【摘要】改革开放30多年来，我国经济社会发展迅猛，城市化进程获得了长足进步，与此同时，对于资源的开发和利用，尤其是土地资源的利用尚存在很大的问题，这逐渐制约我国经济可持续发展的“瓶颈”。本文主要阐述地价管理中暴露的问题及其造成的负面效应。
【关键词】地价管理；问题；负面影响；土地价格
我国经济规模的不断扩大，使得土地资源越来越紧张，其牵涉面也十分广泛，也凸显了大量的利益关系问题。对于我国现阶段而言，做好地价管理工作具有现实和深远的意义。本文论述地价管理中出现的问题，并以此分析所带来的负面影响。
一、我国地价管理中暴露的问题
我国作为发展中的经济大国，各项经济制度尚有待完善，还有不少问题需立刻解决，在很多方面仍处于摸索阶段。我国的地价管理在使用、转让和供给等诸方面都凸显了一定的问题，主要有以下几个方面：
1、征地时损害了农民的利益
我国当前所施行的土地征用制度是在计划经济体制的背景下制定的，很明显适用于市场经济条件下土地的征收工作。依据我国《土管法》的规定，国家为了公共利益可依法征收集体享有所有权的土地，其中，征地的补偿费用包括安置补助费用、土地征用补偿费和青苗补偿费等，这样一种补偿实质上已经顾及到农民的根本利益，因而补偿的覆盖面相当广。然而，单就征地行为本身来看，不论与市场交易价格、还是与征用后的出让价相比照，其征用土地的价格显得特别低廉，而且往往带有一定的强制性，这明显侵害了农民集体的利益。
2、地价缺乏严密性和科学性
未明定地价的内容，我国土地市场上现有的土地权利形态呈现多样化，例如国企制度改革中就有转让土地使用权、作价入股土地使用权和划定价格拨付土地使用权利等；对于集体土地而言则有集体土建使用权，集体联合经营入股土地使用权等。上述权利各异的地价自然而然也有显著地区别。此外，土地价格的构成要素也有所不同，个别地方规定地价是由土地管理开发费和土地使用费等构成，而部分区域则未严格将几种费用分别开来，均称为地价。即使一些地域规定的地价内容相同，其构成也有差别，比如说土地容积率和开发程度会带有差异。这在很大意义上导致地价缺少科学和严密。
3、城市与农用地土地价格评估的办法相脱节
地价评估的办法不健全，评估后的结果主观性强，往往因人而异，这不利于土地定价的标准化。农村用地价格的评估不科学，与城市土地价格衔接不上。另外，对于同样一片土地，征用时是依据当前收益去推广价值，相比较而言，针对国有建设使用的土地出让是根据将来收益计算出具体的价值，这前后导致了不小的价格差距。利用这种相差甚远的评估办法不利于土地的保值增值，尤其是分不清价值增长后的收获者。
4、地价增值原理不明确，收益权利的主体不明晰
我国土地使用类型非常多元化，国有建设用地和农民集体用地等增值原理截然不同，在这种情形下，土地收益的权利主体不明确，导致土地利用、转让和征用等一系列进程中的地价散乱、不规范。
二、我国地价管理所造成的负面影响
1、交易行为缺乏规范性造成地价不能准确反映市场供需水平
我国城镇有不少生产部门的土地都是计划经济体制时期无偿获取的，若在划分土地使用权时开展交易，则必须依照有关的政策限定，补充适量的土地出让费用，进而才能准入市场进行交易活动。然而，现如今一些企业就是为了躲避出让金的缴纳，暗箱操作的交易比较频繁，这不但会使交易行为有失正规性，使土地价格并不能真实地反映出市场的实时行情，也致使国有土地资金的大规模流失。需强调的是，在城郊结合部等地区，土地市场的交易尤为混乱，普遍出现产权不明晰、市场交易的主体混杂和违背土管法律法规等不少缺陷问题。除此之外，城郊结合部有为数不少的集体用地违规进入市场，也会导致不尽合理的地价的产生，久而久之，土地供求矛盾激化也在所难免。
2、土地供应的市场化程度有待提高
大批量理应有偿征用的土地并未获得有偿开发和利用，甚至于个别开发用地也并未遵守法规、规章实行有偿的开发。在相当长的时期内，城市土地一般都是以订立协议再出让的方式为主，在土地价格的规范上，遭遇到不少的行政强制性指令的约束。少部分地方为了要取得一些规模大、产值高、利润可观的房地产项目，竟然陆续压低价格来招商引资。由此可见，在市场经济体制下，土地供应的市场化程度低，极大地制约和影响了市场机制合理配置土地资源效能的有效发挥。
3、建设用地总量虚高，扰乱了土地市场的正常秩序
目前，我国土地市场法规不健全的地区，常常以带动地方经济成长为名义而大力炒房、卖地。有一些个别的房地产厂商以建筑经济适用房为幌子，片面增加建设用地的规模供应，也有的以发展老年福利事业或者振兴国家高等教育事业为理由，在多个区域建设福利院或“大学城”，这不但会直接影响到所在区域土地的供需情况，而且借由当地有关部门拨款等优越政策，在一定程度上妨碍了正常的房地产市场交易秩序，不利于市场土地价格水平的平稳。
4、土地垄断比较严重，对土地市场价格的产生带来不利影响
我国公有制为主体的基本经济制度决定了政府和集体组织分别享有对国有、集体土地的所有权限。地方政府也履行制定土地长期利用规划的义务，更重要的是，政府均对土地价格的形成产生决定性作用。任何单位和土地开发商想获得土地使用权限，必须由拍卖、竞价、招标等途径进行出让。同时，待建设用地的条件、规格和用途等都要彻底与政府制定的土地出让合同相吻合。在土地资产的管理和使用上，仍然缺少价值核算的标准，个别政府官员会为了业绩而出让额外的土地赢得财政资金，并以国有土地资金的重大损失去换得部门利益。由此可见，政府完全操纵了土地前沿市场，引致土地价格确定的主观性因素强烈。
三、结语：
我国现阶段的地价管理尚有不少问题和不良影响要解决，国家需出台指令性法律法规并强化落实，尊重土地市场的价格规律，加强宏观调控的力度，以便促进地价总水平的稳定。
参考文献
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[3]王博. 刍议我国地价管理中暴露的问题及其造成的负面效应[J]. 国土资源， 2010（05）
[4]刘鑫. 浅谈我国城市地价的调节与管理措施及其弊端[J]. 中国土地， 2011（12）
作者简介：
王静（1974年7月），性别：女，民族：汉，籍贯：山东省济宁市，2012年毕业于山东省农业管理干部学院土地资源管理专业，现供职单位：山东仁和土地房地产评估咨询有限公司，职称：工程师，学历：本科，研究方向：地价、测绘、规划、开发复垦。
曹娟（1969年5月），性别：女，民族：汉，籍贯：山东省济宁市，2009年毕业于山东省农业管理干部学院土地资源管理专业，现供职单位：山东省济宁市国土资源局中区分局，职称：工程师，学历：本科，研究方向：测绘、规划、开发复垦。
唐萌（1977年7月），性别：女，民族：汉，籍贯：山东省济宁市，2012年毕业于山东科技大学计算机技术领域专业，现供职单位：山东仁和土地房地产评估咨询有限公司，职称：工程师，学位：硕士，研究方向：地价、测绘、规划、开发复垦。
