短期债100亿 现金仅34亿 在南京众多“地王”中，位于下关的“三汊河地王”尤为惹人关注，这个“烫手山芋”经历了易主，被恒盛地产控股有限公司（00845.HK，以下简称“恒盛地产”）接手后，试图调整容积率未果，沉睡5年后，如今因再度调整规划，跃入众人视线。
这个号称投资60亿元的项目，迟迟未能动工。这让短期债务高达100亿元，资金链本就紧张的恒盛地产雪上加霜。而该地王项目周边在售楼盘价格的大幅下行，更凸显调整容积率，降低成本，急于推向市场的心态非常迫切。
成交价较底价涨了12倍
2007年8月17日，挂牌底价1亿元的三汊河地块公开拍卖，该地块东至郑和南路，西至夹江，南至定淮门大街，北至规划道路。地块用地总面积约21万平方米，共分A、B、C三大地块，其中A地块规划用于居住用地开发，容积率2.8，实际出让面积约11万平方米；B地块约51931.4平方米，除建一所中小学学校外其余面积用于开发公共绿地；C地块面积为21432.5平方米，全部用于公共绿地开发。
按照当初1亿元的挂牌底价算，该地块楼面地价不过300多元/平方米，相比周边地块十分便宜。但政府在出让要求中明确表示，拿地企业必须配建包括滨江大道工程、规划三路、三汊河河口公园、规划二路、学校以及沿江绿化带在内的6大配套工程，并无偿转交给政府。此外，该地块还为毛地出让，需拿地企业自行拆迁。面对这一系列的附加条件，不少开发商知难而退。
南京一位开发商向时代周报记者回忆，由于当年土地市场火爆，一拍即成地王之风盛行，为了给土拍市场降温，当时拍卖现场大屏幕已不显示楼面地价等信息。但拍卖当天，参与现场竞标的开发商疯狂加价仍让人瞠目结舌，以至于现场主持拍卖的国土部门工作人员多次提醒开发商注意风险。
“当时一再提醒政府希望土地拍出的价格符合实际价值，并且是毛地出让，但短短半个小时，经过了158轮竞拍，最终国资背景的南京交通投资置业力压首创集团，拍出了13.55亿元的天价，翻了13倍！”该开发商唏嘘不已。
缺乏高端住宅开发经验的南京交通投资置业在以天价拿下该地块后，项目迟迟未能动工，土地闲置了近两年，一直在寻找合作方。
2009年10月，恒盛地产发布公告，称其下属全资子公司取得了该地块60%的股权。恒盛旗下上海鑫泰房地产与南京交通投资置业成立了项目公司—恒盛江旭（南京）房地产开发有限公司，于2010年4月组建完成，并雄心勃勃对外透露三汊河地块将会被打造成南京最高端的大户型江景豪宅，预计2011年上市，该项目定名为恒盛？尚海湾。
两度调整容积率
按照业界测算，13.55亿元的土地价格意味着楼面地价在4000元/平方米以上，加上六大工程的配建费用和拆迁成本，该地块建成后的成本价将达到8000多元/平方米。
老地王在迎来新东家之后，业内就有传三汊河项目可能调整了规划，降低了成本。2007年南京市国有土地使用权公开出让第10号公告规定，A地块建筑容积率（建筑总面积和土地面积之比）为2.8，建筑密度小于28%，建筑高度小于160米，90平方米及以下套型面积不得少于45%。按此计算，建筑面积约为30.8万平方米。
而2010年9月28日，南京市规划局公布了该项目批前公示，A地块上的建筑面积增加到了45.4万平方米，共规划了26个单元楼，其中7个单元楼超过50层。这意味着建筑面积增加了近15万平方米，容积率悄然提升至4.1，提高了近50%。这引起了轩然大波，此后该规划方案不了了之。
而今年11月9日，南京市规划局再度公布了《NO.2007G39地块项目规划方案总平面批前公示》，显示“规划总用地面积为113963平方米，地上建筑面积为398850平方米，地下建筑面积为148927平方米，建筑高度180米。”该公示的截止日期为11月18日。
按照项目规划平面图显示，恒盛尚海湾一共规划建9栋住宅楼共24个单元楼，3栋社区配套楼及一座幼儿园，最高一栋楼高达55（+1）层。这比第一次规划调整方案中的单元楼有所减少，但整体楼层被拔高，有12个单元楼超过50层，同时建筑面积也相对减少5.5万平方米，但仍比当初地块出让时增加了9.9万平方米，容积率为3.5左右。
时代周报记者致电南京规划局，工作人员表示，目前仅是批前公示，如果项目很重要的话，还要往市里报，不会这么快就批复，具体公布结果的时间不好说，但如果批下来会在网站上公布。
