内容提要针对当前一些人反对政府调控房市的几个主要论调，必须明确澄清：１、宏观调控非但不与市场经济相矛盾、不是走计划经济老路，相反是市场经济顺利发展的内在要求和题中应有之义；２、需要不等于需求，非理性的投资需求只能是滋长泡沫的有害性需求，绝对不代表房市的真实需求；３、房市调控不仅不会影响经济增长，而恰恰正是为了不让房地产泡沫要挟我国经济的健康发展；４、避免房市大起大落并不是保证房价只涨不跌；５、拼命反对调控房市的那些“市场经济卫士”，并非真的是要实现和完善市场化，他们的一些论调，难免让人生疑。
关 键 词市场经济泡沫需求宏观调控
作者1尹锋，复旦大学经济学院博士生、复旦大学房地产研究中心主任助理、《地产经纬》执行主编；2尹伯成，复旦大学经济学院教授、博士生导师、复旦大学房地产研究中心主任。（上海：200433）
２００５年年初至今，政府调控房价的政策紧锣密鼓地出台：中国人民银行突然宣布从３月１７日起对住房贷款利率执行下限管理，使房贷利率至少提高了０．２个百分点；国务院办公厅３月２６日下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即所谓“国八条”，把稳定房价提升到发展大局的高度来认识；５月１１日，国务院办公厅又转发了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，体现了中央对调控房价坚决、统一的态度。一些地方政府也一改原来在调控房价上的消极态度，从财税、市场交易等各方面规范市场，遏制炒作。这一系列政策组合拳逐步起作用，以上海为例：４月份上海楼市观望气氛浓厚，成交量急剧萎缩，二手房挂牌量猛增，楼市拐点正在形成。
面对这轮宏观调控，有些开发商坐不住了，对政府的调控政策横加指责，还抛出了一个所谓《对形势的判断及对策》的奇文，反对“国八条”。时下，反对宏观调控的论调很多，归纳起来无非是：房价的上涨是有需求支撑的，不存在泡沫；政府的宏观调控是打压房地产市场，是回到计划经济的老路，将会影响经济的增长。
我们认为，这些观点都是经不起推敲的，完全是错误的，需要加以澄清。
市场经济就不要宏观调控？
现在政府一搞宏观调控，就有人出来批评政府是不要市场经济，走计划经济的老路。这就提出一个根本性问题：宏观调控是不是和市场经济相矛盾？
答案是否定的。
宏观调控是现代市场经济的有机组成部分，宏观调控是市场经济顺利发展的内在要求；市场这只无形的手和政府这只有形的手同时发生作用，社会经济才会健康稳定地发展。搞市场经济，当然要让市场在资源配置方面起基础性作用；但市场不是万能的，它有失灵的时候，这就需要政府发挥一定的作用。美国是市场经济的典范，但美国的经济也不是完全自由放任的，它也有宏观调控。格林斯潘每天盯着美国经济的运行情况，一出现通货膨胀的苗头就宣布加息，从去年６月到今年５月，美联储连续８次加息，但没有人怀疑格林斯潘的举措存在计划经济的痕迹。
市场经济需要宏观调控，中国现今尚处于转轨过程中的、不完善的市场经济更加需要宏观调控。因为我们的市场参与者，相当一部分没有实现预算硬约束，患有投资饥渴症，行为甚具盲目性。为什么这么说呢？一方面是不少国有企业的改革还没有到位，还没有做到政企分开、独立经营、自负盈亏，它们具有盲目扩张的冲动。另一方面是相当一部分地方政府直接参与到经济活动当中，为了地方利益或个人政绩，不切实际地追求短期扩张。更值得重视的是，我国的银行改革严重滞后，缺少风险控制意识，这就使得企业和地方政府的预算软约束能够获得资金支持，进而使私人企业和个人都出现了预算软约束的现象。例如，注册资本只有１亿多的铁本公司利用银行贷款进行１００多亿的大项目的开发，上海的“姚康达”个人向银行借贷７千多万元买了１２８套房子。这样的市场没有政府的宏观调控怎么行？！１９９３、１９９４年的经济过热，如果当时没有中央政府及时地进行宏观调控，中国经济难道能安然挺过１９９７年的东南亚金融危机？
