对话人 陈 宏 国世平 记录整理 祁 艳 2010年春节前后是最佳购房时间 陈宏：深圳房价什么时候才见底? 国世平：我有一个基本判断：对于房地产，今年不过是秋天，明年也仅仅是初冬，一直要煎熬到后年才步入隆冬。2010年，深圳房价的底裤才会被揭掉，一直密不示人的底才裸露。2010年春节之前或者春节以后开始购房，应该说是最佳的购房时间。
陈宏：底价是多少?
国世平：特区外，四千到六千；特区内，八千到一万或者一万一。
陈宏：见底之后，会不会因为大家久旱逢甘露，一窝蜂地哄抢，还没反应过来一下子又猛涨起来?
国世平：房地产怎么会和股票一样?房地产的马达要有巨大的资金才能发动，所以房价上升是一个慢慢地攀升过程。
陈宏：再降就没短裤了，一些地产商不断地嚷嚷。而大部分的消费者则感到房价仍然是“危楼高百尺，手可摘星辰”。现在，还是不是暴利?
国世平：2005年之前拿到地的，获利大概有100％。2005年之后的，大概40％到50‰市场上目前卖的，几乎都是2005年之前拿到地的!
陈宏：如果在一个正常的市场状况下。深圳房地产企业的盈利空间应该是多大?
国世平：40％左右。获利太低的话。就没人去做房地产了。
陈宏：那深圳房价多少是比较合适的呢?
国世平：一般地说，房价应该是一个中等收入水平的家庭十年可以买100平米的房子，这个价格是比较合理的。
陈宏：那中等的收入大概是多少?
国世平：在深圳一个中等的家庭年收入大概是在20～25万左右，或者18万到25万之间。
关内房价明年或后年大幅下调
陈宏：现在有人很担心，深圳的房市会崩盘。
国世平：哈哈，还远远没到崩盘的地步。所谓崩盘，就是严重地偏离它的价值，就是基本定价的基础已经没有了，我们叫崩盘。像目前的股市就是崩盘，根本没有一种参照价值，参照标准，地产还没有到这个地步。地产崩盘，只有在消费者根本没有信心。基本没有定价的原则的情况下才叫做崩盘。如果还有一种成本的概念的话。就还不是崩盘。
陈宏：房地产企业、消费者、政府已进入了漫长的博弈时期，博弈方各自握有什么筹码?有没有谁手里攥着神功宝剑，可一招致敌?
国世平：至少在今后3年里。地产商拥有的筹码是非常少的。目前，在关外，市场供给太大，需求较少，降了40％，还是几乎没有人买。在关内。地产商和消费者正在拉锯。因为特区内开盘数量不太大。供应的房子的数量不太多。地产商才敢说，我要有利润(其实是暴利)才降价，否则不降价。
陈宏：你预感接下来会不会有“地震”?像全国要解放，必然先打完三大战役一样。
国世平：关内房价明年或后年会出现大幅下调!僵局的打破，是因为发生了两个最大的变化。第一，明后年深圳一定会因为交通大改善形成一小时生活圈。同样一百平米的房子，在关内可能要一万多一平米，在关外仅四千块钱。我肯定会把关内的房子卖掉，去买关外的房子，在45分钟生活圈里，哪儿的生活质量也差不了多少。因此，关内房子供应数量会暴涨。当年，香港新界的房价远远低于港岛，港岛人就把房子卖掉，蜂拥到新界居住。
第二，关内是炒楼的重灾区，炒客们宁死不卖。不少人以透支信用卡的方式来支付银行按揭，希望房价可以快速反弹能保一条命。这类人一定会把房交出来。开发商、中介手里的房子，也会抛出来，他顶多再撑一年。
陈宏：任志强说，要我死，银行先死，出让土地金是地方政府的一块重要的财源。政府会不会救市?