对于容积率调整是否要补缴土地出让金，该工作人员称，这个肯定是要履行相关程序，但不归规划局管，由土地部门管。对此，恒盛地产相关负责人表示，地块闲置5年未动工，与各项配建配套工程有关，也受到前期项目各项审批、规划报批进度缓慢的影响，地块上正在进行的纬三路过江隧道施工，也一定程度上影响了项目的建设进度。
项目拖沓考验恒盛资金链
南京网博机构总经理孙海告诉时代周报记者：“下关滨江的世茂外滩新城超高层项目跟其比较接近，前两年世茂外滩新城的价格曾冲到过2.5万元/平方米，现在降到了1.6万元/平方米。除此以外，该项目周边没有什么新盘，入驻的开发商不多，价格一直没有涨起来，均价没有超过2万元/平方米，这跟政府的配套推进力度等有关。这块地迟迟不能动工，跟成本、合作双方的协调、开发商的资金链、规划等等都有关系，价格能否算得过来也是一个主因。”
如果按照目前周边在售楼盘1.6万元/平方米的价格计算，恒盛调高容积率增加9.9万平方米的建筑面积，将多带来15.84亿元的收入。
“拿地之初，没有牵涉到地铁四号线和过江隧道对地块的影响问题，但拿地以后，过江隧道、地铁四号线的建设对项目有干扰，本身南京交通建设也是股东方，又是做轨道交通建设等，国资背景，政府可能要对开发商有个补偿，所以调高容积率。”一位与恒盛地产相熟的业内人士表示。
该人士向时代周报记者透露，如果调整容积率，成本差不多每平方米能降1000元，但是公共设施、学校等的配建问题还未明确，如果代建的话，成本还是很高，“这个项目很复杂，里面很多细枝末节不为外界所知道。恒盛那边想早开工，但一直推进不了，对资金造成的压力还是蛮严重的。” 而截至今年上半年，恒盛地产的短期债务占借贷总额153亿元的65%，约100亿元，目前手头现金仅34亿元，偿债能力有待考验，资金链的紧张无疑也使得旗下多个项目进展缓慢。
“旁边的世茂今年面积控制得比以前更为合理，以前是精装修，现在推出的是毛坯，也在降价。限购令出台以后，对三汊河这样定位滨江豪宅的项目有一定杀伤力，这对未来恒盛尚海湾上市的压力不小，合理保守定价差不多在1.8万元/平方米。”上述人士分析。
中粮地产失宠 商业地产板块或注资侨福
本报记者 赵夏蓉 发自广州
自2004年宁高宁入主中粮集团有限公司（下称“中粮”）以后，中粮系地产业务就一直都在调整和变化当中，不过，中粮在整合之路上却一直步履蹒跚，并且计划在左右摇摆。
近日，中粮董事长宁高宁表示，旗下中粮香港今年7月收购侨福建设企业机构（000207.HK，下称“侨福建设”）73.5%的股权，就是希望侨福建设未来可以成为中粮的主要地产业务投资平台。因此，计划将中粮现所持有的所有地产业务包括“大悦城”逐步注入侨福建设。不过，中粮系地产业务一直错综复杂，且两地政府审批程序复杂，市场情况也有变数，整合仍将是一个漫长的过程。
“侨福建设在香港上市，其主要资产为位于香港中环的环球大厦的部分物业，并已签订了租赁合约。我们将继续保留现有的业务，获得稳定的租金回报。同时，中粮集团也会定期审核侨福建设的经营情况，制定合适的发展策略，也会研究是否适宜进行任何资产或者业务的收购，但目前还没有明确的计划。”中粮董事会对时代周报记者如是表示。
而此前，中粮地产在回复时代周报记者的提问时却称：中粮集团将中粮地产作为住宅地产业务发展的平台，这一定位没有改变。
业内人士认为，接下来，中粮集团的地产业务重心或偏向于商业地产，并计划将侨福打造成一个商业地产平台。
侨福或作商业地产平台
中粮系地产整合一直进程缓慢，不过，自收购侨福建设后，搁置已久的整合却紧锣密鼓地开展起来。
7月17日晚，侨福建设发布公告称中粮拟收购其73.5%的股权，8月底，侨福建设就公布董事局名单，委任马建平、周政、韩石及史焯炜等人进入董事局。
这项人事名单却意味深长。周政从去年1月开始就担任中粮地产（集团）股份有限公司（000031.SZ，下称“中粮地产”）董事长，韩石及史焯炜现为中粮置业投资有限公司（下称“中粮置业”）的总经理及董事长，也是主管“大悦城”项目的管理层，大部分人员都参与过中粮旗下商业品牌“大悦城”项目，再参照关于中粮系地产整合“三步走”（人事整合、资产整合、上市）的说法，显而易见，侨福建设已经开始扮演中粮地产整合平台的角色。
