关于进一步盘活农村集体建设用地和宅基地的 调研报告
党的十九大提出了实施乡村振兴战略，20x 年是推进乡村振兴战略落地落实的关键之年。要把全面深化农业农村改革贯穿乡村振兴全过程，不断激发“三农”发展动力活力，努力走在全国农业农村改革前列。
一、现状 目前，我省集体建设用地和宅基地确权颁证已基本完成。全省共有农村集体建设用地 x 万多宗，共计 x 多万亩；农村宅基地使用权确权登记颁证完成 x 余万宗，确权登记率达 99.35%，为进一步盘活农村集体建设用地和宅基地奠定了产权基础。
二、存在问题 近年来，我省以试点的方式，开展农村建设用地和宅基地使用制改革的探索与尝试，农民分享到了土地增值收益，取得了良好的效果，但仍存在一些问题：
（ 一 ）
法律政策不完善。现行的“一户一宅”政策与村民可通过依法申请外，还可通过接受赠与或合法继承等多种途径合法获取宅基地的法律规定存在矛盾；宅基地基于集体成员身份实行的福利性分配，具有无偿取得、无限期使用、无留置成本的特征，致使宅基地使用缺乏经济约束作用，存在建新不拆旧、少批多占、未批先占和超面积占有等现象。
（ 二）
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抵押融资难。评估制度和相关配套制度尚未建立，缺乏专业的评估机构和评估人员，难以形成科学、客观、合理的定价；抵押贷款流程繁琐、审批程序多、周期长，新型农业经营主体无法利用农村建设用地和宅基地抵押来解决中小企业融资问题。
（ 三 ）
流转 不 畅 。《土地管理法》对宅基地取得主体资格的规定限于本集体经济组织成员，因此宅基地使用权长期以来也仅限于在农村集体经济组织内部流转，导致对宅基地真正有需要的主体，比如本集体之外的农民、城镇居民、企业、政府等不能通过市场化渠道转入宅基地使用权，宅基地难以体现其市场价值，无法实现农民财产性增收。
（ 四 ）
监管机制缺失。农村集体建设用地中，农村宅基地面积占的比重很大，宅基地存在权属资料缺失、超占面积或一户多宅等问题，农村建设用地流转后，集体经济组织无法监督土地开发经营情况。
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（五）
农村宅基地闲置浪费严重。随着城镇化进程加快，农村人口大量减少，大量的农村房屋空置。农户按照“一户一宅”的规定均可享有宅基地，而宅基地使用权只能在集体经济组织内部流转，导致有退出意向的农户在本集体组织内部难以找到合适的交易对象，大多数集体又没有实力收回，从而宅基地市场价值得不到体现，农民本人也缺乏转出空闲宅基地的积极性。在这种情况下，一方面农村新增户需要新增宅基地，另一方面已经进城农民的闲置宅基地又不能通过
市场途径流转和重新配置，最终导致宅基地总量增加与闲置浪费并存。
三、政策建议 为全面深化农村改革，大力实施乡村振兴战略，增强农业农村发展新动能，土改试点裂变效应充分释放，开创土地增效、农民增收、集体壮大、产业升级的新局面，我们建议以农村土地制度改革为突破口，盘活农村集体建设用地和宅基地等农村资源资产，加快构建城乡融合发展的体制机制和政策体系。
（ 一 ）
创新盘活农村集体建设用地机制 。农村集体建设用地中，农村宅基地面积占的比重很大，应结合各地具体情况探索建立集体建设用地出让转让、宅基地有偿使用和退出等机制，创新宅基地跨区域流转和宅基地与集体建设用地同权同价机制。
（ 二 ）
探索有偿受让机制。通过接受赠与或合法继承等方式合法取得宅基地的受让对象，探索实施宅基地有偿受让使用机制，以对“一户多宅”现象进行负向激励。
（ 三 ）创新宅基地利用新模式。鼓励各地因地制宜的探索宅基地利用形式，探索以村民合法的宅基地与“第三方”共建共享，在村民自愿基础省，拆除旧房复垦为耕地，以法定的宅基地使用面积与“村股份合作社”合作建设，村民提供宅基地的使用权，建成后按建筑面积平分使用，分割办理产权，在土地使用期限内“第三方”可以出租、转让。引导
农民闲置的宅基地有偿退出，腾退后竞购宅基地节余指标可以通过规划布局落地为集体经营性建设用地，在土地使用年限内可以出租、转让和流转，也可以依据当时情况，建设乡村旅游公共设施等，发展壮大农村集体经济，增加农民收入。
（ 四 ）
强化监督管理。加强对农户非法流转宅基地使用权的监管，对非法转让宅基地的一律不再审批新的宅基地；加强对农村集体经济组织的监管；对农户以宅基地使用权与第三方资本合作，进行共建共享建设的区域，应通过备案、审批等方式对宅基地共建共享用途进行监管，禁止社会资本利用农民宅基地等集体建设用地修建私人豪宅、开办私人会所、进行工业化生产等打擦边球的现象。
（五）
完善法律法规。尽快修改《农村土地管理法》《担保法》《物权法》等法律，规范对宅基地“三权”分置行为；制定农村宅基地使用权流转办法，将基层行之有效的做法上升为法律法规，推进有序流转。