新一届港府上任四个多月来，接连出招稳定楼市。继两个月前的“港人港地”政策后，近日又推出新一轮重拳“买家印花税”措施。为何这类辣招“一车车”出台？ 香港楼市今年以来出现异常现象，头九个月中小住宅单位楼价上升21%，大型住宅单位同期也有11%的升幅，早已脱离了一般香港市民的负担能力。调查显示，有能力同时负担首期及供楼的受访者仅有17%，而认为只有能力负担首期的市民有23%。反观外来投资者大量热钱流入，令香港住宅市场供求更加紧绌。买家中没有香港身份证的，由2008年的3.1%增至去年的6.5%；一手市场，去年更有19.5%买家没有香港身份。另外，买楼两年内转手的交易宗数，由3月的83宗，激增到9月的218宗。
香港经济持续放缓，出口和零售消费都有所收缩，失业率回升，楼市却持续炽热，令人担心一旦出现经济大滑坡，会重演当年楼价暴跌，负资产遍地的可怕局面。
非常时期 非常手段
继梁振英政府在8月底推出十招，主打增加供应以稳定楼市后，为控制楼市亢奋情绪持续高涨，港府近期再度出招，推出新一轮管控措施，优先照顾香港永久居民需要，打击住宅短期炒卖活动。
港府在2010年11月首推额外印花税之后，全港2011年成交量大幅降至9.6万宗。不过，因为楼价急升，个案近月有上升迹象，令额外印花税失去了应有的阻吓作用。如今，港府决定将提高额外印花税的税阶，将适用期由两年延长至三年，而买入楼宇后首半年内出售单位的征收率由15%增至20%；超过半年而不超过一年由10%增至15%；超过一年而不超过三年，一概征收10%，之前则为5%。
此外，管控措施还包括新增买家税，但这项规定暂不适用于香港永久居民买家。任何外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，除了缴付一般印花税，还需缴付15%的“买家印花税”。故此，一名海外或内地炒家日后购买香港楼宇作为短期炒卖用途，除了要缴付正常的印花税，还要缴付“额外印花税”加强版和“买家印花税”，最高可达39.25%。
港府表示，买家印花税将大幅增加非香港永久性居民购买本地住宅楼宇的成本，减低他们的入市意欲。这也是在非常时期的非常措施，一旦楼市供求回复平衡，政府会考虑撤销这项措施。
楼市急冻 楼价急挫
消息一出，地产股应声重挫，拖累恒生地产指数大跌600多点。当日香港四大地产商股价跌幅超过4%，10家香港开发商市值在一日内蒸发535亿港元。
这两招杀手锏，使原本炽热的楼市一夜之间由天堂跌落地狱，个别单位由原来的“皇帝女儿不愁嫁”沦为“减价货”。由于外地人占香港一手市场交投近两成，加上QE3效应下，外地买家购买力占新盘销售比例日增，在新措施生效后，由于成本大增，大为减低了外地买家购买新盘之意欲，楼价短期升势受压。
就在新措施生效首天，多个新楼盘均大受影响，在售新盘睇楼人潮大减，部分新盘的售楼处更全日冷冷清清，有代理指出，不论内地客或本地客都锐减七成。至于二手屋苑更是一潭死水，全港三十大屋苑全数“食白果”，部分如奥运站“维港湾”、“柏景湾”等内地买家钟情的屋苑，睇楼量急跌五成，有一半内地睇楼客集体“玩失踪”。鲗鱼涌“太古城”、西湾河“鲤景湾”亦有内地买家临时甩底，二手屋苑如马鞍山“新港城”及小西湾“蓝湾半岛”，睇楼量亦按周劲缩五至七成。
辣招更是吓怕部分已经“坐艇”的业主，宁可蚀钱也提早离场。有代理称，土瓜湾“半山壹号”一个高层单位，近日减价100万港元沽出，成交价3280万港元。原业主持货四年帐面蚀247.5万港元，单位贬值7%，成为港府出招后的首宗蚀让交易。
地产代理 势燥结业
香港有3.8万名持牌地产代理及营业员，自政府前年出招压抑楼市，成交量已一度减少，几乎要五个代理争一张单；而近日生效的两招更是“重药”，令代理失去出手阔绰的内地客，他们纷纷表示对未来半年前景感到忧虑。以内地客为主要客源的中小型地产代理行，更是首当其冲。由于员工曾为公司赚钱，公司不忍裁员，但世况愈来愈差，代理底薪连佣金每月只得1万多港元，员工也多因生计自动离职，公司难免流失瘦身。此外，更不排除有地产代理公司捱不过难关而结业。
小型地产代理行叫苦，中型代理企业同样受难，新措施令内地客及外籍人士深感不平，来港置业人数将会大幅减少。这些公司在内地的办事处失去作用，故部分公司决定关闭开在内地的办事处，以节省开支，预料受影响的人为数不少。
有代理直言，其公司有约四成为内地客，以广东及福建为主。新招一出台，睇楼量几近于零，数个原定近日来港睇楼的内地客更是取消行程；最伤是一个接近成交的800万港元盘，因加税后成本急升120万，内地客人决定暂时放弃。
蓄势出击 再打炒铺
令人关注的是，近年来香港商铺交投愈来愈炽热，租售价格升幅比住宅有过之而无不及。截止今年8月，整体零售商铺与工厦售价分别劲升26.8%及25.14%，跑赢住宅楼价16%的升幅。之所以如此，一是因为工厦商铺不在额外印花税征收范围之内，炒家纷纷抓头商铺市场；其次，港府活化工厦以及启动西九龙计划，使越来越多买家投向工厦及写字楼市场。
此次香港特区政府推出“加强版”额外印花税和新增的买家印花税后，有人质疑在打击炒楼的同时，热钱会流向炒卖非住宅物业和车位。对此，港府声明，此番措施针对住宅楼宇交易，虽不适合用于工厦商铺，但仍不排除出招应对租金过高问题，不过暂时无计划引入租金管制。港府还指出，政府正密切注意商铺市场走势，有需要时会推出相应措施。
诚然，面对楼价高、置业难的问题，没有一粒“子弹”能解决所有诉求，不可能只靠一招半式来解决这些老大难问题。现时香港楼市最大问题是供应不足，好在未来三四年会有6.5万个单位推出，可望缓解目前供不应求。而楼市的中长期供应，则有赖有序和稳定的土地供应。港府不仅需以持续不断的政策来遏制楼市投机炒卖，更应加快长远房屋政策研究，保持稳定的土地供应，推出协助香港市民置业的实质性优惠政策。
屠海鸣简介
本文作者系中国侨商投资企业协会副会长、中国海外交流协会常务理事、中华海外联谊会理事、国务院侨办海外扶贫顾问、中国侨联委员、中国侨联青年委员会副理事长、上海市政协委员、上海市侨联副主席、上海华夏文化经济促进会副会长、上海市侨商会常务副会长、上海国际商会副会长、上海市慈善基金会理事、上海市宋庆龄基金会理事、上海市海外交流协会副会长、四川省海外交流协会副会长、重庆市海外交流协会副会长、云南省海外交流协会名誉会长、山东省海外交流协会海外顾问、江西省侨联海外顾问、香港中华总商会永远名誉会董、香港侨界社团联会永远名誉会长、香港仁爱堂第二十四届董事局副主席、香港豪都国际有限公司董事长、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长、复旦大学校董、复旦大学新闻学院院务委员会委员。
