过去的一年对于中国房地产市场来说是“风不平浪不静”，而面对已经到来的２００４年，我国的房地产市场又该如何迈出前进的步伐呢？ 一
统计数据显示，２００３年１－１１月，全国商品房平均销售价格为２４５６元／平方米，同比增长４．８％；商品住宅竣工面积１．７６亿平方米，同比增长２８％；全国房地产开发共完成投资８２８５亿元，同比增长３２．５％，占同期全国固定资产投资的２３．９％；累计归集公积金５０１６亿元，发放个人贷款２０７５亿元，支持了２７０多万户职工家庭购买住房；建筑业完成增加值７６００亿元左右，比上年增长约８％；建筑行业吸纳农村富裕劳动力近３０００万人，相当于全国进城务工农民总数的三分之一。房地产业的国民经济支柱地位得到明确。
然而，贯穿２００３年中国房地产市场的不仅仅是一串串不断增长的数字，更吸引人们目光的是纷纷而至的政策。从２００３年初，国土资源部关于土地使用治理整顿的文件，到央行陡然提升房地产贷款门槛的１２１文件，再到让开发商们欢呼雀跃的国务院促进房地产持续健康发展的１８号文件，各项重大政策的出台在房地产市场掀起不小的波澜。
国家加大土地市场的整顿，主要是为了控制土地的供应，进而调控房地产市场的供应量及供应结构。同时，加大普通商品房及经济适用房的供应与城市动拆迁规模的快速扩张，以及二手房市场的快速升温紧密关联。严控房地产开发企业银行贷款，一方面为了规避银行风险，并加快多种融资渠道的开发；另一方面，加强住房贷款担保体系将降低银行的信贷风险。实施贴息贷款政策满足了中低收入阶层的购房需求，也满足了广大动拆迁居民的购房需求。
总之，２００３年是我国房地产市场稳步发展、成效卓著的一年。首先是政府明确了房地产市场对于国民经济的重要作用，指出促进房地产市场持续健康发展是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；其次是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。年内出台的一系列政策都秉持了“适度调节”的原则，这在未来的一段时间内将不会改变。
二
由于房地产业的国民经济支柱地位得到进一步明确，大力发展房地产业并使之长期稳定健康地发展，便具有非常重要的战略意义。笔者认为，２００４年的中国房地产业发展，既要看到其三重意义，更要注意到市场中潜在的三大矛盾。
其三重意义在于：首先，有利于提升消费比例。房地产消费在ＧＤＰ中所占比重连年增加，从１９９６年的２．１％跃升至２００１年的５．０７％，５年时间增加了１．４倍。且房地产业对相关产业的带动能力强，房地产业的产业链包括开发、建设、销售以及物业管理等多个环节，房地产业的发展更会带动建材、建筑施工等行业的发展。当前，整个中国呈现出消费不足的态势，如何刺激消费、拉动内需一直是政府比较头痛的问题，而房地产商品良好的消费吸纳与带动作用不言而喻。
其次，有利于优化投资渠道。在我国民间存在大量的游资，在资本市场未能扛起资金分流大旗、其他投资领域利润趋减的情况下，房地产无疑是利润率颇高的行业，其投资便成为一种保值增值的良好渠道。
第三，有利于分流储蓄余额。国内城乡居民储蓄存款余额从１９９６年的３．８５万亿元到２００１年的７．４万亿，再到２００３年的１０．９４万亿，连年高涨，增势不减，如此高的增长幅度表明我国居民手中蕴藏着巨大的投资能量。因此，大力加强房地产业消费、刺激居民购房需求成为分流庞大储蓄余额的重要手段。
与此同时，我国房地产市场中潜在的三大矛盾，又影响了市场的发展。
第一，售房多租房少。一个成熟的房地产市场应该有相对稳定的租售比，而目前我国房地产市场中商品房的销售明显比租赁更具优势。以上海为例，从市场已成交的租赁和买卖情况看，销售市场比租赁市场表现更为活跃，租售比为１：１．６。但从市场情况看，出租房源明显多于出售房源，全市供应房源租售比为１：０．６。上海中高档二手房市场仍存在着结构上的矛盾，业主更愿意将房屋出租并继续持有，但吸纳方以买主为主，租赁的承接力明显不足。从未来投资前景看，尽管现在的中高档二手住宅买卖市场活跃，但是出租市场略现颓势，租金回报不能达到预期效果。
第二，新房多旧房少。除去北京、上海等大城市，全国大部分城市的房产交易中新房比例远远大于二手房比例。二手房市场并非政府采用计划手段与市场对接的方式可以控制得了的。由于未来新商品房供应量将居高不下，严重地影响二手房市场，同时二手房价格的快速上涨使之价格直逼新房，影响到居民对其购房需求。制约二手房交易的另一个因素是转按揭方式在实际运作中遇到的问题：如果是在同一银行内转按揭，总放贷量没有增加，仅仅加收手续费，银行不太愿意做这类业务；如果跨行转按揭，银行利益面临重新分配，原按揭银行不愿意面对提前还款的现实。
