。可以借鉴国外的运行模式，建立个人信用体系，把个人的完整税收情况作为信用的凭证，当然金融、财政税收政策和工资的制度改革等配套辅助措施也要同时进行改革。另外，对个人所得税征收严格把关，有关部门定期查核个人及家庭的财产申报情况。完税证明在西方发达国家是具有很强的权威性，是对个人信用的重要凭证，在我国虽然不很明显，我们可以从发放个人所得税完税证明开始，逐步建立我国的个人信用体系，为经济适用住房购买对象的条件审核提供可靠信息。
3.2加强我国经济适用房的法制建设
经济适用房政策本身就是一种自上而下显著实施的保障性住房制度，它的片面强制性要有法律或是规章制度作保证，制度的实行与创新都离不开法律支持。我国经济适用房制度政策覆盖面比较低，发展还处于起步慢、发展缓的阶段，保障立法也相对落后。宪法和相关法律并没有把我国中低收入家庭列入地方住房保障的范围以内，经济适用房政策自然也就很难获取地方政府高度重视，全社会对其的认知也不那么普遍，严重影响到经济适用房在地方建设的财政预算情况和实际应用中工作效果实施。同时，经济适用房的转让政策也存在漏洞。政府应当制定法规制度，把经济适用房制度与法律、法规之间的关系理清，加快将经济适用房政策纳入我国法律体系，并进行休整，为社会中中低收入或是弱势群体实现住房保障进行宣传引起关注，为城市消除贫困工作提供法律依据。
3.3完善经济适用房退出机制
作为政府福利资源的经济适用房，被保障对象是应当经过条件审核的，所以为了合理有效的利用保障资源，避免资源浪费建立合理的经济适用房退出机制是非常必要的。在建立经济适用房退出机制时，应该注意的几点：对经济适用房的购房对象进行动态监督管理，根据年龄不同确定不同的核查时间，保证被保障对象的信息全面，是退出机制建立实施的关键。在核查保障对象的情况时，如果发现被保障对象己经不再符合保障条件，就应及时退还其保障福利住房。相关部门根据保障购房对象年龄确定核查时间并分年龄段实施核查，根据核查结果，核定被保障对象是否还符合保障条件，适时要求退出。
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作者简介：孙智，男，（1982- ），湖南湘潭人，湘潭大学公共管理学院2010级MPA。