所以，社会主义市场经济不能否定政府的作用，政府宏观调控是发展市场经济的题中应有之义，把宏观调控与市场经济对立起来，不是无知，就是别有用心。
有需求就没有泡沫？
有人会辩解，我同意“房地产市场如果有泡沫政府就应当进行宏观调控”，但中国目前房产市场不存在泡沫，因为房价是有需求支撑的，因此中央搞宏观调控是不必要的。
说这样的话，同样不是别有用心，就是无知。１９９０年日本房地产泡沫高涨时，用东京三越百货公司门前一块土地的价格就能够买下整个美国好莱坞的土地，那么高的价格当然是有需求支撑的，即有人愿意买才会有这么高的价格，但难道这还不是泡沫？所以有需求不等于没有泡沫，问题是什么样的需求。
现在房产需求存在的问题，主要反映在如下几个方面：一是超前消费，不顾自己的支付能力，虚开收入证明。很多购房者的月还贷额远远大于收入的５０％，其中，不乏开发商和银行积极配合购房者作假；二是房地产投机猖獗，很多购房者完全是根据房价上涨的预期来买房，具有泡沫经济时期的典型特征；三是国际游资大量进入以赌人民币升值，其中很多进入房产业，现在也不见得已完全退出。最关键的是银行资金大量拥进房产领域，短期内扩大了购买能力，造成了虚假繁荣。
也有人说，房价高中央就要调控，那么在很多领域，如高档酒店与餐厅、汽车行业等的消费，远远高于人均收入水平，为什么政府不要求它们降价？这个对比很没有道理。我们说房产市场有泡沫，是说房价的总体水平远远超过居民的收入水平，老百姓“居者有其屋”的理想不能实现。高档酒店等消费高并不意味着餐饮业整体消费水平脱离老百姓的支付能力，老百姓不能吃鱼翅可以选择猪肉；另外，去高档酒店消费的人是靠自己的收入（撇开公款消费不论）来支付的，不是靠银行贷款消费的。要是身价几十亿的张三去买价值１亿多元的上海紫园别墅，任何人不会觉得有问题；然而，月收入只有２０００元的李四要贷款买一套１００万元的房子，人们难免发生疑问；无业的王五要贷款７千多万来炒房，问题就更严重了。
开发商说房价有需求支撑，还会举这样的例子：未来多少年内，全国城市人口还要增加多少个亿，房子永远供不应求。
说这种话的人，肯定不知道什么是有效需求。需求不是需要，而是有支付能力的需要。如果不考虑支付能力，不论什么商品在中国、在世界任何地方都不会过剩。中国有１３亿人，需要多少汽车？为什么现在汽车在不断降价、打价格战？看需求光数人头不行，还要数“纸头”即购买力、也就是收入水平。另外，未来需求也不代表现实需求。马克思主义告诉我们，世界是物资的，物质是运动的，运动是在时间、空间中进行的，住房作为不动产，上海的房屋肯定不能搬到东京和纽约去消费，必须要由上海人民（包括外来居住人员）来居住，因此上海房价决不能过分脱离上海人民的收入水平。随着经济的稳步发展和城市化进程的推进，住房需求肯定会增加，上海这样的大城市房价也可能向东京、纽约等国际大都市靠拢。但现在价格上涨过快就是过分透支未来，就是泡沫，反过来会损害城市的经济增长。
总之，需要不代表需求，有虚拟需求更不表明房地产市场就没有泡沫。
宏观调控阻碍经济增长？
一些人反对政府对房地产市场的调控，认为房地产业现在是国民经济的支柱产业，把房地产业调控下去了，会影响经济增长和中国城市化的进程；如果调控使房价大跌，还会引发经济和金融危机。
这简直是颠倒黑白：一个癌症病人经过化疗身体变得很虚弱，到底是化疗害了他还是癌细胞害了他？
众所周知，日本在上个世纪８０年代末９０年代初形成了巨大的房地产泡沫：１９８５―１９９０年，东京的商业用地价格上涨了３．４倍，住宅用地价格上涨了２．５倍，东京的地价总额可以买下整个美国的土地。日本政府意识到了泡沫的严重性，开始实行紧缩的宏观经济政策，如：１９８９年开始，日本银行五次调高利率，在两年内把官方贴现率从２．５％提升到６％；１９９０年４月，日本大藏省采取了对日本金融机构的房地产贷款进行总量控制等措施，戳破了房地产泡沫。然而，日本经济仍进入了长达十多年的衰退。现在日本人是不是把衰退的责任归因于政府的宏观调控呢？当然不是，泡沫经济本身才是经济衰退的根本原因，如果日本政府不在９０年代初就戳破房地产泡沫，结果只会比现在更糟糕。日本反思的是为什么会形成房地产泡沫，为什么不再早一点意识到经济出现了泡沫并采取紧缩政策。