国世平：地产倒闭，银行先倒闭，我觉得这不存在。银行可能会有坏账和呆帐的上升，但是不会从根本上危及银行体系。政府不能够救市，也救不到市。
陈宏：国外在出现房价、股价大跌时。一定会有人跳楼的。中国目前还没有人跳楼。有人说，这表明都还没跌得很严重，并不需要政府救市。
国世平：政府的最大职责就是在市场调节根本没有效率时出手救市。但是我们的房地产远远没有到这一步。
陈宏：西安就开始救市，你买房，他补贴。
国世平：政府可以把房地产打下去，但是绝对拉不起来。房地产是一个超级航空母舰，你要启动他，拉动他，要非常多的资金。而且一个最大的问题是，房地产最重要的是信心指数。我们吃饭，便宜和贵我都要吃。但你用一辈子的积蓄买一套房子的时候，你会非常谨慎，一旦确定房地产处于一个下降通道的时候，马上就不买。
深圳某些地产分析人士，犯了一个最重要的错误：深圳有效需求很旺，比如很多人结婚要买房子啊，你总不能跟老婆结婚时说“我们家困难，买不起房子，结婚就买个帐篷得了”。
需求分两种，一种是生理需求。但是还有一种需求是支付需求。没有支付力的需要，跟你没关系。现在房价这种高位，已经远远高出一个中等收入家庭十年以上的收入，甚至是20年、30年，这时候大家难道还会买房子，错!都租房子住了。
南山将打响关内大跌第一枪
陈宏：深圳房价跌到什么水平才比较合理?
国世平：福田价格在一万一，罗湖大概在一万，南山九千。宝安四千到六千，龙岗应该是四千到五千。盐田在七八千。
陈宏：现在水分最大的是哪个区?
国世平：罗湖!还有福田，南山跌得比较多了。罗湖和福田基本上还没有跌。特区内的房价是以福田和罗湖作为指标性的价格，指标性的价格还没跌，所以老百姓感觉还没有跌。
陈宏：有这么大的水分可以调整，哪个区最有可能爆发革命，打响第一枪?
国世平：南山。
陈宏：原因?
国世平：南山离市区稍微远一点，而且涨得最快最猛。2003年我要买房子的时候，罗湖最高。福田中间，南山的最低，所以我当时建议要买南山的房子，而不要买福田、罗湖的。南山涨得最高，价格就最脆弱。南山跌下来就是福田，如果福田和南山有明显差距，大家就把福田的房子卖掉，这样福田的房子必须降价，福田一降，罗湖迫不得已跟进。
陈宏：路线图很清晰，南山打第一枪，然后是挤压到福田。然后压力又传导到罗湖。
国世平：罗湖是罗湖西一点，不是罗湖东，罗湖东的价格相对水份没这么大。
陈宏：最后压力传到关外去?
国世平：现在关外开盘价格也是六千到七千，我觉得关外的价格再跌的空间当然还是有，但是不会很大了。我们讲是四千，不好的地段可能会跌到三千五。
陈宏：假如现在投资买房，有没有好的选择?
国世平：现在不是买房的时候，现在是租房的时候。
陈宏：市场上没有黑马?
国世平：没有
陈宏：包括现在调得最低的都没有投资价值?
国世平：没有。
如何逃生
陈宏：现在很多人被套住了，怎么解套?炒家怎么解，银行怎么解，普通消费者怎么解。地产商怎么解? 国世平：炒楼的风险特别高。有人刷信用卡，因为他寄希望于房价马上回升。其实房价一旦进入下调通道，要短期内回升是不可能的。所以我一直鼓励他们要壮士断臂，比如说上面是熊熊烈火了，还不把这个手砍掉?建议保存实力，砍掉一个手，跑掉。
陈宏：比如炒了五套房，怎么操作?一次性卖掉还是……?
国世平：不要全部卖掉。应该有足够的信心，比如三套或者两套，卖一套房子，有效地支付按揭。
陈宏：你既不主张打死也不卖房子，也不主张一次性全部卖掉。而是先卖两套房子，把危机度过?
国世平：对，动物冬眠前不吃得很肥的话就会饿死。这种情况下壮士断臂，非常重要。
陈宏：对普通消费者呢?
国世平：如果在关内，有可能卖掉还是要卖掉。
陈宏：我有一个朋友刚刚在福田区买了一套房，150平米。大概300万，按揭八成。首付了60万。这种情况应该怎么解套?
国世平：福田区会跌到一万一，如果说这个盘300万跌到220万，要的话就不划算了，这个房子肯定要抛出去。但是我不主张违反信用原则，根本不理他了，断供。应该采取一个比较合理的方式。
陈宏：什么方式?
国世平：把这个房子卖给别人，去租房子住!要，意味着要跌150万下来，现在首付60万，可能还有另外一些按揭，不要才损失七八十万。关内的房子。如果去年买的有两套的话，现在卖一套到2010年还可以买一套半回来。卖掉，肯定赚得更多，而且面临的压力没这么大。
陈宏：前两年房价高涨时，有些按揭八成的，其实首付才一成，甚至是“零首付”。银行怎么解套?
