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    有住房公积金怎么贷款_浅谈住房公积金的贷款问题

    来源:六七范文网 时间:2019-04-16 04:57:48 点击:

      中图分类号:F293.3 文献标识:A 文章编号:1009-4202(2012)11-000-02  摘 要 住房公积金制度在我国已实行二十多年,实现了数以万计的百姓购房梦想,然而在银行最求利润百姓最求住房等多重视角来看,住房公积金制度实施的过程势必还存在着有待完善之处,本文就住房公积金制度实施的宏观与微观之处相分析,总结了几点不足之处,并根据多年政策和个人对于本项工作的理解,提出了一些个人的浅见,望其对社会发展能有所帮助。
      关键词 住房公积金 借款人 制度改进
      住房公积金制度是我国的一项惠民政策,他可以提供低息贷款满足没有全款购买房屋能力的借贷人获得相应的贷款从而实现其住房的愿望。然而通过住房公积金制度执行的年限来看,确实在经济利益的追逐下,还存在许多需要改进的问题。
      一、从微观看,银行为了追求自身的短期利益,在放贷方面会存在一些不足之处,而对于年年上涨而高居不下的房价,购房者又因为住房的刚性需求而想尽快获得低息的住房公积金贷款,为此双方在审查和购房者缴纳其相关材料时就会出现一些需要改进之处,其具体问题如下:
      1.委托贷款银行审查不严。借款人为获得住房公积金的贷款,通常会出示完整的个人和企业的各类相关证明。通常时候,委托贷款银行只根据借款人提供的个人住房公积金的申请材料为准,只认准书面材料而很少对申请人所提供的材料做更详细、深入的调查。
      2.借款人对个人还款能力估计不足。
      3.借款人很少对自己未来可能取得的经济收入和支出做出明确的预算。因为借款人只是为了购置住房,在很大程度上还未对自己的人生规划作出明确的步奏,对其今后出现的意外事件很少计划在还款能力之内,从而导致无法按期还款。
      4.有一少部分的借款人有意将住房公积金贷款挪至他用。有一部分的贷款目的并不是为了购置个人住房,而是为了从住房公积金管理中心获得贷款挪作他用。如所贷款项用作炒股、高息放贷、资金周转或进行其他盈利性项目投资,从而获得一定程度的利润。然而投资必然会有所风险,在投资失败时会导致贷款无法偿还的尴尬局面。
      5.借款人与所在单位联手出具虚假证明。有的单位为了稳定员工心态保持企业形象,而为借款人能够获得贷款购置比较理想的住房,从而协助个人出具虚假的个人收入证明。这种为了借款人能够获得银行贷款而故意编制或按照借款人的意图随意更改其个人收入的行为,在一段时间内,可以帮助借款人顺利的获得贷款,但借款人的实际经济收入并没有得到明显的增加,这会为借款人后期归还贷款买下严重的隐患,而企业也需要承担一定的法律责任。
      二、关于微观问题的解决方案
      1.要对借款人的还款能力做综合的考察。借款人申请房公积金贷款,住房公积金管理中心应先于其面谈核实借款人所出具的相关信息。借款人委托他人或房屋中介机构代为办理相关手续的,应先出示鉴定书面委托书。在贷款额度上,要考虑房屋的地理位置、房屋的市场价格、房屋未来的升值空间、借款人的工作能力、借款人的还款能力和家庭成员的收入保障等综合因素。然后,去借款人所从事的企业进行按照借款人所出示的书面材料逐一进行核实。对其出具虚假证明的不能按期还款的个人要停止个人住房金贷款的发放,对其出具虚假证明的企业要根据其程度,追究其法律责任。
      2.认真执行银行放贷程序。住房公积金管理中心加强个人申请个人住房公积金贷款工作的透明度,要集体审批、审贷分离建立责任追究制度,要着重审查借款人的申请资格,如是否连续缴纳住房公积金、贷款材料是否真实、有无还款能力、所贷款项是否用于个人购房的理性消费、所购房价是否趋于目前市场房价的合理价位、所将购得住房的建设是否达到主体结构封顶等
      3.加强住房公积金管理中心与放贷银行间的监督。住房公积金管理中心与放贷银行有着明确的委托贷款协议,要明确双方的权力与义务。督银行对借款人所出具的信息审核力度,如借款人的身份、个人信用、偿还能力、所购住房的真实性合法性,还要审查借款人抵押物的在还款期间的整体价值和未来的升值或贬值空间等全面的信息审核。住房公积金管理中心要逐笔逐步审批贷款并委托银行向有能力的借款人进行贷款的发放。