不能让房地产泡沫要挟中国经济。这个问题，中国社科院尹中立先生早就说过，当时很多人不以为然。现在一些开发商和某些地方政府反对宏观调控的态度，其实就是要拿房地产泡沫来要挟中国经济，就是用整个中国经济为房地产泡沫殉葬。我们一定要吸取日本的教训，防止泡沫发展；现在房地产泡沫刚开始形成，就要尽早戳破，否则会带来更大的损失。
避免房地产市场大起大落就是保证房价只涨不跌？
国务院有关文件强调，宏观调控是为了避免房地产市场大起大落，保证房地产业的长期稳定发展。很多开发商和一些地方政府对中央的话断章取义甚至是曲解，说避免房地产市场大起大落就是要保证只能涨不能跌。
为什么说这种说法是对房价调控的曲解呢？第一，避免房价“大落”的前提是要避免房价“大涨”，不能把两者割裂开来。去年以前，开发商和炒房者不顾中央避免房价“大涨”的要求，一路持续地将房价大幅度炒上去，泡沫越吹越大，现在怎么就反过来要政府承担保证房价继续上涨的责任？国务院在“国八条”中明确提出，宏观调控要使“过高的房价降下来”，就是说在出现泡沫的地方，宏观调控的目标就是要挤压泡沫，使得房价理性回归。第二，某些地方的房地产泡沫已经比较严重，房价主要靠投机资本支撑，这样的市场不可能长期维持价格的稳定。因为投机资本是有成本的，一些炒房者从地下钱庄融资的成本高达１０％以上，即使从银行贷款利率也在５％以上，他们对投机回报率有一定的要求，如果房市维持稳定发展，炒房者势必要抛盘，影响房价的稳定；如果房价上涨超过他们的投机回报要求，就会有更多资本进入房产市场进行炒作，使得泡沫进一步膨胀。第三，如果宏观调控的目标定位在保证“只涨不跌”之上，实际上是给投机者一个只赚不赔的保障，任由他们继续炒作房地产。２００４年第四季度到现在，部分城市的房价又出现井喷，就是因为当地政府也持“房价不能跌”的理念，使中央的调控政策失效。
所以，在房地产泡沫比较严重的情况下，宏观调控就是要使得房价回复理性；否则，要不了多久房价就会进一步反弹，泡沫继续膨胀，从而带来灾难性后果。
什么是房地产业的市场化？
现在有些人往往举着维护市场经济的大旗来反对宏观调控。那到底什么是市场化？市场化的本质就是价格配置资源，也就是“价高者得”的游戏规则。我们前面说过了，这样的游戏规则不是万能的，市场失灵的问题必须要由政府来解决。
我们再来看看那些反对宏观调控的人是不是真的要市场化呢？决不是。例如，前几年土地使用权的出让还没有完全市场化，因为土地出让采用的是协议方式，而不是“价高者得”的原则。土地协议出让完全是计划经济的做法，它是权力配置资源而不是价格配置资源，这会降低土地使用效率并带来大量的寻租问题。土地出让的市场化就是要彻底取消协议出让方式，采用公开招标拍卖挂牌、特别是拍卖方式，因为这才是“价高者得”的游戏规则，才是市场化。可是，前几年土地出让采用协议方式时，我们没有看到一个所谓的“市场经济卫士”出来呼吁土地出让要采用拍卖的方式；相反的是，２００２年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，当下的一些所谓“市场经济卫士”却跳出来拼命抨击土地招标拍卖挂牌制度，说招标拍卖挂牌是房价暴涨的根源。他们要的是市场化，还是既得利益的最大化？
企业需要利润最大化，这无可非议，但是应当通过公平竞争、加强内部管理、降低成本、提高质量来实现。而如果现在有些人举着“市场化”的大旗反对宏观调控，那将会牺牲整个国民经济的安全、社会经济的长期健康发展和老百姓的根本利益。
编辑甘晓
