黑云压城城欲摧 不要小看海外游资的破坏能力，有人评论说，1997年掀起的金融风暴，就是一场在金融游戏法则之内，在法律容许之下，且在绝大多数人对财经伎俩不熟识的情况之中，所发动的无刃杀人之第三次世界大战。而这场战争使整个亚洲都受到重创伤害。对于这场危机的成因，公认的说法是由国际金融投机机构一美国量子基金会首先炒作而引发。
前两年上海房地产价格的暴涨，去年延续至今的深圳房地产价格飙升的背后，我们总能看到一个隐约的黑影在背后游荡。
而今，关于人民币汇率问题的争论甚嚣尘上之时，种种迹象表明，国际“热钱”悄然流入。“热钱”的流入与国际普遍存在的对人民币汇率升值的预期之间似乎有着某种联系。而国际“热钱”流向的首选行业就是房地产。深圳，成为这轮房价飙升的旋涡中心：某刚开张的新盘从放号到正式销售不到两个月内价格涨了近一倍；汹涌的排队购房者砸毁了售楼处；一些楼盘房价的周涨幅达到9．8％；“购房者狂热到只关心有没有房卖，而不问价格”，某千万级豪宅给每位客户的选房时间只有3分钟。
上海房地产市场的非正常现象引起了国家的高度重视，随及出台了专门针对打击房地产炒作的调控政策。随着政策的深入，国际热钱开始迅速转移阵地，“珠三角”成为他们下一个重要目标。深圳，“珠三角”的桥头堡城市，不可避免的面临重大挑战。
海外游资渐渐狂热
今年以来，外资进入我国房地产业的速度激增。据商务部统计，今年1月份至3月份，房地产业实际使用外资金额14．79亿美元，同比增长47．67％，占服务贸易领域吸收外商实际投资金额的51．49％。专家指出，尽管我国房地产业利用外资大幅增长有合理因素，但与此同时，更多境外资本特别是游资，通过各种渠道加速进入国内房地产业，拉动房价持续上涨，应引起足够重视。
商务部研究院外资研究部主任金伯生认为“虽然商务部的统计口径并不涵盖‘炒房’的境外资本，但这个数据还是具有一定说服力的。”金伯生把实际进入中国房地产业的外资分为“明”和“暗”两种。所谓
“明”的指纳入商务部外资统计范围的房地产业外商直接投资。所谓“暗”的，则指通过其他渠道进入国内房地产市场的境外资本，如以贸易项下名义进入以规避资本管制的境外资本，这部分资本显然无法在统计中得到反映。
今年以来的公开报道，海外机构投资者在国内京、沪、穗等一线城市收购房产的数量激增，动辄数以千万美元、甚至上亿美元的“大手笔”，其“气魄”超过以往历年。去年年底，深圳地产业界就有传言：200亿热钱正在涌入。
而后的市场变化好象也引证了这个传言，深圳房价一路飙升，远远脱离正常轨道。一向已市场稳健规范著称的深圳房地产，也无可避免地受到了严重冲击，使得人们对这头“金融鳄鱼”的破坏力多了更多直观的感受。
深圳地产“高烧”和热钱有关
境外资本如此热衷“炒房”目的何在?商务部研究院外资研究部主任金伯生分析认为，主要是流入境内押宝人民币升值的“热钱”在伺机而动――这样“进可攻退可守”：在人民币汇率迟迟未达到预期目标的情况下，“热钱”流入房价节节高升的房地产市场，不仅可以减轻长期滞留中国境内的成本压力，还可以获取房地产增值收益币；一旦升值至合适水平，“热钱”即可套现撒出中国。
商务部研究院另一位研究人员梅新育博士认为，房地产业是中国目前最成型、活动能量最强的产业利益集团，“海外投资者相信，房地产利益集团有能力促使政策偏向子维持房地产市场泡沫不散”。深圳地产业界人士也普遍认为，深圳房地产去年的“高烧”现象也与海外热钱的炒作有直接的关系。
除了直接进行楼盘项目炒作之外，还有不少海外“热钱”直接投资房地产开发企业，分享房地产开发商的高额利润。据深圳某业界专家介绍，游资主体往往采用“回购协议”等方式进行债务投资，其流程如下：内地开发商与境外投资者签订回购协议；境外投资者按照约定金额收购内地开发商的某项房地产；到期后内地开发商在原来境外投资者收购金额的基础上加上约定利息向其回购这项资产。