国世平：香港银行和深圳一样，也是八成按揭。为什么在亚洲金融危机中房子跌得那么厉害，银行却没有一家倒闭?因为香港银行不死板，比如说你是十年还清的，我现在给你改成二十年还清；原来你月付六千。现在付两千，保证你不断供。台湾的按揭占40％到50％，他是采取一刀切的办法，你断供，我就要把房收回。结果，很多台湾居民说，房子我不要了，你拿走吧。银行差点出现大批倒闭。
第一，银行从现在起就不要对房地产抱以奢望，见好就收，未雨绸缪。第二，要采取弹性的政策。如果人家愿意一次性付利息的，全部让他付清。首付按揭十年的，实在压力太大，改成按揭二十年、三十年，不要轻易收房。
陈宏：政府怎么解套?尤其是地方政府?
国世平：我们在做财政预算的时候，没有想到房价会跌，也没有想到土地价格会跌，财政收入就要打折扣。政府也要过冬，这样的话，政府才不会出现财政危机。在国外，政府倒闭也有可能的，像美国的政府曾经倒闭过。克林顿时代，政府没有钱了，就搞一两个部门，一个是外交部，一个是国防部，别的全部搬家了。
陈宏：你有没有勇气，把深圳投资风险最大的十个盘数出来?
国世平：这个我不会去说。
陈宏：你对开发商过冬有什么建议?
国世平：现金为王，任何地价再便宜都不去买，再便宜的楼盘都不去收购，任何投资都不要去，要有足够的准备来过冬。这是第一。第二，现在应该从城市到农村去。从整个中国来看，一线城市。北京上海广州深圳，房价会大幅度的下调。二线城市可能会微微下调。三线城市，比如县级市房价还会上升一点。那你为什么还要死守着深圳?
陈宏：为什么明年房地产会出现大幅度的下调?
国世平：地产商都能够挺一年左右。房子的下调从去年11月份开始的，要一年。现在才到9月份，还没有到一年，一年以后，开始出现裂缝，到了一年多，就会出现大窟窿。
陈宏：这个裂缝什么时候出现?
国世平：今年的十一月份。明年就越来越大，最后会管涌。
陈宏：管涌应该是在2010年?
国世平：2009年。
陈宏：普通消费者也有一些自救措施，比如合作建房、不买房运动、万人团购，这样的自救有没有效?
国世平：没有效果。第一风险很大。第二不应该用群众性的运动对抗市场，这不利于市场的调节。
中国股市逃生路线图和时刻表
主要制表人：国世平
国世平介绍：现任深圳大学国际金融研究所所长。国家级有突出贡献专家、香港官方最高学术机构一一香港学术评审局专家委员，国家教育部文科专家组专家评审委员。
制表时间：2008年9月15日
逃生锦囊
1、怎么逃?
第一要持有好股票，打死也不卖，不要割肉退出。
2、如何换股
第一，要换跌透的股票!第二，遇到垂直打击，就地卧倒，不要轻易换手。
3、国世平炒的股
太钢不锈、青岛啤酒、山东海化、厦门空港。
4、国氏定理
牛市赚钱，熊市赚股票。举例说明：
25块钱买的股，现在跌到十块钱了，大盘突然涨到十块三。你就卖一半，如果涨到十块五，全部卖掉。等到它跌到八块钱，或者九块钱，你再全部买进来。买了以后，肯定又跌，股票跌到八块钱了，又赔了，不管它。它突然又涨到八块三，你又卖掉。等到它又跌到七块钱，你再买进来。
这个过程让你的股票赚多了，当然你的股票价值可能少了。但是不要轻易换股，你就买这个股票。原来股票是11000股，现在15000，16000，17000，18000，Ok，赢了。最终等到牛市的时候咱们再大兑现。
不管是牛市还是熊市，傻瓜都能赚到钱。大盘一涨你高兴，你可以卖股票了，大盘一跌你更高兴，你可以买更便宜的股票了。这就是我最有名的“国氏定理”。
逃生指示牌
1、今年股市的底在哪?跌破1700点。
2、现在适合进去吗?行!
3、股市复苏时间三年，如果政府不救市的话。
4、5种“一碰就死”股绝不能买的：第一，银行股。银行股在从紧货币政策下是没有好业绩的。第二，地产股。地产股业绩会大幅度下降。第三，资源股，因为国家要征收30％的资源税。第四，中国国字号的股票，超级航空母舰，市场没信心，没有哪个基金有那么大的信心敢去拿这么大的航空母舰，都是拿小盘的股票。所以这种股票不能买。第五，臭名昭著的股，如对社会造成重大冲击的某某股。
5、未来两三年买股的三大原则要买已经跌透的，不减持的，没有大小非的。
