如果以2010年4月“新国十条”为标志和起点，本轮楼市调控已经进入到第三个年头。相比于调控前两年的政策密集出台、市场的剧烈波动与起伏不定、众媒体唇枪舌剑的交锋论战，2012年的中国楼市显得波澜不惊，但在静水流深中逐步筑底趋稳，实现了各方市场主体期待中的软着陆。
首先是房价趋于平稳。这是社会各界最为关注，同时也是最直观的行业观察指标。尽管全国整体房价并未出现下跌，但是调控之前房价快速上涨的势头已经被明显遏制，部分区域房价出现不同程度的回调，多数城市房价涨幅趋缓。根据国家统计局发布的2012年前三个季度（截至发稿时，11月份数据尚未发布——编者注）全国70个大中城市房价指数资料，70个大中城市中房价同比数据出现下降的城市数量始终保持在八成左右，环比数据虽然变化较多，但在7月份达到本轮调控以来的峰值之后，房价环比上涨城市数量呈现持续减少的态势，环比涨幅则继续收窄。
房地产开发投资增速止跌企稳。本轮调控以来，房地产开发投资增速表现出渐行渐缓的特征。从2010年上半年同比增速38.1%的高位逐月下行，到今年7月下探至同比增长15.4%的低位，此后开始探底止跌，近四个月则平稳保持在15%左右的增幅。今年10月份，房地产开发投资6583亿元，同比上涨15.5%，环比下降10.5%。如果以年度来对照，从2006年到2011年，全国房地产开发投资增幅分别为21.8%、30.2%、20.9%、16.1%、33.2%、27.9%，预计今年全年房地产开发投资增幅在15%至20%，很可能会略高于2009年的增幅，虽然仍属于近年来的较低水平，但随着第三季度以后宏观经济的日益企稳，房地产开发投资增速回升已成为大概率事件。
商品房销售量依然可观。尽管调控基调未变、政策未见放松，但可以确定的是，2012年的全国商品房销售数据将依然十分可观。从前十个月的销售数据看，全国商品房销售面积为78743万平方米，同比2011年同期下降1.1%。商品房销售额46301亿元，同比增长5.6%。从统计局提供的图表可以看出，今年2月份为商品房销售的最低谷，数据曲线从3月份开始逐月回升，并在7月重回增长，迄今已连续增长四个月。从商品房销售的绝对数看，今年前十个月的销售面积已经超过2006、2007、2008年的全年销售面积，销售额则已经超过2006至2009年的任何一个年份。预计全年销售面积及销售额仍将与去年相当。
值得关注的是，与2011年东部（尤其是东部沿海城市）主要城市成交量集体领跌形成对比，今年的楼市成交版图发生了耐人寻味的变化。观察今年以来全国主要城市房地产成交数据图谱，可以呈现出一个明显的“东部活跃带”。在这些表现活跃的城市中，包括北京、上海、广州、福州、厦门、杭州、南京、苏州等去年商品房成交量均大幅下滑的城市。最典型的城市是杭州，从今年3月份开始，杭州一手房成交量同比升幅呈现一路飘红，同比增幅动辄200%以上，成为引领回暖的首要风向标城市。
土地市场开始复苏。今年上半年，全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成全年住房用地计划的29.6%，土地市场一度跌入调控以来的谷底。但自7月份以后，受市场成交量明显回暖的影响，加上地方政府积极推地，资金压力逐步解冻的房企拿地热情也走向高涨。在万科、保利、中海、金地、龙湖等龙头房企集中抄底拿地的带动下，沉寂了大半年的土地市场再度趋于活跃。由于年底前多数地方政府将集中推地的惯例，预计第四季度的地市表现将进一步好转。但从全年来看，房企的土地购置面积和去年持平或者小幅微跌的可能性较大，而明年的土地市场将好于今年。
调控下行业分化加剧。调控的常态化和长期化，促使房地产行业内部分化加剧，一批行业龙头企业领先优势更趋明显，市场份额持续提升。以行业标杆企业万科为例，今年前十个月，万科累计实现销售面积1035万平方米，销售金额1100亿元，今年销售再创历史新高已无悬念。而中海、世茂、招商、远洋地产、越秀、禹州等上市房企更是提前两个月完成了年度业绩计划。
行业权威资讯机构的统计数据显示，今年前三季度销售金额全国TOP10的房企市场份额达到14.06%，这个数据较上一年度的12.58%增加了1.48%；全国TOP20企业今年前三季度的市场份额为19.25%，这个数据与上一年度17.11%相比也高出2.14%。对比近年来的相关数据可以发现，无论是在销售面积、销售金额、拿地情况等方面，行业龙头企业的综合实力、企业业绩、竞争优势都在稳步增强。
保障房建设任务提前达标。作为本轮调控的关键内容，保障房建设不容忽略。11月8日，住建部网站公布的数据显示，今年1至10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套。这意味着2012年度的保障房新开工和基本建成量已经提前达标。按计划，今年全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成500万套。官方希望借助保障房，部分抑制房价过快上涨，同时降低城镇化进程中“人口合理转移的门槛”。建设计划有序落实的同时，其制度建设也在推进中。
上述反映房地产市场状况的主要指标表明，中国楼市在告别跌宕起伏的2011年之后，2012年总体上是个颇为平淡、平稳的年份，同时也是逐步显现并巩固楼市调控成效之年。政府、企业、消费者等各市场主体更趋理性，房价变化及涨幅趋于缓和，投机投资性需求基本离场，住房供应的双轨制模式初步成型，自住需求为特征的刚需群体成为购房主体，房地产企业的盈利模式悄然调整，非住宅的商业地产、旅游地产、养老地产等复合形态地产成为房企和投资机构的新选择等。
可以确定，经过这一轮严厉调控洗礼之后，追求稳健理性的可持续发展将成为房地产行业的共识和主基调。
