浅谈房地产企业融资问题及其对策
【摘 要】随着房地产业宏观调控政策的日益严峻，行政政策和经济政策的不断出台，房地产企业融资日趋困难。传统的融资渠道和融资方式的弊端逐渐显现，制约了房地产企业融资的连续性、稳定性和规模增长。我国房地产企业融资还处在以银行贷款为主，与国外成熟市场相比，多元化融资如上市融资、海外融资、房地产信托融资、房地产基金、债券发行等融资规模有限。并且，金融体系也正处在建设阶段，金融创新风险过于集中，进而房地产融资创新产品单一，产品设计不合理；房地产融资中企业道德风险严重；金融市场发展不平衡。本文在房地产业宏观调控政策的大背景下，分析了当前经济调控政策和房地产企业融资问题的辩证关系，揭示房地产企业融资的现状及缺陷；并结合经济体制和金融体制的深化改革，探索了我国房地产企业战略规划和发展模式的调整，以顺应政策目标的导向；最后，以此为基础，探讨了融资渠道和融资方式创新，建立和完善多元化和多层次的房地产金融体系，以期优化房地产企业的融资结构、满足融资多元化的需求、降低融资成本、控制融资风险、提升融资效率。
【关键词】金融创新；融资模式；房地产企业
一、引言
随着限购城市增加以及按揭贷款利率提升和额度收紧，受宏观调控政策深化的影响，2017年房地产销售面积及金额均出现了明显下降，进一步压制了营业收入和净利润增速，现金回流增速放缓，加大了房地产企业，尤其是中小房地产企业的资金链紧张程度。加之部分房地产企业增加土地投资，融资渠道不畅，债券市场难以回到2016年低利率的美好时代，银行、信托等非标融资渠道也面临更多额度、成本、监管等因素的制约，2018年开始房地产企业债券融资到期量逐步增大，2016年末开始投放的大量房地产信托也面临在2018年集中到期的问题，多种因素叠加下，高财务杠杆难以为继，房地产企业迫切需要解决融资问题，把握好投资与滚动融资的衔接，保证资金链安全。房地产业是一个资本密集型的产业，具有投资大、周期长、高风险、高收益等特征，其发展与金融业的支持密不可分。在房地产开发项目的投融资测算阶段，企业就需要对资金状况和融资能力进行评估，统筹规划现金流，保障项目资金需求以实现项目的预期目标。开发项目投资主要来源于内源融资、股权融资和债权融资，项目投融资规模和周期涉及房地产企业的资本结构决策，重点要考虑偿债能力和风险承受能力。偿债能力将取决于企业借新还旧能力、新股发行可能性、其他融资资源的可得性及现有资产的变现能力。房地产企业通常要保持必要的融资能力储备、维护资本结构“弹性”，对抵御未预期财务风险具有重要意义。
本文将围绕房地产业宏观调控政策的日益嚴峻，行政政策和经济政策的不断出台，房地产企业融资状况日趋困难的大背景，分析、研究和讨论当前经济调控政策和房地产企业融资问题的辩证关系，揭示房地产企业融资的现状及缺陷。在市场经济和资本市场进一步发展的情况下，结合经济体制和金融体制的深化改革，探索了我国房地产企业战略规划和发展模式的调整，以顺应政策目标的导向，并以此为基础创新融资渠道和融资方式，建立和完善多元化和多层次的房地产金融体系，以期优化房地产企业的融资结构、满足融资多元化的需求、降低融资成本、控制融资风险、提升融资效率。
二、当前房地产企业的融资渠道和融资现状
目前，我国大部分房地产企业采用“滚动开发”模式。在项目开发初始阶段，以自有资金开展储备土地及相关准备工作；再以《国有土地使用权证》作为抵押进行银行开发贷款融资；在工程建设过程中利用建设单位的工程垫款和商业票据等结算手段进行商业信用融资；在项目达到预售条件后取得定金、预收账款和按揭贷款等资金。在这种模式下，从土地储备、交易、房地产开发及销售业务各个节点占用大量资金，房地产企业内源融资存在严重不足的问题，迫切需要以外部融资弥补资金差额。我国房地产企业融资还处在以银行贷款为主，和国外成熟市场相比，融资多元化如上市融资、房地产信托融资、债券发行等融资规模很小。我国房地产金融体系也正处在建设阶段，大多数房地产企业融资困难和资金成本高的原因一方面在于财务状况不理想或项目多；另一方面在于房地产行业与国家金融政策导向不符，资金充裕的金融市场没有渠道和工具为房地产业提供融资服务，房地产企业需要通过融资渠道和金融工具的创新，以改善财务状况，发挥财务或非财务资源优势，扩大融资规模，降低融资成本。目前房地产金融产品创新风险过于集中，创新产品单一，产品设计不合理。房地产企业的融资渠道缺乏灵活性，对国家政策具有很大的敏感性，非常容易受到国家宏观调控政策的冲击。
我国房地产企业外部融资渠道经历了“股权为主—非标兴起—定增重启—债券放量—回归信托及贷款”的变迁过程。2016年上交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管，尤其2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。
随着调控力度的加大，热点城市楼市调控政策持续深化，限贷限购措施越发严格，银行融资门槛将越来越高，投机投资购房需求甚至部分刚性需求受到压制，房地产及个人购房增速均有所缓和。目前在长效机制预期下，市场表现将更为理性，房地产银行贷款增速必将进一步下降。房地产企业融资面临前所未有的挑战，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。面对严峻的融资形势和紧绷的资金链，房地产企业必须拓展非银行融资渠道，与非银行金融机构进一步创新金融产品和打通非银行融资渠道。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证和直接融资工具，可以聚集社会部分闲置资金，集中用于住房建设，房地产债券的发行可以缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。而且债券具有融资成本较低，债券利息以所得税税前收益偿付具有节税效应，债券持有人无决策投票权而不影响房地产企业的控制权结构等优点，构成债券融资的财务杠杆作用，可以扩大房地产公司的经营净利润。但是，政策层面对房地产债券融资限制很大，发行债券程序复杂，债券需要定期偿付本息而加大财务风险，降低房地产企业再融资的潜在能力和增加房地产企业融资成本，对企业的经营状况、经济实力等经营和财务指标要求较高，这都阻碍了房地产企业债券融资的发展。由于房地产企业在国内的融资渠道均不同程度地受到限制，部分实力强大，在市场上有较大影响力的房地产企业已拓展海外资本市场，通过在境外上市或者发行债券来募集资金，有步骤地开展股权和债权融资活动。但在海外融资屡创新高的同时，房地产企业海外融资的方式存在盲目性，开展海外融资时没有结合企业自身的经营和财务状况，纯粹为了融资而融资，不考虑融资方式，而不同的融资方式对企业融资的成本和风险是不同的；房地产企业抵御海外融资风险的能力不高。由于海外投资机构和国内房地产企业之间缺乏认知，对国内的房地产政策执行情况也并不十分了解，房地产企业的许多国内操作惯例不能得到海外资本市场的认可，阻碍了海外投资机构和国内房地产企业之间的深层次合作。