“游资”之害屡屡再现
在亚洲金融危机发生以前，游资除了可以解决短时间的资金短缺外，还被认定为具有不可替代的市场功能。但是，现在对游资的危害性已达成共识。经济泡沫化、汇率无规则波动、货币政策失灵以及传播扩散效应，是游资引发的主要后果。
在股票、期货、房地产等极富投机性的市场上，巨额游资可以轻易地在较短时间内吹起经济泡沫，引发市场的暴涨暴跌。而且这种狂热的投机活动还会很快由一地波及他地，或由一种投机对象(如股票)波及多种投机对象(债券、期货、房地产等)，引起市场连锁反应。国际游资的“金钱游戏”和转移速度，将东道国的经济和金融形势的不稳定，迅速传递给所有关联国家。
如果控制不利，可以说对深圳楼市的打击是非常沉重的。不单如此，由于楼市的动荡还将引发的各种社会问题，“多诺米骨牌”现象一旦形成，后果将是灾难性的。
谁来制服这头怪兽
或许人们不应抱怨投机行为，自由经济离不开货币市场，资本的流通性是市场经济的特征，而买空卖空与金融资本的形成是相伴相生的。金融大鳄索罗斯说，“我只能一再对盲目信任市场的魔力发出警告”。“市场中留有投机空间是各国政府的错误。”
对索罗斯的表白或许我们只能姑妄听之，然而对于金融投机家对一国经济发展的洞察力却是不能置若罔闻的。因为他们只有充分地利用货币价格的不平衡才能获得成功，而这一不平衡也正是由于经济发展的不平衡造成的。既然金融投机家可以发现不平衡，各国政府更应能够发现和纠正不平衡，不给投资者以可乘之机。
由于是操纵的不是某个小项目，而是整个区域市场甚至全国市场，那么能够和它对抗的也只有国家机器的力量。而问题的关键是国家意识到将要来临的危机了么?如何运用合理调控手段未雨绸缪、防患于未然?
获悉，近日一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、商务部等六部委会签完毕。文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。
“限制境外机构和非中国居民个人购房这个政策是可以理解的，这样做既防止了外国人联手炒房，也防止一些境外投资机构来炒房，抬高房价制造房地产泡沫。大多数国家都是在交易这个环节来限制。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授表示。而汇率改革也是抵制热钱炒作的重要方面，不少经济学家认为，中国的改革要坚持按照自己的步骤进行，首要考虑的是国家的经济安全和经济利益。所以能拖则拖是目前人民币升值问题的最佳解决方案。拖有这么几个好处。一是增大了国际游资的投机成本；二是弱化了人民币升值的预期。如果在这两者的作用下迫使国际游资撤出中国，进一步减轻了人民币升值的压力。
如果人民币要升值，更应该在人民币升值以前使得房价回归合理，避免人民币升值后导致房价出现快速增长。现在中国的金融市场欠完善，投资的渠道不是很多，股市存在一定问题，房地产成为国际游资最可能的投机渠道。把这个渠道堵死了，可以大大减少国际游资冲击的可能。这中间，对银行向房地产业的贷款要严格控制，因为银行资本既是房地产投资过热的制造者，又是风险的最终承受者。
要加强对资本流动的监管，把外资引向生产性领域。现在中央对房地产宏观调控，下面就到处找海外资本解决资金问题，而且把海外资本进入中国看成国内房地产市场健康有潜力的一个标志。很多地方和企业把人民币升值和房价上涨的双重收益作为诱惑来鼓励国际游资投机房市，危险是非常大的，是牺牲整个国家的经济利益和国民经济安全为局部的、短期的利益服务。
