9月26日晚，在港工作的张成已回到广州的家，却接到香港地产中介的电话：“现在不买房，明天涨两成。”中介说得没错，张成上网查到即将在27日生效的香港楼市新政策后，立马坐港九直通车回到香港，抢在23时30分签好了买房合同。
为应对过去4年价格翻番的楼市，香港特区政府10月26日再次出台楼市新政，且次日即告实施，以抑制这个全球最昂贵住宅市场之一的投机活动。
新政规定，所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港买楼，都需要支付15%的“买家印花税”；同时，如果买房之后3年内把房子出手，还需要支付一笔10%到20%不等的额外印花税。这么算下来，如果一个外地炒房客在香港购买住宅并在半年之内转手，必须要缴纳高达35%的额外印花税，而此前这一征收率仅为15%。
不仅如此，对投机者而言，还需要考虑3年内香港楼市的涨幅能不能抵消额外印花税的成本，还要估计香港楼市在3年内是否会进入下跌周期的风险。这对于香港本地居民正常的置业居住需求，则不会受到太多困扰。显然，这个新政所瞄准的是来自香港之外的投机、投资需求，所照顾的是香港永久居民的置业需求。
香港楼市在时间不受控制的飙涨之后，香港政府终于打出了立竿见影的一记重拳。
额外印花税制度
此番香港特区重拳出击房地产的背景是今年前三季度香港房价一直居高不下。作为一个开放的经济体，香港楼市难免会遭受到国际热钱的冲击：香港是世界金融中心，也是中国连接西方金融市场和国际经济市场的桥头堡，最为关键的是香港还是自由港，资金进出自由且方便，容易成为热钱狂欢的舞台。
香港财政司司长曾俊华表示，在流动资金过剩、利率超低的支持下，香港住宅价格在今年前9个月上升约两成，与经济逐步放缓的情况背道而驰，而近日资金再度流入香港，楼市的亢奋程度进一步加剧。
其实港府抑制房价并非首次做出台调控政策。早在2010年11月20日，为抑制香港本地住宅物业市场的短期投机活动，香港税务局就买卖或转让物业加征“额外印花税”。按规定，凡符合下列三个条件的，都需要缴纳额外印花税：交易设计买卖或转让住宅物业、卖房或转让方于2010年11月20日或之后才取得有关物业、卖房或转让方取得物业后于24月内转售或转让该物业。根据这一规定，买楼后6个月内转售的，需支付楼价15%的印花税；6至12个月内转售，需支付10%；12至24个月内转售，税率为5%。
第一次“额外印花税”成功打击了炒家的参与，之后香港楼市交易量显著下跌，但受制于低息和流动性泛滥的大环境，楼价仍拾级而上，迄今已升了21.7%。
在《香港2010-2011年度财政预算案》中港府就说：“我们会致力防止按揭信贷过度扩张，以免助长物业市场资产泡沫的形成。金管局已经在去年（2009年）十月向银行发出指引，降低2000万元或以上楼宇的按揭成数，同时要求银行审慎处理楼宇按揭申请。我已经要求金管局继续密切留意有关情况，在有需要时采取进一步的措施，加强对银行的审慎监管。”因此，这次重拳出击房地产并不令人惊讶。
近年香港楼价上涨主要由于外部资金推动，尤其是来自中国内地的投资。根据香港光放数据，去年香港有五分之一的新楼宇被外地买家买走，2008年时该比例仅为5.7%。
此次重拳出击，明显是要阻击外地买家。新政似乎也令香港楼市“急冻”：在新政发布后的首个周末，全港10个主要商业住宅区的居民住宅交易与之前一个周末相比减少了43%。
“港人港地”釜底抽薪
其实本次征收额外印花税是梁振英调控香港房价的又一政策。
梁振英自7月担任香港特区特首开始，就密切关注香港房价问题。在全球经济欲振乏力的背景下，外向型经济的香港，楼市却反常地逆势上扬。工薪阶层买不起房已成为香港最严重的民生问题之一。9月梁振英就推出了好几条打楼市扶持市民买房的政策，但楼价却依然故我连升5周，创下抛离1997年高峰逾16%的新纪录。
据美联物业统计，香港平均楼价年初至今已累升13%至6.4万港元/平方米，现价为17年来新高。梁振英曾于8月30日出台十招稳楼价的措施，包括加快预售和提前兴建公营房屋，但被批评出招力度弱，此后香港各区楼价再创新高。
在此情况下，梁振英实行了他在竞选时就承诺实行的“港人港地”政策。9月6日下午，梁振英冒雨在工地上召开记者会，落实竞选时便提出的“港人港地”楼宇买卖政策。以位于香港九龙启德区的两幅住宅用地为试点，要求首次出售及之后30年的转售对象都必须为香港永久居民，且不可以用公司名义购买，预计涉及1100个单位，最快将于2014年开始预售。
与之前相比，本次征收额外印花税政策的力度要远远胜出，因为它涵盖了所有香港房屋，只要外地人买，就多付15%税。
这条政策对香港豪宅市场产生较大影响，有统计称香港近年来1/4以上豪宅交易量来自内地客。而对于民生用房，象征意义恐怕更大于实际意义。如在港工作而有买房需求的内地人毕竟是少数。香港在2010年叫停了房地产投资移民，一般内地人缺乏在港买民生房的实力和动力。
香港中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰表示，新政策打击下，内地买家相信已经“销声匿迹”。
对内地的借鉴
这次新政一经公布，随后两天的时间里香港楼市成交量便出现大幅下跌，效果堪称立竿见影。反观饱受泡沫困扰已久的内地楼市，或许可以从此番港府对楼市的调控策略中借鉴经验。从实际情况看，香港和内地的楼市价格泡沫都是一样的明显。
从香港特区政府的做法可以看出港府主要以实在的税费压力挤走外地买家，确保港人“住有所居”。顺理成章，要彻底解决内地目前楼市泡沫问题，促使房地产市场早日回归理性，也应尽早考虑动用强有力的税费杠杆。
财经评论人沈晓杰指出，通过税收杠杆调节房价交易成本，最终达到影响交易频次和交易价格的目的是可行的。
从香港模式引申开去，当前至少有四方面发力途径可供内地参考。首先，长期维持对非本地居民的限购政策，让本地人先有房子住；其次，对买入卖出的时间、税费比率进行重新规定，提升“倒差价”的成本；第三，对买入卖出的收益征收重税，让买房子、卖房子不再是生财之道；第四，对个人或家庭拥有超过人均居住面积的房产征收税费，让一个地方的房子发挥最大的居住功能。上述征收的税费可以明确用途，如用于对弱势群体的转移支出及公共事业。
目前，内地虽有部分城市执行住房限购政策，在极少数地区试点房产税，但成效不彰。究其原因，限购政策的困境在于，不能系统消化无所畏惧的购买力，仅通过在某一时间段抑制需求，很容易造成间歇性需求释放，并可能因局部地区的限购松懈引发报复性反弹。而极少数地方的房产税试点，内容多高高举起、轻轻放下，不具起码的威慑力。要毕其功于一役，矫枉必须过正。一方面，以税费为主要手段，提升购买成本为核心，可以系统消解非理性购买力；另一方面，税费还可作为对投机者保持威慑的工具，让持有超出合理面积的住宅变得极不划算。别真相信这会干涉自由市场，或者会伤害公平交易权利。当你我他根本买不起房子，要露宿街头的时候，谁还要嗷嗷论证市场机制的合理性？
刘云根据中新网、FT中文网综合编辑。