宁高宁也终于在近日承认：“旗下中粮香港今年8月收购侨福73.5%的股权，就是希望侨福未来可以代表中粮进行主要的地产业务投资，因此，计划将中粮现所持有的所有地产业务，包括商业物业、酒店、办公楼逐步注入侨福，当中包括商业地产品牌‘大悦城’。”
随后，侨福建设方面也附和，发布《自愿性公告》，称“本公司经与本公司之最终控股股东中粮集团有限公司查询后得知，其从长远的策略而言，是有可能于未来向本公司注资的意向”，“在适当的情况下，将考虑向本公司控股股东（或其联系人）或其他第三方收购资产或业务，以促进本集团的业务增长”。
“由于两地政府监管非常严格，批准需要很多手续，预料过程会较慢。”宁高宁承认。根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，可能要以IPO申请的标准来审批。
“这意味着，未来24个月内，中粮只能作为侨福企业的大股东，双方可以一起投资和拿地，但不能实现庞大的地产资产注入计划。”一投行负责人表示。
侨福建设方面也透露，到“目前为止并未有任何注资计划或时间表，其是否执行及何时执行，皆取决于市场情况及相关政府审批程序”。
除去程序上的问题及市场情况，另一个关键就是中粮如何彻底理清复杂的资产，这将是一个漫长的过程，且也充满了变数。
倾向于发展商业地产
中粮的地产业务错综复杂，以前是由中粮地产和中粮置业两个平台分食，但实际上，仍有不少交叉，比如在沈阳大悦城这些项目上，存在中粮置业输出大悦城商业地产品牌，却由中粮地产开发和持有物业的现象。2010年年底，中粮地产组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产，让中粮的地产格局变得更加扑朔迷离。
截至目前，中粮集团的地产业务子公司就包含了中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部及中粮海南公司。子公司之间业务交叉、同业竞争，且发展不均，地位也发生着变化。
中粮地产是中粮系地产的唯一一家上市公司，可谓是含着金钥匙长大，也曾被中粮寄予厚望。
2006年2月，中粮集团于中粮地产股权分置改革过程中承诺，将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并逐步注入优质资产，避免同业竞争。
2008年3月，中粮地产发布公告称，中粮集团拟向本公司转让其直接或间接持有的9家地产公司的股权，集团与本公司正积极研究通过定向增发或其他方式收购资产。这被认为是中粮地产向中粮住宅业务发展平台战略目标迈进的重要一步，但关于这部分资产的注入却在很长一段时间内毫无音讯。
而中粮地产业务发展缓慢，在2008年首进亏损榜，2009-2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元和1.81亿元，今年第三季度净亏损2447.17万元，前三季度累计净利润仅3636.16万元，同比降70.65%。业内分析称“中粮地产房地产业务发展缓慢的原因在于融资不畅，大股东对中粮地产定位不清晰”。
中粮地产的表现也让其在中粮集团失宠。 2010年3月，宁高宁接受采访时甚至直言：“希望今年能把在集团内的一些有关地产的项目都会整合在中粮地产旗下，比如商业性物业和酒店。”
然而，到了今年3月，宁高宁却公开表示，重新梳理业务架构，计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市。现在，却称要将地产业务注入侨福，而据分析，这个中变化，与中粮地产业务发展缓慢及中粮发展重心倾向商业地产有着较大的关联。
中粮于2009年初，正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略，而后者就是以“大悦城”为品牌进行全国复制，计划将来规模达到集团总资产的30%。
“中粮集团早前曾定位过中粮地产是集团住宅地产开发业务发展的唯一平台，目前为止仍然是这样。”今年7月底，中粮地产在接受时代周报记者采访时如是表示，并称“总资产已达300多亿元”。