      4.住房公积金管理中心要与住房担保公司合作。为避免或减少贷款风险,住房公积金管理中心要不定期对住房担保公司的资信情况进行调差评估定期签订合作协议,明确其担保保证金的比例和相应承担的还款责任和风险。对于不具备担保能力或丧失担保能力的应解除担保协议,对于担保行为中出现弄虚作假的应根据其相关法律追究其相应的法律责任。
      5.处理好放贷的后期工作。住房公积金管理中心要不定期与借款人和借款人所购置房屋的相关公司进行检查,对放贷银行对借款人的还款情况进行监督。对借款人逾期还未偿还贷款的,要与银行认真的分析未偿还贷款的原因,建立健全全逾期贷款的预警、催收, 及时发现问题及时处理,并根据事情的处理过程详细填写逾期贷款记录。住房公积金管理中心还要建立借款人的个人贷款档案,档案中要准确记录贷款人的基本信息、工作变动情况、收入变动情况、贷款人所购房屋的市场走势、逐年估算出借款人的偿还能力等。
      三、从宏观来看,住房公积金的覆盖面积还有望不断的扩大,低收入人群的利益也需要急切的保护,就本人对住房公积金的制度和多年的实际经验就个别问题总结如下
      1.还需扩大住房公积覆盖面,在分配机制上存在不公。
      住房公积金是政府为了中国公民能够享受政策性的低息贷款而购得或改善其个人居住条件的利民之举。而对于社会的困难家庭、低收入群体、缴纳住房公积金的比例较低,又由于目前中国各大城市的房价居高不下,从而导致他们极少或根本就不能购置住房。所以这部分人所存储的住房公积金只能在其退休后一次性取出,然而通货膨胀的存在会降低存储金的自身价值,在蒙受低利息的同时所存储的货币也产生了相同的贬值。
      就住房公积金本身而言有着严格的规则制度,他可以为缴纳者提供房屋购买贷款,但他不能给缴纳者提供房屋租赁所产生的租金,这样对于不购置住房的住房公积金的缴纳者就没有享受到住房公积金对于缴纳者所带来的优惠。而不定期流动于个企业或城市的打工者,他们根本就没有或无法缴纳住房公积金,这对于国家的惠民政策一种缺失。
      2.由于通货膨胀的逐年加续,未购房者的住房公积金的存储就会随着时间的增加而逐年贬值。
      住房公积金业务会受政策与市场的影响而改变对资金的需求,虽然住房公积金管理中心会制定出年度资金使用计划,但随着政策的下达和市场的波动跟所制定的计划肯定会有所出入。住房公积金缴存政策规定,住房公积金应缴存额 = 缴存基数×缴存比例虽然每年缴纳住房公积金的总人数不会有巨大变化,但导致每年流入管理中心资金的不能确定。而资金的流出主要是缴纳者的提取和贷款两种形式,而目前的楼市已经是一个难以预测的市场,他不受刚性需求的支撑也受国家政策的调控,这样必然会产生一定资金的沉淀。而国内的投资渠道有相对的狭小,主要有股市、债券、存款三种途径,而受各种风险和操作的因素也只有一年收益3.5%的固定存款。但并不足以满足通货膨胀的日趋增长。
      四、宏观问题解决方案
      1.住房公积金的改进要考虑低收入家庭对于中国的高房价有无购买能力,如果不能就根据缴纳者提供的房屋租赁合同、房屋维修合同,将个人缴纳的住房公积金用于其缴纳者的住房需求。允许住房公积金的缴纳者和其缴纳住房公积金的直系亲属,共同用住房公积金购买或支付购房首付,以此提高住房公积金的使用率,体现国家对其国人的惠民政策,体现住房公积金的互助特点。
      2.住房公积金管理中心是政府下属职能部门,应该为其缴纳者提供增值服务。就目前结构性存款、银行间市场的国债回购业务等有很多相对安全稳定的增值渠道,其收益还高于一年定期存款,望其各个城市的住房公积金管理中心能够完善和开发住房公积金投资的新模式,在实际操作取得成功后,在谨慎面向全国推广,逐步完善住房公积金资金的保值增值新形式。
      结束语:
      建立住房公积金制度的根本目的是满足住房公积金的缴纳者对其房屋的需求,而能够有效的执行住房公积金的执行制度,扩大住房公积金的覆盖面积,保证低收入人群的合理利益,对整个社会的健康、和谐的发展都有着具足轻重的作用。
      参考文献:
      [1]胡星.住房金融风险防范.国外的经验与启示.河南金融管理干部学院学报.2003:61-62.
      [2]臧国华,徐晗笑.商业银行房地产住房信贷风险及其防范 .上海金融.2002:45-46.