物业项目接管工作方案
序号 介入节点 工作内容 1 前期介入 前期物业管理服务合同签订 2 办理管理处营业执照、税务登记、组织机构代码 3 要求停车场施工单位办理经营性停车场许可证 4 办理停车场营业执照、税务登记 5 管理处物业服务费收费备案 6 员工临时宿舍选址、租赁 7 邀请装修装饰单位对管理处办公场所、员工宿舍图纸设计及报价、审批 8 工程遗留问题统计、报开发商、跟进处理情况 9 秩序维护员、工程技术人员、客服人员招聘 10 VI 标识数量统计 11 VI 标识系统设计、报批、制作安装 12 选定清洁公司 13 房屋清洁费用测算及合同签订 14 与开发商谈判开办费 15 供电手续办理及解决基本电费问题 16 供水手续办理及协调居民、商业用水指标 17 前期物业管理服务合同备案（到区物管科）
18 管理处成立 编制物业管理方案 19 人员编制核定、建立组织架构、岗位职责 20 秩序维护员、工程技术人员、客服人员岗位培训 21 管理处办公室、员工宿舍装修施工 22 办公设备采购 23 各类工程验收及资料接收 24 各类设备验收及配用工具、资料、保修文件接收 25 选定档案管理人员、档案归类建立条目 26 选定资产管理人员、固定资产建立台账 27 细部验收 细部验收人员招聘、培训、上岗 28 第一轮模拟验收、督促整改 29 第二轮模拟验收、督促整改 30 入住 入住工作组成立 31 编制入住方案 32 发放入住通知书及报纸公告 33 入住前房间全面清洁开荒 34 入住接待小组人员安排 35 入住资料培训 36 入住接待现场布置及培训 37 正式办理入住 38 物业管理 物业管理实施
39 各类工程遗留问题处理跟踪 40 品牌维护 开展第一次客户满意度调查及回访 41 就第一次调查报告制定顾客满意度提升措施 42 顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导 43 开展第二次客户满意度调查及回访 44 就第二次调查报告制定顾客满意度提升措施 45 顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导
物业企业各部门前期准备工作 1、行政部前期准备工作 1.1 负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。
1.2 负责新建管理处员工工作服的订制。
1.3 负责审核各类物资、设备工具的采购申请。物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购置计划的制定、询价、报批及采购工作。包括：a.办公用品：家私、各类文具等。b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。d.网络设备：电脑等。e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
1.4 负责新项目入伙现场的策划、布置及展板的设计、制作和摆放。
2、人力资源部前期准备工作 2.1 负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
2.2 根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。
2.3 负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。
3、财务部前期准备工作 3.1 负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经副总经理审核、董事长审批后纳入委托管理合同。
3.2 负责新项目各项服务收费标准的审定。
3.3 负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。
3.4 负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。
3.5 负责监督新建管理处的物资采购工作。
4、品质部前期准备工作 4.1 负责新项目委托管理合同的评审，报副总经理签定。
4.2 负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。
4.3 协助管理处分类建立物业管理档案资料。
4.4 负责审核各项规章制度及入伙资料。
4.5 协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。
5、新建管理处经理前期准备工作 5.1 负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、负责人及完成时间等，并报副总经理审核、董事长审批。
5.2 负责内部管理运作相关工作：
A．编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部及副总经理审核、董事长审批。
B．根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。
C．指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便与地产公司结算。
5.3 将《入住指引》、《业主（住户）资料卡》于入伙前十天交建设单位，与《入伙通知书》一并发放业主。
5.4 负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括:A. 《入伙流程》B. 《委托银行代收款协议书》；C. 《临时管理规约》；D. 《业户手册》；E. 《前期物业管理协议书》F. 《房屋交付验收表》；G. 《常规服务项目表》H. 水、电、气、有线电视开户申请资料；I. 防盗门、窗花、阳台推拉门图样（包括材料、规格、尺寸、安装要求等）；J. 房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡；K. 房间设计平面图（含水电走向）；L. 其他与业主相
关资料。M. 现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。N. 所有“入伙资料” 的填写样本。
5.5 进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配置等准备工作是否充分。