日前，时代周报记者再次询问中粮地产的整合问题时，得到如下回复：“中粮集团的核心主业是全产业链粮油食品业务，同时也会按照既定的战略将地产酒店业务作为另一项主业继续发展。目前中粮地产仍是中粮集团住宅地产业务发展的平台，这一定位没有改变。”
鲁能换将 1000万平米土储或注入广宇发展
本报记者 刘成昆 发自北京
对广宇发展更换多名高管一事的关注仍未降温，这预示鲁能集团对天津广宇发展有限公司（000537.SZ，以下简称“广宇发展”）将有大动作。
11月10日，鲁能集团旗下的上市公司广宇发展原总经理孟祥科辞去总经理职务，黄先可接任总经理。除了孟祥科工作变动外，另两名董事刘宇、孙瑜辞职。广宇发展董秘韩玉卫告诉记者，三人的工作变动是鲁能集团的安排。去年6月，鲁能计划将旗下60亿元的地产资产装入广宇发展，今年2月，重组方案到期失效。现在调整人事，说明鲁能对广宇发展将有新的动作。
上海易居房地产研究院研究员严跃进认为此次调整，从公司业务来看，引入熟悉房地产领域的人员来做高管，有利于公司控制与日常业务经营。从投资者来看，重组之路开启的预期加大。
重组失利1/3高管变动
近期鲁能旗下的地产公司广宇发展备受关注，鲁能集团对其进行大规模换帅，广宇发展共14名高管，这一调整，几乎有1/3的高管变动。
换下孟祥科等人的同时，鲁能集团增补梁中基、周悦刚为董事候选人。
黄先可从2003年起担任鲁能亘富公司总经理，历任鲁能置业工程总监、济南天地置业有限公司总经理和鲁能集团设计部（设计研发中心）主任等职，有丰富的地产经验。梁中基也具有鲁能地产背景。梁中基从2006年起任鲁能集团规划发展部副总经理。
周悦刚从2007年开始任山东鲁能发展集团有限公司财务部经理，后历任山东鲁能发展集团有限公司总会计师、广东金马旅游集团股份有限公司财务总监、鲁能集团新能源分公司总会计师、山东鲁能集团有限公司审计部副主任和鲁能集团有限公司财务资产部副主任，有丰富的财务经验。
严跃进认为，目前广宇发展人事变动颇大，“鲁能系”空降的特征更明显。尽管其公司仅仅将此解释为正常工作调动，但联想过去一年，鲁能对广宇发展的资产重组尝试，可以看出，此次调整，更是对未来重组的一种人才战略储备。
业绩暂不受影响
鲁能集团旗下房地产资产较多。除广宇发展外，鲁能集团房地产业务主要由鲁能置业集团和鲁能恒源置业运作，在华北、华东、西南和海南等区域设立了大量的房地产开发公司进行房地产开发。但广宇发展是鲁能旗下唯一地产类A股上市公司，所以鲁能一直希望能将公司地产业务装入广宇发展，实现地产业务整体上市。
早在2004年，鲁能集团就已经控股广宇发展，当时广宇发展还叫南开戈德（*ST戈德），主业并不是房地产，鲁能集团通过控股子公司天津南开生物化工有限公司取得南开戈德的控股权。
入主仅仅1个多月后，鲁能便开始对其重组，向*ST戈德注入重庆鲁能开发公司，重庆鲁能通过出让方式已取得土地使用权约1500亩，预计可持续开发年限为5-6年，土地储备较为充足，这也为南开戈德的未来持续发展提供了很大的空间。
鲁能集团一系列行为的意图在于借壳广宇发展，注入全部鲁能地产业务，实现地产业务整体上市。在未来几年内，将广宇发展打造成鲁能集团在房地产业中进行产业整合的平台以及在资本市场融资的窗口。
根据2010年6月的重组方案，广宇发展拟向大股东鲁能集团定向增发6亿股，收购其旗下海南鲁能广大置业有限公司、海南英大房地产开发有限公司、海南三亚湾新城开发有限公司、海南盈滨岛置业有限公司等7家房地产公司股权。
鲁能集团则将该7家房地产公司共计逾1000万平方米的土储注入广宇发展。倘若重组成功，广宇发展将在海南三亚、海口、澄迈等地拥有365.5平方米的二级开发土地面积和4482亩的一级土地开发项目。今年2月，广宇发展重申将继续重组。
严跃进认为鲁能在去年6月份重组折戟的背景下，依然寄托资产重组这一战略，来使广宇发展成为地产平台。从未来看，这仍是一个可行方案，但却需要时间考验。广宇发展董秘韩玉卫告诉记者，目前，广宇发展受国家停止对房地产企业资产重组的审批政策的影响，一直无法进行资产重组，目前所有的房地产企业都面临同一问题，不只是广宇发展一家。
目前广宇发展控股的英大重庆分公司旗下还有1000多亩土地，对近几年开发没有影响。广宇发展的业绩也在稳定增长，2009年净利润8000多万元，去年增长到2.8亿元，今年前三季度，净利润已超过2亿元。