第三，个人多企业少。目前，我国个人购买商品房的比重已达９６．２％，就是说商品房销售中只有不到４％是由企业参与的。企业之所以不愿买，其主要原因是过高的税费使得企业投资商品房“入不敷出”。在北京，如果企业购买了房产转而出租，光房地产税和营业税就要交纳２０％（上海为１７％），另外还要交纳３３％的租赁所得税，这些税费的收取使得企业的投资回收期被大大延长了，投资风险陡增。因此，绝大多数企业对于投资商品房保持敬而远之的态度。还有一个原因就是房屋租金的上升幅度如果有一个原因就是房屋租金的上升幅度如果不及企业经济利润的增长幅度，企业大多会选择租房而不是购房。因此，如何在政策上加以适度调控、刺激企业购房需求，值得研究。
三
２００４年，我们应该在保持房地产市场稳定发展的前提下，对易产生大起大落的关键环节加以调控，当前调节的手段应着重于需求管理。
决定房价上涨的主要因素不外乎成本拉升与消费者需求推进两个方面，而市场的均衡离不开供给与需求的比配。由于我国国情的特殊性，国家成为土地使用权市场惟一的供给者。由于没有对土地供给的准确把握和在土地出让收益方面的过渡追求，导致土地成本的与日俱增、居高不下，从而使得房价不得不涨。另一方面，消费者需求支撑也是房价上涨的一个重要因素，无论是居住需求还是投资需求的增加，都会使得房价不断上涨。因此，要确保房地产市场的持续稳定健康发展、不发生大起大落，则需要在长期供给与短期需求方面两手并举。
首先，在房地产市场，由于政府是城市土地的唯一拥有者，因此，理论上只要及时捕捉市场需求演进的脉搏，通过调整土地的供应量进而调整房地产商品的供给就可以实现房地产市场的良性均衡。然而，鉴于房地产商品的供给往往要有长达３、５年的时间，而实际上所谓市场需求，亦即有购买力的需要，却能够在短时间内进出市场，两者的变化速度存在一定时间差。所以，既要调控中长期的供给，又要对短期的需求加以适度引导，实现供给与需求的联动协调，维持市场的健康状态。
第二，成熟的市场存在着合理的投机成份，但过度投机则意味着对房地产市场价格信号的扭曲。因此，政府既不需要去直接干预市场，更不能放弃对游戏规则的完善与优化。当前上至中央，下至地方，都出台了相关政策，预期将会直接影响市场需求。房地产市场重要长期、稳定、健康地发展，一时的大起大落不利于整个市场的培育，因此任何政策的出台都是以确保这一目标的实现为前提的。
我们不希望看到由于寻求短期投资收益而跟风追涨，引发房地产市场的“大起”，因此应该在政策上加以鼓励和引导，使之逐步转化为中长期投资，形成“短变长”；同时应该给害怕政策不明朗而“短进短出”的投资者一个理性的预期，防止由于短期急于套现而引发中长期投资者的恐慌心理进而跟风抛盘，引发房地产市场的“大落”，造成“长变短”。政策的目的是给广大投资者一种信心，房地产的投资收益率不但相对稳定，而且高于大多数的投资领域，对房地产的长期投资是获取收益的可靠渠道，以避免“短进短出”、大起大落的局面。
当然，长期的向好趋势不等于没有短期的波动。从２００３年６月份的央行“１２１”文件，到后来国土资源部等五部委严查土地招标中的违规行为，再到后来央行对信贷“急刹车”，加之杭州等地出台的诸如征收２０％房产交易税等“房产新政”，说明政府已经意识到目前房地产市场中的结构性问题。一旦政府针对土地、信贷等方面的政策明朗化，短期投资性需求必定缩量，对于缓和房价将起到非常重要的作用，至少短期内房价不会像以往那样出现高速上涨。但这种结构性调整不会使房地产市场的长期走势受到抑制，一种较为温和平稳的上涨将保证房地产市场仍处于良性运行状态，这也是我们最希望的结果。
因此，在通过适当的政策对投资需求加以引导之后，一个供需联动的局面将逐步形成，这对于房地产市场的发展无疑将起到保驾护航的作用。
基于对２００３年中国房地产市场走势分析和对整个中国宏观经济发展的判断，我们有理由对２００４年的中国房地产市场继续看好。
第一，ＧＤＰ的持续高速增长提供了良好的宏观经济预期，人均收入的稳步增加确保了购买力的稳定。２００３年，我国ＧＤＰ的增长率高达８．３％，整个中国的宏观经济依旧保持旺盛的势头，客观上带动了各个行业继续加速发展的预期，同时也确保了人均收入的稳步增加，这对房地产市场来说无疑是一粒定心丸。
第二，城市化的渐进性与长期性，提供了强有力的需求支撑。“２１世纪是城市的世纪”，２０１０年的上海世博会也将其主题定为“城市，让生活更美好”，足见城市建设在一个国家发展中举足轻重的作用。有专家预言，未来２０年将是中国实现由农村化社会向城市化社会转型的关键时期。在我国大力推进城市化的过程中，必然产生大量的城市新人口，每年有近１０００－１５００万农村人口流入城镇，必然构成了未来房地产市场中强大的需求动能。
第三，投资渠道短期内难以大幅改观，虽然随着房地产市场的不断完善与发展，房地产业的投资利润将明显下降，但相对于其他行业来讲，依旧具有诱人的投资价值。再加上自２００３年下半年起，我国已经逐步走出了通货紧缩的阴影，投资房地产将更加有利于财产的保值增值。
因此，我们有理由判断，在房地产市场按照自身规律正常发展的前提下，通过政府的宏观政策调控，对消费者需求适度调整并严格把握土地供给数量与价格，２００４年的房地产市场将展现出供需联动，健康有序的良好局面，不会大起大落。
